L’acquisto di un’abitazione rappresenta lo snodo finanziario più critico nel ciclo di vita di una famiglia. Per misurare oggettivamente la fattibilità di questo investimento economico, l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) in sinergia con l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, utilizzano una metrica precisa: l’Affordability Index, ovvero l’indicatore di accessibilità finanziaria.
L’analisi ha valutato l’effettiva capacità delle famiglie di sostenere l’acquisto di un’abitazione nel biennio 2025-2026, ipotizzando l’acquisto di una casa media con un mutuo a tasso fisso di 20 anni, per l’80% del valore dell’immobile (LTV).
I risultati svelano che se a livello nazionale il provvidenziale calo dei tassi sui mutui ha fatto da scudo contro i rincari del mattone, la penisola appare oggi profondamente spaccata. Da un lato troviamo mercati altamente accessibili, dall’altro territori sotto massima pressione dove l’acquisto si sta trasformando in una sfida sempre più esclusiva.
- Come si legge l’Affordability Index
Dietro questo tecnicismo si nasconde la misurazione dello “spazio di manovra” nel bilancio domestico. L’acquisto è considerato sostenibile se la rata annua del mutuo non supera il 30% del reddito disponibile. Se l’indice scende a zero la famiglia è al limite della sostenibilità, mentre valori superiori allo zero indicano la presenza di un margine di sicurezza (la rata incide per meno del 30%).
Redditi contro prezzi: l’illusione della media nazionale
Alla fine del 2025, l’indice nazionale si è attestato a 12,6 punti, evidenziando che per la famiglia media la rata del mutuo assorbe il 17,4% del reddito disponibile e, quindi, ampiamente sotto il tetto di guardia del 30%.
Ma il 2025 ha restituito anche una fotografia economica complessa: da un lato il reddito disponibile unitario ha segnato un solido +2,1% (52.195 euro annui), dall’altro, la dinamica del mercato residenziale ha viaggiato a velocità doppia, con il prezzo della casa media salito del +4,0%.
Questa asimmetria si è tradotta in un maggiore “sforzo lavorativo” per finalizzare una compravendita immobiliare, allungando i tempi necessari per coprire la quota di capitale non finanziata dal mutuo:
3 Anni e 60 GiorniÈ il tempo stimato per accumulare il capitale iniziale del 20% (non coperto dal mutuo), ipotizzando un tasso di risparmio annuo del 20% del reddito. L’aggravio è di 22 giorni in più, rispetto al 2024.
Leggendo il dato di 3 anni e 60 giorni, chi vive in grandi piazze come Roma o Milano penserà, comprensibilmente, a un miraggio. Questa percezione è assolutamente corretta: la statistica nazionale è una “media di Trilussa” che assorbe l’impatto di migliaia di transazioni nei mercati di provincia a basso costo.
Nelle aree metropolitane, come Milano o Roma, infatti, l’equazione salta completamente.
Incrociando l’indicatore di accessibilità con i valori assoluti di fatturato medio elaborati dall’OMI per il 2025, emerge chiaramente l’abisso tra la provincia italiana e i grandi hub economici. Quantificando matematicamente il divario (rapportando i prezzi locali ai redditi territoriali), la distanza tra la base nazionale e i valori metropolitani moltiplica inesorabilmente gli anni di lavoro necessari per saldare l’acquisto:
| Italia (Media) 165.000 € |
Il parametro base della statistica nazionale. Con questo livello di costo medio, ampiamente calmierato dalle regioni del Sud, per coprire l’anticipo di 33.000 € (il 20% del prezzo), una famiglia che risparmia un quinto del proprio reddito impiega in media 3 anni e 60 giorni. |
| Roma 270.200 € |
Il primo divario metropolitano. Con un valore medio della compravendita superiore di oltre il 63% rispetto al dato nazionale, a fronte di redditi sostanzialmente in linea con la media italiana ed uno sforzo richiesto per l’anticipo di circa 54.000 euro, il tempo per accumulare il capitale iniziale schizza a oltre 5 anni e 2 mesi. Esattamente due anni di stipendio in più rispetto alla media nazionale. |
| Milano 439.700 € |
L’estremo della polarizzazione. Anche tenendo conto di un reddito disponibile lombardo superiore del 20% rispetto al resto del Paese, il prezzo medio vicino al mezzo milione di euro ed una quota di anticipo minima che sfiora gli 88.000 euro, impone un tempo di acquisto di oltre 7 anni di reddito solo per accumulare la liquidità di partenza. Quasi quattro anni di sacrifici in più. |
Il ruolo scudo del costo del credito:
Se l’inflazione immobiliare (soprattutto nei grandi centri) ha remato contro le famiglie, perché l’indice nazionale di accessibilità ha ceduto solamente lo -0,1% nel 2025?
La risposta risiede nelle logiche del debito. Il tasso medio sui nuovi mutui decennali è sceso al 3,23%, registrando una provvidenziale flessione di -15 centesimi di punto.
Questa dinamica ha agito da perfetto ammortizzatore:
- Effetto prezzo (il freno): ha penalizzato l’indice generale per -0,4 punti. L’aumento del valore nominale degli immobili ha ridotto la capacità d’acquisto diretta.
- Effetto tassi (l’acceleratore): ha sostenuto l’indice per +0,3 punti. Il calo del costo del denaro ha abbattuto l’incidenza della rata mensile, neutralizzando i rincari del mattone.
La forte tensione di accessibilità nel Lazio:
Tornando ad analizzare il rapporto regionale tra reddito e costo delle abitazioni, emerge la situazione della Regione Lazio, dove le dinamiche macro-urbane della Capitale dettano legge sull’intero territorio circostante.
Analizzando lo storico dell’ultimo ventennio, il Lazio si colloca stabilmente al terzultimo posto assoluto tra le venti regioni italiane per accessibilità all’acquisto (davanti solo a Liguria e Trentino Alto Adige).
Nel corso del 2025, infatti, mentre il reddito disponibile di queste famiglie ha faticato a tenere il passo dei rincari del mattone trainati da Roma, si è registrata un’ulteriore contrazione dell’indice di accessibilità pari a -0,15 punti, una flessione superiore alla lieve media nazionale.
Il patrimonio edilizio di pregio, l’attrattività internazionale e la densità dell’agglomerato di Roma spingono i prezzi a livelli che erodono il potere d’acquisto dei residenti.
Se da un lato l’indice resta in territorio tecnicamente positivo (le famiglie riescono ancora ad accedere al credito senza superare la soglia critica del 30%), dall’altro la regione si allontana sempre di più dai mercati altamente accessibili (come Molise, Calabria o Sicilia), in cui i prezzi immobiliari depressi compensano le fragilità reddituali storiche:
| Trentino/Lombardia Massima Tensione |
Le aree più critiche d’Italia. Nonostante i redditi più alti della nazione, le famiglie di queste regioni affrontano prezzi immobiliari fuori scala, registrando i cali di accessibilità più marcati (fino a -0,5 punti in Lombardia). |
| Lazio Alta Tensione |
Paga l’effetto Roma. A fronte di una capacità reddituale allineata alla media nazionale, la regione sconta un costo del mattone sproporzionato, collocandosi costantemente sul fondo della graduatoria di sostenibilità. |
| Molise/Calabria Alta Accessibilità |
Il vertice dell’accessibilità finanziaria. L’elevato margine positivo è dettato dai prezzi immobiliari contenuti, che compensano ampiamente le fragilità reddituali strutturali dei territori meridionali. |
In conclusione, quindi, le condizioni macroeconomiche per contrarre un mutuo restano favorevoli in tutta la penisola.
Ma la vera sfida per il 2026 non sarà l’accesso al credito in sé, bensì la capacità delle famiglie del ceto medio di poter competere in piazze iper-polarizzate come Roma, dove lo sforzo economico richiesto si distacca ormai prepotentemente dalla rassicurante, ma illusoria, statistica nazionale.
Fonte: ABI – 21 maggio 2026