Come comunicato dall’ABI (Associazione Bancaria Italiana) nel recente rapporto mensile, ad agosto 2024 il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è stato del 3,44%, stabile rispetto a luglio 2024 ed in flessione rispetto al 4,29% di agosto 2023.
Nei primi 11 giorni di questo mese il tasso Euribor a 3 mesi è stato in media del 3,46% (in diminuzione di 54 punti base rispetto al valore massimo registrato ad ottobre 2023), mentre il tasso IRS a 10 anni è stato in media del 2,45% (in diminuzione di 107 punti base rispetto al valore massimo registrato a ottobre dello scorso anno).
Nelle settimane più recenti tale tendenza alla diminuzione era proseguita, in previsione delle decisioni che la Banca centrale europea ha poi effettivamente assunto lo scorso 12 settembre.
Analisi 2024 e previsioni 2025 del mercato immobiliare di Roma
Andamento 2024:
Nonostante le sfide economiche generali, il mercato immobiliare romano ha mostrato segnali di vitalità nel 2024.
In linea con altre grandi città a forte vocazione turistica, universitaria e lavorativa, Roma ha registrato un aumento medio dei valori immobiliari del +4,0% rispetto al 2023.
Questo incremento, sebbene positivo per la valorizzazione del patrimonio, contribuisce a rendere più complesso l’accesso alla casa, specialmente per le fasce meno abbienti.
Analisi dei prezzi immobiliari di alcune zone:
Le quotazioni immobiliari a Roma nel 2024 hanno mostrato variazioni significative in base alla zona e allo stato di conservazione dell’immobile.
I valori (euro/mq commerciale) si articolano come segue:
- Centro storico: si registrano i valori più elevati.
- nella zona Corso Vittorio un immobile nuovo può variare da 8.500 a 9.000 euro/mq, da ristrutturare tra 6.000 e 6.300 euro/mq.
- zone come Tridente e Ludovisi mostrano picchi ancora superiori.
- aree come Aventino e Trastevere mantengono valori alti, con immobili ristrutturati che si collocano tra 5.000 e 8.000 euro/mq, a seconda della specifica localizzazione.
- Semicentro: le aree semicentrali presentano una notevole eterogeneità.
- Appia/Tuscolana: zone come Appio Latino rilevano per il nuovo tra 4.500 e 4.800 euro/mq.
- Aurelia/Gianicolense: Monteverde Nuovo e Vecchio mostrano valori per immobili ristrutturati intorno ai 3.800-4.000 euro/mq.
- Ostiense/Navigatori: Garbatella e San Paolo presentano immobili ristrutturati, o comunque in ottime condizioni, tra 3.100 e 4.000 euro/mq.
- Parioli/Flaminio: vedono il ristrutturato superare i 5.000 euro/mq.
- Prati/Trionfale: Prati si conferma zona di alto valore con immobili ristrutturati/ottimi tra 4.500 e 4.900 euro/mq.
- Salario/Trieste/Nomentano: aree come Trieste e Salario mostrano valori elevati, con il ristrutturato o in ottime condizioni che può raggiungere i 4.500-5.000 euro/mq.
- Periferia: anche la periferia mostra differenze significative.
- Asse Colombo/Ostiense/Litorale: zone come AXA e Casal Palocco hanno valori per il nuovo tra 3.000 e 3.500 euro/mq, mentre Acilia si posiziona su fasce più basse.
- Aurelia: aree come Aurelio Val Cannuta vedono il nuovo tra 3.600 e 3.800 euro/mq, mentre zone più esterne come Primavalle si attestano su valori inferiori.
- Casilina/Prenestina: zone come Centocelle e Pigneto mostrano valori per immobili ristrutturati/ottimi tra 2.400 e 3.500 euro/mq.
- Cassia/Flaminia: la Camilluccia si distingue con valori elevati, mentre zone come Labaro o Prima Porta presentano valori più contenuti.
- Altre periferie (Cintura EUR, Nord, Nord-Ovest, Ovest, Sud, Est): si osserva una vasta gamma di prezzi, da zone come Vallerano o Eur (nuovo > 4.000 euro/mq) a quartieri più popolari come Tor Bella Monaca o Corviale.
Prospettive e previsioni:
Le previsioni generali per il mercato residenziale italiano nel 2025 sono positive, con stime nazionali di aumento delle compravendite (+5,0%) e dei valori (+2,0%).
Tuttavia, per quanto riguarda specificamente Roma, il sentiment degli agenti immobiliari raccolto nel report indica un quadro più differenziato:
Andamento compravendite:
- Volumi: si prevede una generale stazionarietà nel volume delle compravendite per gli immobili a uso abitativo. Nello specifico, è attesa stabilità nelle zone di pregio centrali (56,82% degli agenti) e semicentrali. Una diminuzione è, invece, prevista per le zone di periferia e di estrema periferia.
- Tempi di conclusione degli accordi preliminari: anche per i tempi necessari a concludere i contratti preliminari, si prevede prevalentemente stazionarietà, con stabilità attesa nelle zone di pregio centrali, nelle zone semicentrali (71,35% prevede stazionarietà) e nella periferia. Una diminuzione (tempi potenzialmente più lunghi o minor numero di contratti chiusi rapidamente) è prevista per l’estrema periferia.
Andamento locazioni:
- Volume contratti: per quanto riguarda il numero di contratti di locazione, il sentiment prevalente è di stazionarietà in tutte le aree analizzate (pregio centrale, semicentrale, periferia ed estrema periferia).
- Tempi di conclusione: analogamente al volume, anche i tempi per la conclusione dei contratti di locazione sono previsti in stazionarietà su tutte le fasce territoriali della città.
Conclusioni:
In sintesi, il mercato immobiliare romano ha mostrato resilienza nel 2024.
Per il 2025, il sentiment degli operatori suggerisce una sostanziale tenuta nelle aree centrali e semicentrali per il numero di compravendite, con una possibile contrazione nelle zone più esterne.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, invece, il numero di contratti di locazione stipulati e la rapidità con cui questi verranno conclusi, nelle diverse zone della città, dovrebbero rimanere sostanzialmente invariati rispetto al 2024.
Il tasso Euribor a 3 mesi (tasso interbancario utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile) medio rilevato è stato del 3,55% (era del 3,69% a luglio 2024, 3,78% ad agosto 2023), mentre quello Irs a 10 anni (tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso) è stato del 2,50% (2,74% a luglio 2024, 3,17% ad agosto 2023).
Fonte: ABI – 13 settembre 2024
Mutui: aumento dei contratti attivi (+22,3%), esposizione residua di circa 101.000 euro