Vendere una casa non è sempre facile. A volte, l’offerta non risponde alle esigenze della domanda, o il mercato immobiliare è frenato da una difficile congiuntura socio-economica, che lo rende poco performante.
Ma quali sono gli elementi comuni alle case che rimangono più a lungo invendute? E qual è il “Time on Market”, cioè il tempo medio di permanenza di questi immobili, nelle principali città italiane? A queste domande ha provato a rispondere l’analisi condotta da Immobiliare.it Insights, analizzando il mercato delle città di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e Verona.
Caratteristiche degli immobili più difficili da vendere: Il report ha individuato un profilo tipico per gli immobili che tendono a rimanere più a lungo sul mercato. Nella maggior parte delle città esaminate, le case più difficili da vendere sono trilocali, situati ai piani bassi (pian terreno o primo piano) e appartenenti alla classe energetica G, ovvero la meno performante.
Le città italiane con maggiori difficoltà di vendita: Queste caratteristiche degli immobili invenduti sono riscontrabili in sei grandi città italiane:
- tre al sud: Bari, Napoli e Catania;
- tre importanti nel nord e centro Italia: Milano, Roma e Genova.
Queste città rappresentano una panoramica delle aree urbane dove le vendite immobiliari richiedono tempistiche più lunghe, offrendo un’indicazione chiara delle caratteristiche meno richieste dal mercato.
Eccezioni nella tendenza generale: In alcune città italiane, le caratteristiche degli immobili invenduti si discostano dalla tendenza nazionale. A Firenze e Venezia, ad esempio, le proprietà che faticano maggiormente a trovare acquirenti sono case con più di cinque locali, situate ai piani bassi e appartenenti alla classe energetica G, la meno efficiente. Questo aspetto le rende particolarmente difficili da vendere, pur condividendo con altre città la bassa efficienza energetica.
Quadrilocali in difficoltà a Verona e Palermo: Anche a Verona e Palermo si riscontra una situazione peculiare: qui non sono i trilocali, ma i quadrilocali a registrare i tempi di permanenza più lunghi sul mercato. Questa differenza fa emergere una preferenza locale che rende difficile la vendita di immobili più grandi, probabilmente per via delle differenti esigenze abitative.
Il caso di Torino | bilocali in classe E: Tra i grandi centri analizzati, Torino è l’unica città in cui i bilocali in classe energetica E risultano essere gli immobili con il “Time on Market” più elevato. Questa specificità indica una resistenza sul mercato per gli appartamenti più piccoli, caratterizzati da una classe energetica non ottimale ma non del tutto inefficiente, suggerendo preferenze particolari della domanda torinese.
Bologna | il paradosso dei trilocali nuovi: Bologna rappresenta un’ulteriore eccezione nel panorama immobiliare nazionale. Qui, infatti, i trilocali al primo piano sono i più difficili da vendere, ma si tratta di immobili nuovi o in costruzione, appartenenti alla classe energetica “A” o superiore, quindi molto efficienti. Questo fenomeno evidenzia una dinamica particolare del mercato bolognese, dove anche abitazioni energeticamente performanti possono restare invendute.
I tempi di permanenza sul mercato degli immobili nelle grandi città Italiane: Tra le città italiane analizzate, Venezia detiene attualmente il tempo medio di permanenza degli immobili sul mercato più lungo, pari a 7,3 mesi. Seguono tre grandi città del Sud Italia: a Palermo il “Time on Market” medio è di 6,9 mesi, mentre a Bari di 6,8 mesi e a Catania di 6,7 mesi.
Le grandi città con tempi medi superiori ai 6 mesi: A Roma, gli immobili più difficili da vendere restano sul mercato mediamente poco oltre i 6 mesi e mezzo (6,6 mesi), mentre a Genova il tempo medio è di 6,4 mesi. In Napoli e Verona, le tempistiche dell’invenduto sono leggermente superiori ai 6 mesi, con una media di 6,2 mesi, seguite da Firenze e Torino, con tempi di permanenza che si attestano esattamente a 6 mesi.
Le città con i tempi di permanenza più brevi: Solo in due città il “Time on Market” scende sotto i 6 mesi: a Bologna gli immobili richiedono 5,8 mesi per essere venduti, mentre Milano registra i più brevi tempi di permanenza sul mercato, con immobili che trovano acquirenti in circa 5,6 mesi.
I prezzi medi dell’invenduto nelle grandi città italiane: In molte città italiane, gli immobili invenduti presentano prezzi medi superiori rispetto a quelli delle abitazioni che vengono vendute più rapidamente. Venezia si distingue con la differenza media più significativa (oltre 600 euro/m2, rispetto ai prezzi medi della città), seguita da Torino e Bologna (circa 275 euro/m2).
A Firenze, gli immobili che rimangono più a lungo sul mercato hanno un prezzo medio di circa 180 euro/m2, superiore a quello della media cittadina, mentre a Napoli, Verona e Bari la differenza è di circa 150 euro/m2. Palermo, infine, presenta una discrepanza più contenuta, con un incremento di poco superiore ai 100 euro/m2.
Le città con minime differenze tra prezzi medi e prezzi dell’invenduto: In tre grandi città italiane, il costo degli immobili invenduti è praticamente allineato con il prezzo medio degli immobili in vendita: a Genova, la differenza è di soli 33 euro/m2, a Roma è di 14 euro/m2, mentre a Catania la distanza è di appena 7 euro/m2. Questi dati suggeriscono che, in queste città, le abitazioni che stentano a trovare acquirenti non si discostano molto dai valori medi del mercato.
Milano | un caso unico: Un caso particolare è quello di Milano, dove i prezzi degli immobili invenduti risultano essere inferiori rispetto alla media cittadina, con una differenza di 385 euro/m2. Rendendo Milano l’unica tra le grandi città italiane in cui gli immobili invenduti abbiano un valore inferiore rispetto alla media di mercato.
Antonio Intini, Chief Business Development Officer di Immobiliare.it, ha commentato:
«Tra tutti questi dati ce ne sono due che più di tutti devono richiamare la nostra attenzione:
- il primo è che gli immobili che rimangono più a lungo sul mercato sono quasi ovunque quelli nelle classi energetiche più basse, pur essendo anche quelli meno costosi. Questo perché oggi l’utente medio è sempre più selettivo, e considera la classe energetica come una caratteristica sempre più importante quando è alla ricerca di una nuova casa.
- Il secondo aspetto è il dinamismo di Milano, che si conferma una volta di più la città italiana in cui la domanda incontra più facilmente l’offerta».
Fonte: immobiliare.it – 14 novembre 2024
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