Il percorso verso la riqualificazione del patrimonio immobiliare evidenzia una profonda frattura strutturale all’interno dell’Unione Europea.
Mentre alcune nazioni accelerano verso la sostenibilità, infatti, l’Italia subisce una drastica battuta d’arresto, precipitando all’ultimo posto in UE per interventi di miglioramento energetico nelle abitazioni, secondo il report “Condizioni di vita in Europa 2025” curato dall’ufficio statistico dell’Unione Europea.
A livello aggregato, il 2025 segna comunque una contrazione generale, con la quota di residenti in abitazioni efficientate negli ultimi cinque anni che è scesa al 23,9% (-1,9% rispetto al 25,8% del 2023). Al vertice assoluto troneggiano i Paesi Bassi (60,5%), seguiti a notevole distanza da Danimarca (34,0%), Francia e Slovenia (entrambe al 33,3%).
Tuttavia, le medie aritmetiche nascondono polarizzazioni estreme: se Cipro, Austria, Spagna, Portogallo e Lussemburgo guidano i rialzi, ben quindici Stati arretrano pesantemente, con uno stallo che rappresenta un rischio concreto di svalutazione per milioni di immobili energivori.
Il tracollo dell’Italia: l’eredità post-superbonus
Esaminando la coda della classifica, lo scenario per il mercato domestico assume contorni critici. L’esaurimento della spinta statale generata dai maxibonus, infatti, ha di fatto congelato le riqualificazioni profonde, lasciando le abitazioni esposte ad un rapido invecchiamento tecnologico:
2,6%
La percentuale più bassa d’Europa
Insieme a Estonia, Slovacchia, Croazia e Lituania, l’Italia registra inoltre la flessione maggiore dell’intero biennio europeo.
Povertà energetica e disuguaglianze immobiliari:
L’indagine Eurostat certifica come la sostenibilità abitativa stia diventando un potente catalizzatore di disuguaglianza sociale. Nell’Unione Europea, infatti, solo il 17,4% dei soggetti a rischio di povertà o esclusione sociale risiede in abitazioni efficientate, contro un più solido +25,6% rilevato tra la popolazione non a rischio.
- Il paradosso olandese e il gap continentale:
Il divario di classe più profondo si registra nei Paesi Bassi, dove lo scarto tocca il 18% (con il +45,3% per le fasce a rischio contro il +63,3% delle fasce agiate). Forti disparità si evidenziano anche a Cipro (13,6%) e in Danimarca (13,5%). Al contrario, nazioni come l’Austria (+30,4%) e la Polonia (+28,8%) mostrano una migliore inclusività per i ceti vulnerabili.
Il dato italiano: in Italia la paralisi degli investimenti azzera quasi il divario sociale, appiattendo il mercato verso il basso. Le fasce a rischio esclusione restano intrappolate a un critico 1,5%, mentre la popolazione a reddito stabile non va oltre un irrisorio 2,9%. L’inefficienza immobiliare non fa distinzioni di classe: è sistemica!
Proprietari vs inquilini: le barriere del mercato
La propensione all’investimento ecologico è indissolubilmente legata alla tipologia di possesso e alla struttura dell’immobile.
Per comprendere l’immobilismo del settore delle locazioni, è fondamentale analizzare la patologia economica del cosiddetto incentivo diviso:
Anatomia dello Split Incentive Immobiliare
Il proprietario (locatore) deve sostenere l’intero onere finanziario per i lavori di riqualificazione energetica strutturale, come il cappotto termico o la sostituzione della caldaia.
L’inquilino (conduttore) incassa il 100% del ritorno economico immediato, materializzato nel drastico taglio dei costi in bolletta e nell’aumento del comfort termico.
Senza la certezza di poter ribaltare il costo dell’investimento su un canone di locazione proporzionalmente più alto, il proprietario rinuncia ai lavori, bloccando l’efficienza della proprietà.
Segmento Proprietari
- In Europa il +26,9% dei proprietari vive in case già riqualificate.
- Investimenti trainati dall’incremento del valore capitale dell’asset (Green Premium).
- In Olanda e Danimarca superano rispettivamente il +69,7% e il +42,9%.
- In Italia il dato crolla verticalmente al 2,8%.
Segmento Inquilini
- Solo il 16,7% degli affittuari europei gode di abitazioni ad alta efficienza.
- Vittime dirette della stasi decisionale causata dallo split incentive.
- Il gap rispetto ai proprietari tocca i 29,8% in Olanda e 23,0% in Svezia.
- In Italia la quota sprofonda a un marginale 1,7%.
Queste asimmetrie decisionali si riflettono inevitabilmente anche sulla natura architettonica dell’edificio: chi vive in abitazioni indipendenti (dove non sussistono le lentezze assembleari condominiali) beneficia di riqualificazioni nel +30,5% dei casi in Europa, contro il solo 16,6% di chi risiede in appartamento.
In Italia, l’appiattimento verso il basso è totale e allarmante, con entrambe le tipologie che si fermano ad un misero 2,6%.
L’indicatore Eurostat misura la quota di popolazione residente in abitazioni che hanno subito ristrutturazioni per migliorare le prestazioni energetiche negli ultimi cinque anni (indipendentemente da chi abbia finanziato i lavori). Gli interventi considerati validi per l’inclusione statistica comprendono: aggiornamento dell’isolamento termico (cappotti per pareti esterne, tetti o pavimenti), sostituzione di finestre a vetro singolo con unità a doppio o triplo vetro, e l’installazione di nuovi sistemi di riscaldamento a maggiore efficienza.
Report “Condizioni di vita in Europa – Efficienza energetica nelle abitazioni”.