Nonostante i tassi di interesse più elevati, i mercati immobiliari in America, Australia e alcune parti d’Europa stanno vivendo una ripresa sorprendente.
Secondo quanto riportato in un dettagliato articolo dell’Economist “Why House Prices Are Rising Again“, infatti, l’indice mondiale dei prezzi delle case (esclusa la Cina) ad aprile 2024 ha registrato un aumento del +3% su base annua.
Negli Stati Uniti, i prezzi delle case sono cresciuti del +6,5% rispetto all’anno scorso, in Australia del +5%, e anche in Portogallo sono in forte ascesa.
In altri paesi, il mercato immobiliare si mostra sorprendentemente resiliente, nonostante anni di tassi di interesse elevati.
Questa ripresa segue un periodo difficile, con prezzi diminuiti del -20% in Canada, Germania e Nuova Zelanda, e cali significativi in alcune città americane come San Francisco e Phoenix.
Boise, Idaho, che aveva visto un boom durante la pandemia, ha registrato una diminuzione dei prezzi di oltre il -10%.
Nel frattempo, i tassi di interesse più alti e il costo dei mutui, hanno reso le persone molto preoccupate per la spesa relativa all’edilizia abitativa: la percentuale di cittadini britannici che afferma di trovare “molto” o “abbastanza” difficile pagare l’affitto o il mutuo per la casa, infatti, è aumentata dal +24% all’inizio del 2022, al +41% attuale.
Tuttavia, la situazione sarebbe potuta essere molto peggiore.
Dopo il minimo del 2021, i tassi sui mutui trentennali americani sono aumentati di circa il +4%, ma i prezzi nominali delle case non sono diminuiti significativamente.
In termini reali, i prezzi globali delle case sono diminuiti del +6% rispetto al picco, ma sono comunque in linea con il trend pre-pandemia.
Prospettive e preoccupazioni future:
Alcuni temono che i tassi elevati potrebbero portare a un vero crollo del mercato.
Rohin Dhar, esperto di edilizia abitativa, ha notato un aumento delle vendite urgenti in Florida, segnalate dalla parola “motivato” negli annunci.
Tuttavia, la percentuale di mutui in sofferenza negli Stati Uniti è al minimo storico (1,7%), rispetto all’11% durante la crisi finanziaria globale del 2007-2009.
Situazioni simili si riscontrano in Nuova Zelanda e in gran parte dell’Eurozona, ad eccezione della Germania.
Negli Stati Uniti, il sistema di mutui a tasso fisso a lungo termine ha contribuito alla resilienza del mercato immobiliare, un modello che altri paesi stanno seguendo riducendo le svendite e stabilizzando i prezzi.
Fattori di resilienza del mercato:
Oltre ai mutui a tasso fisso, altri fattori stanno contribuendo alla resilienza e alla recente crescita dei prezzi delle case.
Le richieste di nuovi mutui rimangono forti e la National Association of Realtors americana non pensa che i tassi più alti stiano scoraggiando l’acquisto di prime case o le vendite in genere e solo l’8% delle persone ha trovato “difficile” ottenere un mutuo (in leggero aumento rispetto al 7% del 2021).
Tre fattori principali possono spiegare l’aumento dei prezzi delle case: l’immigrazione, i sacrifici dei mutuatari e la forza dell’economia.
L’immigrazione sta aumentando nei paesi ricchi, con una crescita tendenziale del +4%, spingendo verso l’alto prezzi delle case e canoni di locazione.
In Australia, inoltre, l’attuale tasso di migrazione netta annualizzata di 500.000 persone si prevede possa far aumentare i prezzi delle case del +5%.
I sacrifici e la capacità di adattamento dei mutuatari:
I mutuatari stanno affrontando l’aumento del costo dei mutui, riducendo altre spese.
In Gran Bretagna, un quinto dei titolari di mutui a tasso variabile sta tagliando significativamente la spesa familiare.
Molti attingono ai risparmi accumulati, per onorare il debito.
I mutui più lunghi stanno aiutando i mutuatari a distribuire i rimborsi nel tempo.
In Canada, il periodo di rimborso di alcuni prestiti è stato esteso da 25 a 30 anni.
In Nuova Zelanda, il 6,4% dei mutui originati nel 2023 durerà più di tre decenni, rispetto al 2,3% del 2020.
Anche in Gran Bretagna, la tendenza verso mutui a lungo termine è proseguita.
La forza dell’economia:
La robustezza dell’economia è certamente un fattore chiave e, nonostante gli alti tassi di interesse, la crescita dei salari rimane piuttosto buona e il calo dell’inflazione darà ai titolari di mutuo ulteriore respiro.
I risparmiatori beneficiano di tassi di interesse più elevati, e il mercato del lavoro è solido, con salari in aumento del +15% dal 2021.
La disoccupazione è vicina ai minimi storici, e l’aumento del reddito da lavoro supera l’aumento del costo degli interessi per le famiglie.
Non sorprende quindi che i prezzi delle case continuino a salire.
Alcune banche centrali hanno già iniziato a ridurre i tassi di interesse, mentre l’inflazione diminuisce e la Federal Reserve americana potrebbe seguire l’esempio entro la fine dell’anno.
Con una crescita salariale robusta e un’offerta limitata di abitazioni, la più grande asset class del mondo è quindi probabilmente destinata a crescere ancora.
Fonte: Economist – 16 giugno 2024