Nel terzo trimestre del 2025, il mercato immobiliare residenziale italiano sembra indicare che l’affitto di una casa sia sempre più oneroso, mentre l’acquisto sembrerebbe essere leggermente più accessibile.
Questo almeno secondo la recente analisi del portale immobiliare Idealista, che ha rilevato un aumento dei canoni di locazione ed una contemporanea riduzione dell’impegno finanziario necessario per l’acquisto di un’abitazione.
Un segnale di maggiore accessibilità alla proprietà immobiliare, quindi, rispetto ad un’opzione abitativa che pesa sempre più sul budget familiare.
Metodologia: come vengono calcolati i dati
Il tasso di sforzo, calcolato nell’analisi, misura la percentuale di reddito netto familiare (fonte ISTAT) necessaria per sostenere il costo di un’abitazione trilocale.
È fondamentale precisare che l’analisi si basa sui prezzi di offerta (asking price) e sui canoni di locazione richiesti negli annunci pubblicati sul portale Idealista, e non sui valori finali registrati dopo la negoziazione.
Sebbene questi valori possano differire da quelli reali, questo approccio fornisce comunque un indicatore tempestivo e affidabile delle tendenze del mercato dal lato dell’offerta.
Per garantire l’accuratezza, inoltre, il campione di annunci viene sottoposto a un rigoroso processo di pulizia statistica, che esclude duplicati, dati anomali e inserzioni con prezzi irreali, assicurando così che l’analisi rifletta le reali condizioni del mercato immobiliare.
Il peso crescente dell’affitto:
Il costo della locazione rappresenta una quota significativa del budget familiare in molte città italiane, con un “tasso di sforzo” calcolato da Idealista (ovvero la quota di reddito che una famiglia deve destinare all’affitto) salito al 31% del reddito familiare medio, rispetto al 30% dell’anno precedente.
Tra i capoluoghi, Venezia si distingue come la città più esigente, richiedendo il 35% del reddito familiare per l’affitto di un trilocale.
Seguono da vicino piazze importanti come Milano (31%), Firenze (27%) e Roma (26%).
Roma si attesta quindi in una fascia alta che include anche Cagliari (24%) e Bologna (23%).
Su base annua, la situazione appare variegata e, nonostante l’aumento della media nazionale, ben 42 capoluoghi registrano una diminuzione del “tasso di sforzo”, ma nelle grandi città la tendenza è spesso in crescita.
Lo studio evidenzia, infatti, un incremento a Roma (+3%) e a Milano (+1%), mentre le diminuzioni più significative si sono registrate a Vicenza (-10%), Trapani (-6%) e Lecco (-5%).
L’acquisto diventa più accessibile:
Sul fronte della compravendita, il quadro sembrerebbe essere più roseo per i potenziali acquirenti.
Il tasso di sforzo medio nazionale calcolato si è ridotto, infatti, scendendo dal 19% al 17%, anche se alcune città richiedono un impegno decisamente maggiore.
Bolzano (37%), Venezia (35%) e Milano (31%) si confermano le piazze più impegnative per chi vuole acquistare casa.
In questa classifica seguono Rimini (29%), Firenze e Napoli (27%), con Roma che richiede il 26% del reddito.
Il dato più significativo è la diffusa riduzione del tasso di sforzo, registrata in 84 capoluoghi. Tra i cali più importanti spiccano:
- Barletta (-8%)
- Napoli (-5%)
- Milano e Firenze (-3%)
- Palermo (-2%)
- Roma, Genova e Torino (-1%)
Focus su Roma:
Per chi vive nella capitale, le dinamiche del mercato immobiliare presentano un quadro complesso, dove il costo per la locazione e per l’acquisto risultano quasi identici:
- Affitto: per locare un immobile a Roma, una famiglia deve destinare in media il 26% del proprio reddito.
Questo posiziona la capitale tra le città più costose d’Italia, sebbene a un livello inferiore rispetto a piazze come Venezia (35%) e soprattutto Milano, dove l’incidenza sale al 31%. - Acquisto: in questo caso l’impegno economico risulta essere del 26%, quasi identico a quello per la locazione, ma con una tendenza al ribasso che segnala un calo del -1% nell’ultimo anno.
Anche in questo caso, il tasso di sforzo a Roma è inferiore a quello di Milano, dove l’acquisto impegna il 31% del reddito familiare.
In sintesi, a Roma il “costo dell’abitare”, espresso attraverso l’indicatore utilizzato in questa analisi, rimane alto ed equiparato tra l’affitto e l’acquisto, a differenza di altre rilevazioni dove il divario tra le due opzioni è molto più marcato.
Il paradosso: più facile comprare, più difficile affittare
I dati del report delineano un quadro abbastanza chiaro.
Da un lato la crescente pressione sui canoni di affitto erode una quota sempre maggiore del reddito e mette in difficoltà le famiglie, sollevando interrogativi sulla sostenibilità abitativa, specialmente nei grandi centri urbani.
Dall’altro, la leggera riduzione dello “sforzo per l’acquisto” segnala una potenziale, seppur lieve, finestra di opportunità per chi ha la capacità finanziaria di accedere ad un mutuo.
Questa polarizzazione spinge chi può verso la proprietà, abbandonando un mercato delle locazioni che appare sempre più oneroso.
Almeno fino a quando non si troverà il modo di incrementare l’offerta di abitazioni disponibili all’interno del mercato, anche cercando di dare una risposta alle legittime preoccupazioni di chi preferisce mantenerle sfitte.
Fonte: Idealista – 30 ottobre 2025
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