Si registra ancora una diminuzione (-8,3%) delle compravendite di abitazioni nel primo trimestre del 2023, rispetto allo stesso trimestre del 2022.
Sono state, infatti, quasi 167.000 le unità residenziali compravendute in questo primo trimestre dell’anno, ovvero circa 15.000 in meno dello stesso periodo del 2022.
Da questo andamento risulta evidente che, dopo i rialzi del 2021 e con il picco raggiunto nel secondo trimestre del 2021, la serie continua la crescita in maniera più attenuata fino al quarto trimestre del 2022.
Anno in cui si interrompe la dinamica espansiva e si osserva una inversione di tendenza, con i tassi di variazione delle compravendite che si portano in campo negativo.
Il primo trimestre del 2023 vede quindi accelerare la decrescita delle compravendite.
A livello nazionale, le compravendite di abitazioni diminuiscono maggiormente nei comuni capoluogo (-10,2% e quasi 6.000 abitazioni compravendute in meno rispetto al primo trimestre 2022), e subiscono una decisa flessione anche nei comuni minori (-7,4%, con circa 9.000 abitazioni compravendute in meno del primo trimestre del 2022).
I cali più elevati si registrano nei comuni capoluogo del Nord Ovest con un tasso negativo del 12,5%.
La diminuzione degli scambi è diffusa in tutte le aree del paese con la sola eccezione delle Isole, area con l’unico tasso tendenziale positivo (+1,1%), che deriva, in particolare, dal rialzo del 2,3% nei comuni capoluogo.
Al Nord Est e al Centro la variazione negativa è più marcata (rispettivamente -10,3% e -11,5%) mentre al Nord Ovest il calo si attesta a -9,1%, tasso trascinato dalle perdite registrate nei comuni capoluogo (-12,5%).
Al Sud, invece, la diminuzione è più lieve (-5,1%), area nella quale si osserva una diminuzione più accentuata nei comuni capoluogo (-8,7%).
L’analisi delle variazioni tendenziali mensili del primo trimestre 2023, evidenzia un calo accentuato delle compravendite residenziali nei mesi di febbraio (-12,3 %) e marzo (-8,3%).
Nel primo mese del trimestre in esame (gennaio), l’andamento degli scambi segna un tasso positivo del 2,6%.
Dimensioni delle abitazioni compravendute: per quanto attiene alla superficie delle abitazioni compravendute, nel confronto con lo stesso trimestre del 2022, si osservano flessioni maggiori rispetto a quelle riscontrate in termini di unità scambiate (-9,6% è il tasso tendenziale della STN, rispetto al I trimestre 2022).
La superficie media delle abitazioni compravendute in questo trimestre, rispetto al I trimestre 2022, è infatti in leggera diminuzione di 1,6 m2 e si attesta intorno ai 105,4 m2.
Analizzando il mercato delle abitazioni compravendute, per classi di superficie, oltre che nel dettaglio delle aree territoriali, si evidenzia come la diminuzione degli scambi, nel confronto con lo stesso trimestre del 2022, coinvolge i tagli dimensionali più grandi e risulta più accentuata al crescere della grandezza delle abitazioni.
In particolare, le abitazioni nella classe da 50 a 85 m2 hanno una variazione di -6,6%, quelle di taglio compreso tra 85 m2 e 115 m2 diminuiscono del 10,2%, le abitazioni di taglio compreso tra 115 e 145 m2 subiscono una flessione pari al 10% e infine le grandi abitazioni, con superfici oltre i 145 m2 registrano un calo che sfiora il 12%.
Le abitazioni di taglio piccolo sono, invece, in leggera crescita.
Nelle Isole, la crescita complessiva coinvolge i tagli dimensionali più piccoli, al Nord Est e al Centro il calo è diffuso mentre al Nord Ovest si osserva un incremento nei tagli piccoli, fino a 50 m2.
Le abitazioni di dimensione compresa tra 50 m2 e 85 m2, che riguardano la quota maggiore degli acquisti (oltre il 31%), mostrano una diminuzione più contenuta rispetto al I trimestre 2022 se paragonate alle abitazioni più grandi.
Acquisti delle persone fisiche (PF): gli acquisti delle PF hanno riguardato, nel primo trimestre 2023, circa 159.300 abitazioni, il 95,5% del totale del NTN.
Quota quasi stabile, rispetto al precedente trimestre (era 95,3%), sullo stesso trimestre 2022 quando la quota era del 95,6%.
La percentuale delle compravendite effettuate usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, proxy delle abitazioni acquistate per abitazione principale, è pari al 64,8% circa delle unità acquistate dalle PF.
In aumento rispetto al precedente trimestre, ma più bassa rispetto alla quota osservata nel I trimestre del 2022.
Registra invece un’ulteriore flessione nel trimestre in esame il dato riferito alla quota degli acquisti di abitazioni da parte di persone fisiche finanziate da mutui con ipoteca iscritta sull’immobile compravenduto: 41,8%, a fronte del 42,9% del trimestre precedente, in costante flessione nell’ultimo anno.
Ancora in aumento il tasso medio di interesse, stabilito alla sottoscrizione dell’atto di mutuo, che in questo primo trimestre 2023 supera il 4%, 76 punti base in più del trimestre precedente, 219 punti base in più in un anno.
Il capitale di debito, sempre contratto dalle persone fisiche per acquistare abitazioni, ammonta a circa 8,7 miliardi di euro, oltre 3,7 miliardi di euro in meno dell’omologo trimestre del 2022 (-30%).
Nuove abitazioni: è stato stimato per il per il primo trimestre 2023 l’acquisto di circa 12.200 nuove abitazioni (in termini di NTN), pari al 7,3% del totale delle abitazioni compravendute.
Rispetto all’omologo trimestre del 2022, si registra ancora una flessione dei volumi di scambio di abitazioni di nuova costruzione, che raggiunge il 19,8%.
Analizzando la serie storica trimestrale, a partire dal primo trimestre 2011, per il NTN complessivo, il NTN stimato per le abitazioni di nuova costruzione e il NTN stimato di abitazioni esistenti, appare evidente come nel tempo si sia avuto un calo di compravendite per le nuove abitazioni.
Passando dalle quasi 26.000 NTN stimate a inizio periodo, alle circa 12.000 dell’ultima rilevazione, ancora in flessione, dopo il lieve recupero registrato nel trimestre passato, in termini di volume di compravendite.
Il calo, come dimostra la curva dei dati destagionalizzati, è stato più pronunciato fino al 2015, mostrando, negli anni successivi, una sostanziale stabilizzazione e una lieve crescita nel 2021 che continua nel 2022, ma che registra di nuovo una flessione all’inizio del 2023.
La curva dei dati destagionalizzati relativa alle abitazioni esistenti mostra un andamento crescente, interrotto solo nel periodo pandemico, che riprende già a partire dal terzo trimestre 2021; ma anche in questo caso il dato dell’ultima rilevazione è in flessione.
La quota di scambi di nuove abitazioni è rimasta stabilmente vicina al 20% fino al quarto trimestre 2013, per poi diminuire lentamente e portarsi al disotto del 10% dal 2019.
La quota di acquisti di nuove abitazioni, risalita al 10,8% nel secondo trimestre del 2022 e diminuita nuovamente all’8,6% nel terzo, resta stabile nel quarto trimestre 2022, ma è ancora in calo nell’ultima rilevazione (7,3%).
Le compravendite di abitazioni nelle le grandi città:
I dati delle compravendite di abitazioni nel primo trimestre del 2023, relativi alle otto principali città italiane per popolazione, evidenziano una variazione tendenziale annua negativa del 13%, più accentuata rispetto al dato nazionale.
Sono infatti quasi 4.000 le abitazioni acquistate in meno nel primo trimestre 2023, rispetto allo stesso trimestre del 2022.
I tassi sono negativi per tutte le città, ma Bologna e Milano si distinguono per i cali più elevati, con tassi tendenziali del -23,9% e del -22,9% rispettivamente.
Si accoda Roma, con una diminuzione a due cifre che supera il 10%, e Firenze, dove il calo supera il 9%.
A Torino e Napoli la diminuzione è del 7%, mentre è più contenuta a Genova e Palermo, dove il dato negativo è del -5,5% e -4,4%, rispettivamente.
La serie storica del NTN dal 2011, mostra la generale tendenza positiva delle otto città a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali, che raggiunge l’apice intorno al 2016.
Per poi essere seguita da una fase di progressivo rallentamento fino alla ripida svolta in negativo nei primi due trimestri del 2020, a cui si contrappone una altrettanto ripida risalita con tutte le principali città che nel 2021 superano i livelli degli anni precedenti.
I tassi tornano poi in progressiva discesa nei trimestri successivi, con l’eccezione di Milano e Palermo, dove i rialzi accelerano nel primo trimestre del 2022.
Negli altri tre trimestri del 2022 tornano a diminuire con continuità i tassi di Roma, Torino, Genova e Bologna, per poi chiudere il 2020 con un rialzo per Milano, Firenze, Napoli.
Il primo trimestre del 2023 segna, comunque, una diminuzione degli scambi generalizzata in tutte le grandi città.
In termini di superficie compravenduta, i tassi tendenziali sono tutti negativi, nel confronto con il primo trimestre 2022.
A Bologna e Milano il decremento supera il 22%, a Roma, Firenze e Genova la flessione è superiore al 10%.
La STN delle abitazioni scambiate a Torino e Napoli registra un decremento intorno a -9%, mentre a Palermo diminuisce quasi del 5%.
La superficie media delle abitazioni scambiate nel trimestre diminuisce in tutte le città, facendo così registrare, per il totale delle otto città, un calo medio di 0,9 m2.
Le classi dimensionali: esaminando la distribuzione delle compravendite nel primo trimestre 2023, si osserva nuovamente che la quota prevalente di acquisti, circa il 41% riguarda il taglio dimensionale medio piccolo, da 50 m2 fino a 85 m2, con circa 10.000 unità scambiate nel complesso delle otto grandi città.
A Napoli e Palermo la distribuzione delle compravendite tra le classi dimensionali si presenta invece più equilibrata.
In questo primo trimestre del 2023, rispetto all’omologo periodo del 2022, si osserva una diminuzione per tutte le classi dimensionali.
Il calo raggiunge il 13% circa nel complesso delle otto città, inoltre per immobili con superficie oltre i 145 m2 il calo supera il 18%.
In questa classe, Genova e Roma registrano una flessione delle compravendite che va ben oltre il 20%.
Box e posti auto – dati nazionali e per area territoriale:
Il segmento di mercato dei box e posti auto mostra, nel primo trimestre 2023, una diminuzione del 9,9% rispetto al primo trimestre 2022.
La disaggregazione territoriale evidenzia tassi tendenziali negativi in tutte le aree.
Le maggiori perdite si concentrano nel Nord Est (-11,8%) e nel Centro (-12,7%).
Nei comuni minori del Sud, si registra un dato, seppur negativo meno accentuato (-1,1%).
Le variazioni in termini di superficie compravenduta non mostrano particolari differenze rispetto quanto già emerso in termini di NTN.
La superficie media delle unità acquistate è pari a 21,5 m2, sostanzialmente stabile rispetto al I trimestre 2022.
Le compravendite di box e posti auto nelle grandi città:
Per i box e i posti auto, nelle otto principali città le compravendite nel primo trimestre 2023 presentano, nel confronto con il 2022, una diminuzione dei volumi di scambio (-13,4%) leggermente più elevata rispetto al dato nazionale.
I dati risultano differenti tra le città, con l’unico aumento di circa il 6,4% a Napoli.
La diminuzione più evidente si osserva a Palermo (-24,6%), e decrementi a due cifre sono presenti a Milano, Firenze e Bologna, mentre a Roma il calo è del 7,7%.
Espressa in termini di superfici, la dinamica tendenziale tra le grandi città è simile a quanto osservato per i volumi.
Mostrando un tasso di perdita del 12,3%, meno elevato rispetto al NTN, rilevando, per la superficie media, un dato di circa 17,9 m2, in lieve diminuzione a Bologna, Genova e Napoli.
Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare RESIDENZIALE | Statistiche I trimestre 2023 – 8 giugno 2023