Come comunicato dall’ABI (Associazione Bancaria Italiana) nel recente rapporto mensile, ad agosto 2024 il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è stato del 3,44%, stabile rispetto a luglio 2024 ed in flessione rispetto al 4,29% di agosto 2023.
Nei primi 11 giorni di questo mese il tasso Euribor a 3 mesi è stato in media del 3,46% (in diminuzione di 54 punti base rispetto al valore massimo registrato ad ottobre 2023), mentre il tasso IRS a 10 anni è stato in media del 2,45% (in diminuzione di 107 punti base rispetto al valore massimo registrato a ottobre dello scorso anno).
Nelle settimane più recenti tale tendenza alla diminuzione era proseguita, in previsione delle decisioni che la Banca centrale europea ha poi effettivamente assunto lo scorso 12 settembre.
Analisi e previsioni per alcune zone e quartieri di Roma
Dati chiave consolidati OMI:
- Volume transazioni (NTN): Roma (Capoluogo) registra 37.293 compravendite annue, segnando un deciso incremento tendenziale del +6,2%.
- Driver di mercato: l’intensità del mercato (IMI in crescita al 2,55%) e la concentrazione degli scambi (il Comune assorbe il 64,9% delle transazioni dell’intera Provincia) confermano la fortissima attrattività urbana.
- Mercato locazioni: il settore cresce con 54.506 contratti stipulati (+2,5%), dominato per il 50,1% dalle locazioni agevolate a lungo termine.
Analisi quotazioni OMI per macro-Zone:
I valori di mercato, riferiti alla tipologia residenziale in stato normale, mostrano una marcata polarizzazione. Di seguito una sintesi analitica delle principali zone monitorate:
- CENTRO STORICO (Fascia B): il segmento luxury è in forte rialzo (+4,9% medio). I valori di picco toccano gli 8.988 €/mq del Tridente (B31) e i 7.338 €/mq di Corso Vittorio (B32). Aree di pregio indiscusso come Aventino (B12) e Trastevere (B14) si consolidano rispettivamente su 6.508 €/mq e 6.288 €/mq.
- SEMICENTRO (Fascia C): si evidenzia un’alta eterogeneità con forti apprezzamenti. Zone prime come Prati (C40) e Salario-Trieste (C46) si attestano a 5.838 €/mq e 5.817 €/mq. Quartieri storici come Monteverde Vecchio (C12) viaggiano sui 4.167 €/mq. Zone in piena riqualificazione come Garbatella (C10) e San Paolo (D5) offrono alta liquidità con valori di 3.113 €/mq e 3.250 €/mq.
- CINTURA PERIFERICA (Fascia D): la forbice è ampia ma dinamica. L’EUR (D29) si conferma area premium a 4.017 €/mq (con picchi di 4.275 €/mq a Torrino Nord). Quartieri residenziali consolidati come Montesacro (D11) e Talenti (D27) si posizionano a 3.650 €/mq e 3.013 €/mq. Aree ad altissima densità di scambi come Centocelle (D14) e Primavalle/Torrevecchia (D24) presentano valori rispettivamente di 2.438 €/mq e 2.750 €/mq.
- AREE SUBURBANE ED ESTERNE (Fascia E): si passa da poli residenziali verdi come Casal Palocco (E30) e AXA (E84), attestati a 2.856 €/mq e 2.163 €/mq, a zone con quotazioni estremamente competitive come Tor Bella Monaca (E138), che a 1.325 €/mq rappresenta un’importante opportunità di primo accesso al mercato.
Prospettive e proiezioni per il biennio:
Le previsioni per il mercato romano nel 2026/2027 poggiano su fondamenta statistiche inequivocabili e confermano un trend espansivo:
- Tenuta della domanda e liquidità: l’aumento dell’IMI (2,55%) e del volume transazionale (NTN a +6,2%) dimostra una domanda strutturale che assorbe l’offerta, garantendo un’ottima liquidità e tempi di vendita ridotti per immobili posti al corretto prezzo di mercato.
- Dinamismo delle locazioni: la crescita del comparto locativo, unita all’espansione dei contratti transitori e agevolati, rende l’acquisto a scopo di investimento un’opzione estremamente redditizia, alimentando la competizione nei tagli medio-piccoli.
- Polarizzazione dei valori: prevediamo un rialzo selettivo. Il Centro Storico e le zone semicentrali di pregio (Prati, Parioli, Trieste) continueranno ad apprezzarsi. Le periferie manterranno scambi elevati, ma con valori strettamente legati allo stato manutentivo dell’immobile (in ottica Direttiva Case Green) e alla vicinanza alle infrastrutture di trasporto.
In sintesi, il mercato immobiliare romano si conferma l’asset rifugio per eccellenza, con prospettive di rivalutazione solida per gli immobili ben posizionati, rigenerati e interconnessi al tessuto urbano.
Il tasso Euribor a 3 mesi (tasso interbancario utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile) medio rilevato è stato del 3,55% (era del 3,69% a luglio 2024, 3,78% ad agosto 2023), mentre quello Irs a 10 anni (tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso) è stato del 2,50% (2,74% a luglio 2024, 3,17% ad agosto 2023).
Fonte: ABI – 13 settembre 2024
Mutui: aumento dei contratti attivi (+22,3%), esposizione residua di circa 101.000 euro