Il 18° Rapporto sull’Abitare 2025 di Nomisma ci pone di fronte a una dicotomia strutturale sempre più evidente.
Da un lato, i numeri macroeconomici descrivono un settore in salute, capace di superare i volumi pre-pandemia e di riattivare la leva del credito, mentre dall’altro, il tessuto sociale sottostante mostra segni di logoramento.
Con un divario crescente tra chi considera l’immobiliare un asset di investimento e chi fatica a interpretarlo persino come bene primario, evidenziando un andamento divergente nel quale la “casa” smette di essere un ascensore sociale e accentua i fattori di disuguaglianza.
Volumi e credito: la ripresa selettiva del mercato
Il preconsuntivo Nomisma conferma la resilienza del mattone italiano, con un 2025 che si chiude con circa 770.000 transazioni, un volume che certifica il superamento della stasi post-pandemica. Tuttavia, il dato più rilevante non è nella quantità delle vendite, bensì nella qualità del credito che le sostiene.
Assistiamo a un deciso rimbalzo nell’erogazione dei mutui, ma con dinamiche che meritano un’analisi approfondita:
+30,8%
Incremento deciso degli importi nel 2025
- L’importo erogato è in forte crescita: segnale che le banche hanno riaperto i rubinetti, ma prevalentemente per ticket di investimento elevati.
- La platea dei beneficiari si restringe: nonostante l’aumento dei volumi in euro, il numero di famiglie che accede al finanziamento rimane inferiore ai picchi del passato.
Questo scenario suggerisce una persistente selettività del sistema bancario.
Il credito c’è, ma è accessibile quasi esclusivamente a profili patrimoniali solidi, escludendo di fatto la classe media impoverita e i giovani precari dal mercato della proprietà.
Il divario economico e la percezione del rischio:
Mentre il mercato accelera, la capacità di spesa delle famiglie frena bruscamente.
Il report, infatti, evidenzia uno scollamento preoccupante tra i prezzi degli immobili — sostenuti da una domanda solvibile — e i redditi reali della maggioranza della popolazione.
La vulnerabilità finanziaria si traduce in dati statistici allarmanti che delineano un clima di diffusa incertezza:
- Solo il 35,8% delle famiglie ritiene il proprio reddito adeguato alle spese essenziali.
- Il 18,5% giudica le proprie risorse appena sufficienti o del tutto inadeguate.
- Oltre 1/4 dei nuclei familiari dichiara l’impossibilità di risparmiare.
- Circa 1/3 segnala un’ulteriore contrazione della capacità di accumulo rispetto all’anno precedente.
Questa fragilità non è solo un dato contabile, ma psicologico.
Il 76% delle famiglie prevede gravi criticità per l’economia nazionale nel 2026, e quasi la metà (47%) teme ripercussioni dirette sulle proprie finanze.
Le vittime principali di questa pressione sono i nuclei storicamente più esposti: famiglie numerose, single di mezza età e anziani soli.
L’emergenza affitti: da scelta strategica a rifugio forzato
L’impossibilità di accedere al mutuo genera un effetto a cascata sul mercato delle locazioni. L’affitto, storicamente considerato in Italia una fase di transizione verso l’acquisto, sta cambiando natura, trasformandosi in una “trappola” per chi non ha alternative.
Le dinamiche della locazione nel 2025 mostrano una tensione senza precedenti:
- Per il 53,6% degli affittuari, la locazione è una necessità dettata dall’insufficienza di risorse per comprare, non una libera scelta.
- La quota di famiglie in affitto per periodi superiori ai sei mesi è cresciuta dal 3,3% al 5,5% in un solo anno.
- Cresce la componente di imprenditori e liberi professionisti tra i locatari, segno che l’incertezza dei redditi autonomi penalizza l’accesso alla proprietà anche per categorie produttive.
Si consolida inoltre un cambiamento culturale forzato: si riduce la quota di chi vede l’affitto come soluzione temporanea e cresce la percezione della casa di proprietà come opzione economicamente meno conveniente nel complesso, a causa degli elevati costi di gestione e mantenimento.
Il mismatch demografico e la necessità di un nuovo “Piano Casa”
Il mercato immobiliare italiano soffre di un’obsolescenza strutturale dell’offerta, con un patrimonio esistente, costruito per le famiglie tradizionali del secolo scorso, che non risponde più alle esigenze demografiche attuali.
L’invecchiamento della popolazione e l’aumento dei nuclei unipersonali, spingono la domanda verso metrature ridotte e soluzioni ibride come senior housing, student housing e co-living.
Tuttavia, l’offerta è rigida, frenata soprattutto da tre fattori critici:
- Scarsa produzione di nuove abitazioni: il tasso di rinnovo dello stock è insufficiente per coprire la domanda emergente.
- Vincoli normativi: regolamenti obsoleti rallentano la riqualificazione del patrimonio esistente.
- Mancanza di diversificazione: il prodotto immobiliare fatica ad adeguarsi ai nuovi stili di vita (es. co-living).
Conclusioni:
Come sottolineato da Chiara Pelizzoni di Nomisma, la situazione sta assumendo i tratti di un’emergenza nazionale, con un mercato che non è in grado di autoregolarsi per colmare il gap sociale.
È necessario, quindi, un intervento strutturale – un nuovo Piano Casa – che non si limiti a incentivi fiscali a pioggia, ma che orienti le risorse verso l’offerta di alloggi accessibili (affordable housing) e in locazione.
Senza misure correttive urgenti, il 2026 rischia di vedere il mercato immobiliare diventare un club esclusivo, lasciando fuori dalla porta una fetta crescente di società.
Fonte: Nomisma – 19 febbraio 2026
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