A febbraio 2025, l’analisi dell’offerta relativa al mercato immobiliare italiano rivela un quadro complesso, con variazioni significative a livello nazionale, regionale e locale.
Esaminando i dati pubblicati da Immobiliare.it Insights e dal portale Idealista, infatti, si possono trarre alcune interessanti indicazioni sull’andamento dei “prezzi” negli annunci di vendita delle abitazioni e sulle relative variazioni annuali e mensili.
importi richiesti negli annunci:
Per iniziare l’analisi, è utile considerare i dati medi nazionali forniti dai noti portali immobiliari, tenendo nella dovuta considerazione le diverse metodologie di calcolo utilizzate per interpretarne correttamente i dati.
Questi dati (per semplicità, definiti di seguito prezzi) offrono una visione d’insieme del mercato immobiliare italiano e costituiscono un punto di partenza fondamentale per un’analisi più approfondita:
Immobiliare.it segnala una crescita del +4,8% annuo:
- Prezzo medio a febbraio 2025: 2.089 euro/mq;
- Prezzo medio a febbraio 2024: 1.993 euro/mq (stimato)
Idealista registra, invece, una variazione del -2,7% annua e del -0,4% mensile:
- Prezzo medio a febbraio 2025: 1.790 euro/mq;
- Prezzo medio a febbraio 2024: 1.840 euro/mq.
Le differenze nei prezzi medi richiesti, rilevate dai due portali, sono probabilmente attribuibili alle diverse metodologie di calcolo utilizzate, ai diversi criteri di filtraggio degli annunci e ad alcune differenze nell’utenza di riferimento.
Differenze nel calcolo dei valori medi:
Immobiliare.it utilizza la media aritmetica semplice di tutti gli annunci attivi, includendo:
- Immobili pubblicati da oltre 12 mesi;
- Aste giudiziarie con prezzi base inferiori al 30% del valore di mercato;
- Appartamenti di lusso sopra i 10.000 euro/m²
Questo approccio può generare una sovrastima del 12-15% rispetto ai valori reali di transazione, particolarmente evidente nelle città con alta concentrazione di immobili “premium”, come Roma o Milano.
Idealista applica, invece:
- Calcolo della mediana ed esclusione degli outlier, per ridurre l’impatto dei dati anomali;
- Esclusione sistematica delle aste, dal 2022;
- Rimozione degli annunci senza interazioni utente da 6 mesi
La metodologia “mediana” (ordinare tutti i valori e prendere a riferimento quello centrale) e l’esclusione degli “outlier” (immobili con prezzi molto più alti o molto più bassi rispetto ad altri immobili simili nella stessa zona) può ridurre la sensibilità ai picchi estremi.
Giustificando, almeno in parte, il divario di 299 euro/mq, ovvero del 14,3% sul prezzo medio nazionale indicato.
L’esclusione delle aste da parte del portale Idealista, inoltre, può ridurre del 7-9% i prezzi medi, nelle aree ad alta densità di procedure esecutive.
variazioni nelle aree geografiche:
La rilevazione, offerta da Immobiliare.it, evidenzia le maggiori variazioni annuali nelle seguenti aree:
- Nord-Ovest: +7,3% (2.278 euro/mq);
- Nord-est: +7,0% (2.090 euro/mq)
variazioni nei maggiori capoluoghi:
Passiamo ora all’analisi delle variazioni rilevate nelle principali città a febbraio 2025, indicando le tendenze annuali rilevate da Immobiliare.it Insights e quelle mensili evidenziate da Idealista:
Milano:
- Immobiliare.it (variazioni annuali):
- 5.434 euro/mq (+0,7%);
- Idealista (variazioni mensili):
- 4.986 euro/mq (-1,0%).
Roma:
- Immobiliare.it (variazioni annuali):
- 3.504 euro/mq (+5,7%);
- Idealista (variazioni mensili):
- 3.095 euro/mq (+0,4%).
Napoli:
- Immobiliare.it (variazioni annuali):
- 2.920 euro/mq (+3,2%);
- Idealista (variazioni mensili):
- 2.707 euro/mq (-1,1%).
Torino:
- Immobiliare.it (variazioni annuali):
- 2.053 euro/mq (+6,3%);
- Idealista (variazioni mensili):
- dati non disponibili (+0,3%).
Palermo:
- Immobiliare.it (variazioni annuali):
- 1.496 euro/mq (+4,8%);
- Idealista (variazioni mensili):
- dati non disponibili (-3,1%).
Genova:
- Immobiliare.it (variazioni annuali):
- 1.690 euro/mq (+1,1%);
- Idealista (variazioni mensili):
- dati non disponibili (-1,8%).
Bologna:
- Immobiliare.it (variazioni annuali):
- 3.578 euro/mq (+4,7%);
- Idealista (variazioni mensili):
- 3.456 euro/mq (valori stabili).
Firenze:
- Immobiliare.it (variazioni annuali):
- 4.394 euro/mq (+4,5%);
- Idealista (variazioni mensili):
- 4.280 euro/mq (+1,1%).
Venezia:
- Immobiliare.it (variazioni annuali):
- 3.260 euro/mq (+5,6%);
- Idealista (variazioni mensili):
- 4.596 euro/mq (+0,6%).
accessibilità al mercato immobiliare:
La cosiddetta affordability rilevata da immobiliare.it combina dati relativi a redditi, prezzi immobiliari e condizioni di mutuo, per fornire un’indicazione dell’accessibilità di un acquisto immobiliare.
Il risultato finale è espresso in termini di “percentuale di accessibilità”, indicando la proporzione di immobili che possono essere considerati accessibili per un singolo o una coppia, in base al reddito medio ed ai mutui disponibili.
Dati relativi ai single:
L’analisi dell’accessibilità al mercato immobiliare di febbraio 2025 evidenzia sfide significative per i single in diverse città italiane.
In particolare, Bologna, Firenze e Trento (0,0%) indicano una forte difficoltà per i single nell’acquistare una casa, mentre città come Catanzaro e Genova offrono maggiori opportunità, con percentuali rispettivamente del 52,4% e 50,1%.
Si notano incrementi positivi dell’accessibilità a Potenza (+8,2%) e Torino (+10,5%), suggerendo un miglioramento delle condizioni di mercato per i single in queste città.
Dati relativi alle coppie:
I nuclei familiari composti da due persone, presumibilmente con due redditi da lavoro dipendente, risultano avere un’accessibilità al mercato immobiliare ovviamente più elevata rispetto ai single, ma con notevoli differenze regionali.
Campobasso e Catanzaro si distinguono, infatti, per un’alta accessibilità, con percentuali superiori all’80%, mentre città come Firenze e Trento presentano valori molto bassi (rispettivamente del 10,3% e 15,5%), suggerendo difficoltà significative per le coppie in queste località.
Si segnalano incrementi significativi dell’accessibilità di Milano (+8,0%) e Torino (+7,1%), mentre si registra un calo a Trento (-3,3%) e Perugia (>-3,2%).
CONSIDERAZIONI FINALI: l’analisi combinata dei dati di Immobiliare.it Insights e idealista, può offrire una visione più dettagliata dell’andamento del mercato immobiliare italiano.
L’accessibilità al mercato sembra rimanere una sfida soprattutto per i single, con situazioni critiche in città come a Bologna, Firenze e Trento, ma con opportunità diverse a seconda delle aree geografiche e dei segmenti di mercato.
Fonte: Immobiliare.it e Idealista – marzo 2025