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Vendita quota post-superbonus: si possono dedurre i costi di ristrutturazione pagati da un terzo?

Roberto Iafrate
Vendita quota post-superbonus: si possono dedurre i costi di ristrutturazione pagati da un terzo?

Nel caso di cessione di quote di immobili ristrutturati con il superbonus 110%, la plusvalenza è esclusa per le porzioni acquisite per successione, ma tassabile sulle quote acquistate a titolo oneroso. L’Agenzia delle Entrate precisa inoltre che il comproprietario venditore non può incrementare il proprio costo fiscale sfruttando le spese dei lavori interamente sostenute da un altro comproprietario. Approfondimento curato da DELLE VITTORIE House Trading, su Risposta n. 158/2026 dell’Agenzia delle Entrate.
Se vendo a un comproprietario la quota di un immobile che ha avuto interventi incentivati con il Superbonus pagati da altri, sono soggetto alla tassazione sulle plusvalenze? Posso usare una perizia giurata per calcolare il valore iniziale dell’immobile, visto che non conosco i costi di costruzione e di acquisto del terreno?
Risposta al quesito:

La compravendita di immobili, se intrecciata alle dinamiche del Superbonus 110%, rischia di trasformarsi fiscalmente in un campo minato.
Una delle casistiche più insidiose riguarda le comproprietà con “titolo di provenienza misto” (quote in parte ereditate, in parte acquistate) e la gestione dei costi inerenti, specialmente quando l’esborso economico è stato sostenuto da un solo soggetto.

Se si decide di cedere la propria quota ad un contitolare, si è davvero tenuti a pagare le imposte sulla plusvalenza generata riguardo i lavori non sostenuti? E come si quantifica il valore di partenza se i costi originari di costruzione non sono più documentabili?
Con la risposta n. 158 del 10 agosto 2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcune indicazioni sulla gestione delle compravendite familiari successive a interventi edilizi agevolati. Analizziamo insieme, quindi, quali siano le strategie da implementare, per una corretta pianificazione fiscale.

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Durata 2m 13s 13 agosto 2026
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Plusvalenza Superbonus: è dovuta, se l’immobile ceduto è stato adibito ad abitazione principale?

Roberto Iafrate
Immagine di una persona all'interno della propria casa, che pone questo quesito sulla Plusvalenza Superbonus: è imponibile se l’immobile ceduto è stato adibito ad abitazione principale?
Se decido di vendere un immobile ristrutturato con il Superbonus, all’interno del quale hanno vissuto i miei genitori detenendo il diritto di usufrutto, come devo calcolare il periodo di 10 anni per evitare la tassazione sulla plusvalenza? E se l’usufrutto si è estinto solo di recente, quale data di acquisto fa fede per il fisco?
Risposta al quesito:

Vendere un immobile dopo aver usufruito delle agevolazioni legate al Superbonus, richiede una maggiore attenzione.
Il quadro si complica notevolmente, inoltre, quando la titolarità dell’immobile ha subìto frammentazioni nel tempo, passando attraverso donazioni di usufrutto vitalizio e successivi ricongiungimenti della piena proprietà.

Con la risposta n. 124/2026, l’Agenzia delle Entrate ha recentemente fornito precise indicazioni al riguardo, chiarendo che l’eventuale plusvalenza realizzata non è imponibile quando il bene posseduto è stato adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte del decennio antecedente la cessione.

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Durata 2m 09s 19 giugno 2026
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Anagrafe dei proprietari immobiliari: cos’è e come funzionerà il controllo fiscale su immobili fantasma, superbonus e affitti in nero

Roberto Iafrate
Anagrafe dei proprietari immobiliari: cos’è e come funzionerà il controllo fiscale su immobili fantasma, superbonus e affitti in nero

L’Anagrafe dei proprietari immobiliari (tecnicamente definita Anagrafe dei Titolari) è la nuova infrastruttura strategica del Fisco italiano, ufficializzata dalle linee guida di politica fiscale 2026-2028 del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Non si tratta di un semplice registro cartaceo o di un archivio statico.

Siamo di fronte a un ecosistema digitale avanzato, progettato per integrare e far comunicare le banche dati catastali con i registri della pubblicità immobiliare e le dichiarazioni dei redditi, attraverso algoritmi di Intelligenza Artificiale, con lo scopo primario di superare la frammentazione storica delle informazioni.
Attraverso questo strumento, l’Agenzia delle Entrate passerà da un controllo a campione a una visione olistica, nella quale ogni singolo immobile sul territorio verrà associato in modo inequivocabile al suo effettivo titolare, creando un profilo di rischio fiscale costantemente aggiornato.

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Durata 2m 12s 2 marzo 2026
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Superbonus su casa donata: è tassabile la plusvalenza, in caso di vendita?

Roberto Iafrate
Superbonus su casa donata: è tassabile la plusvalenza, in caso di vendita?
Ho ricevuto una casa in donazione da mia madre, l’ho ristrutturata con il Superbonus e ora vorrei venderla. I lavori sono finiti da poco e non ho mai usato l’immobile come mia abitazione principale.
Dovrò pagare le imposte sulla plusvalenza che realizzerò al momento della vendita?

Data la situazione descritta, la risposta è affermativa e la plusvalenza, cioè l’incremento di valore imponibile che realizzerà dalla vendita della casa, sarà quindi soggetta a tassazione.
Questo avviene perché il caso rientra nella nuova normativa fiscale introdotta per operazioni di questo tipo.

L’intenzione di vendere l’immobile, attiva la nuova normativa per tre ragioni precise: l’immobile è stato riqualificato con il Superbonus, la vendita avverrà a meno di dieci anni dalla conclusione dei lavori e, fattore decisivo, non è stato utilizzato come abitazione principale.
La combinazione di questi elementi fa sì che il guadagno generato dalla vendita venga considerato come “reddito diverso” e, di conseguenza, tassato.

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Settore delle costruzioni: rallentamento nel 2024 e ripresa nel 2026, tra superbonus e PNRR

Roberto Iafrate
Immagine relativa al settore delle costruzioni, oggetto dell'analisi da parte della Fondazione Nazionale di Ricerca dei Commercialisti (FNC)

Dopo il lieve calo registrato nel 2020 a causa della pandemia, il settore delle costruzioni in Italia ha visto una ripresa significativa nel 2021 (+33,4%) e – anche se con incrementi rilevanti, ma più moderati – nel 2022 (+24,6%) e 2023 (+21,9%), secondo lo studio effettuato dalla Fondazione Nazionale di Ricerca dei Commercialisti (FNC) sui bilanci delle società di capitali del settore.

Questi tassi di crescita sono stati superiori rispetto alla media degli altri settori economici, ma nel 2023 hanno segnato un calo del -3,1% secondo i dati rilevati dal Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF), attraverso l’andamento dell’imponibile IVA rilevabile tramite la fatturazione elettronica.

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Plusvalenze da superbonus: le perplessità e le richieste di chiarimenti da parte del Notariato

Roberto Iafrate
Immagine relativa allo studio redatto dal Notariato sul tema delle Plusvalenze da superbonus

La circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 dell’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti sulle novità fiscali in materia di plusvalenze da Superbonus introdotte dalla legge di bilancio 2024.

Il Notariato – con il recente studio n. 90 – 2024/T – pur non condividendone alcune delle conclusioni, ha predisposto un nuovo contributo sul medesimo tema, con il duplice scopo di analizzarne più nel dettaglio i contenuti e di trarne alcune indicazioni utili sul piano operativo.

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