L’acquisto di una casa è un passo fondamentale della vita, il momento in cui dare forma ai propri spazi, coniugando comfort e sostenibilità economica.
Il suo valore non si esaurisce tra le mura che la delimitano o nei prioritari requisiti di efficienza energetica, ma si estende a tutto ciò che la circonda: una zona o un quartiere capace di offrire sicurezza, l’abbraccio rigenerante di aree verdi, servizi e trasporto pubblico.
A fotografare queste preferenze è stata la terza edizione del report “Italy New Build Survey 2026” di Savills, rivelando anche che chi cerca una casa di nuova costruzione è pronto a trasferirsi in un’altra zona, o addirittura in un’altra città, pur di trovare l’abitazione ideale.
Ambizioni che rischiano però di trasformarsi in un miraggio, almeno nelle metropoli più congestionate.
I principali driver decisionali:
L’architettura delle preferenze ha subito un riassetto radicale. Parametri un tempo considerati dei “plus” commerciali, come le certificazioni green, sono stati interiorizzati dalla domanda come requisiti di base, essenziali per tutelare il valore di rivendita e abbattere i costi:
19%L’efficienza energetica guida il mercato
Scomponendo le motivazioni espresse dal campione, l’acquisto del comparto “nuove costruzioni” è giustificato da leve estremamente pragmatiche:
- Efficienza energetica (19%): la priorità assoluta per proteggersi dai continui rincari e dai costi di luce e gas.
- Assenza di ristrutturazioni (14%): il desiderio di evitare lo stress dei lavori, le spese impreviste e i ritardi nella consegna.
- Qualità costruttiva (13%): forte attenzione alla solidità della costruzione e all’isolamento termico e acustico.
- Fascino del nuovo (11%): il piacere psicologico e la comodità di entrare in una casa moderna e mai abitata prima.
Compromessi generazionali e dotazioni condominiali:
Il budget rimane il grande selettore fisiologico del mercato, con oltre il 60% dei potenziali acquirenti che si muove entro un limite massimo di 450.000 euro, finanziato in larga parte tramite l’erogazione di mutui bancari.
Questa soglia impone compromessi strategici che variano drasticamente in base all’età dell’investitore:
- Under 35 (i giovani e la città): nel 65% dei casi acquistano la prima casa. Pur di non rinunciare alla vita in città, accettano di sacrificare la metratura (59%) e finanziano l’operazione con un mix tra risparmi e mutuo (49%).
- Fascia 36-45 anni (in cerca di spazio): desiderano ampi spazi esterni, ritenuti indispensabili per l’81% e per ottenerli il 40% accetta di decentralizzarsi, allontanandosi dal cuore delle metropoli.
- Fascia 46-65 anni (le famiglie che cambiano): si dividono tra chi amplia la metratura e chi fa downsizing. Per loro, la rinuncia più sofferta è il parcheggio privato, considerato intoccabile dal 25% del cluster.
- Over 65 (qualità e famiglia): puntano sull’esclusività e sulla prossimità agli affetti familiari. Nel 42% dei casi riducono gli spazi e finalizzano l’acquisto senza ricorrere alla leva del credito, pagando per l’81% esclusivamente con fondi propri.
Sul fronte delle dotazioni condominiali, i dati demoliscono le narrazioni puramente estetiche: il parcheggio privato domina incontrastato a ogni livello di reddito, dal 36% del segmento entry-level al 44% della fascia premium.
Al contrario, gli spazi dedicati al lavoro da casa o al coworking si trovano all’ultimo posto tra i desideri degli acquirenti.
Nota metodologica: lo studio “Italy New Build Survey 2026” è stato elaborato dall’Ufficio Studi Savills mediante un’indagine condotta nella primavera del 2026. La rilevazione statistica ha analizzato un panel qualificato di 200 potenziali acquirenti alla ricerca attiva di nuove costruzioni sul mercato italiano. L’impianto analitico ha utilizzato metriche quantitative (budget allocato, cluster demografici, stabilità occupazionale) e insight qualitativi profondi (driver decisionali, propensione al compromesso spaziale, gerarchia delle dotazioni condominiali).
Sogni contro realtà, a Roma e Milano:
Se i dati del report offrono una fotografia ineccepibile della “lista dei desideri” degli acquirenti, calare queste altissime aspettative nella rigida topografia economica delle grandi piazze immobiliari rivela uno scenario di fortissima frizione.
Esiste infatti uno scollamento drammatico tra la domanda ideale e l’offerta reale, generando un vero e proprio paradosso di mercato:
La richiesta di nuove costruzioni centrali, immerse nel verde, iper-sicure e vicine alle metropolitane si scontra violentemente con un limite di spesa effettivo di 450.000 euro. Nelle dinamiche urbane di Roma e Milano, questa equazione si rivela, nella quasi totalità dei casi, matematicamente e urbanisticamente insostenibile.
Nelle aree semicentrali, provviste di trasporti e servizi consolidati, i lotti edificabili sono di fatto esauriti. Le vere “nuove costruzioni” derivano esclusivamente da complesse operazioni di rigenerazione urbana di fascia premium, i cui costi di assorbimento sfondano abbondantemente il tetto di budget accessibile al ceto medio italiano.
La polarizzazione di Roma
Come abbiamo già analizzato affrontando la crisi delle nuove costruzioni e il miraggio della rigenerazione urbana, a Roma le iniziative di edificazione si polarizzano agli estremi. Da un lato, assistiamo a frazionamenti e riqualificazioni di lusso nei quartieri storici con prezzi inaccessibili; dall’altro, alle macro-espansioni nelle fasce extra-anulari. L’acquirente vincolato al budget dei 450.000 euro è quasi sempre costretto a spingersi in periferia, dove paradossalmente mancano proprio quelle reti di trasporto pubblico e quei servizi di quartiere posti in cima alle sue priorità iniziali.
La vera sfida per chi acquista nel 2026 non risiede nello stilare una lista dei desideri inarrivabile, ma nell’accettare la necessità di un compromesso lucido e strategico. L’immobile di nuova costruzione nei grandi centri urbani – che rientri in questi limiti di spesa – semplicemente non esiste. È preferibile, quindi, smettere di inseguire miraggi e individuare il bilanciamento ideale tra budget, location e qualità costruttiva, magari optando per la possibile riqualificazione di un immobile esistente.