Locazione: l’offerta di contratti transitori cresce di quasi il +42%, con Roma al +79% e Milano al +46%

Il mercato della locazione in Italia sta riscrivendo l’attuale offerta abitativa.
Nel secondo trimestre del 2026, infatti, lo stock complessivo di abitazioni destinate alla locazione ha registrato un incremento su base annua del +15,8%, secondo il recente report del portale Idealista, con un forte incremento dell’offerta legata ai contratti transitori che arrivano ad assorbire quasi un terzo dell’intero mercato:

Nonostante la corsa verso la locazione temporanea, la domanda primaria abitativa resta incomprimibile. Questo si riflette in una tenuta solida anche per le locazioni a lungo termine, che mostrano una crescita del +10,5% annuo e del +8,2% rispetto al trimestre precedente, registrando incrementi in 63 capoluoghi dei 110 monitorati.

La durata transitoria: 30 capoluoghi sopra la media

Questo cambio di paradigma non colpisce il Paese in modo uniforme, con 30 capoluoghi su 110 monitorati che superano la media nazionale. Ad assorbire la maggior parte della locazione transitoria sono le città d’arte, i grandi poli universitari e i centri attrattivi per i lavoratori in mobilità:

Se Venezia, Urbino e Trieste guidano la classifica assoluta (con quest’ultima che segna un incremento anno su anno spaventoso del +245,3%), il Sud Italia non resta a guardare, con località come Crotone, Brindisi, Bari e Napoli che hanno ormai superato la soglia critica del 40% di offerta transitoria.
Agli antipodi troviamo mercati dalla vocazione più stanziale e tradizionale, dove il contratto classico domina incontrastato: è il caso di Bolzano (3,2%), Cremona (5,2%) e Rovigo (6,0%).

Il confronto tra metropoli: Roma vs Milano

Le due principali locomotive immobiliari del Paese mostrano tassi di adozione del contratto transitorio vicinissimi al 40% della propria offerta complessiva, ma con dinamiche di accelerazione profondamente diverse.

Milano mantiene una forte spinta duale. Il capoluogo lombardo vede il transitorio pesare per il 37,1% dell’offerta (con una crescita annua del +46,2%), ma continua a guidare anche la ripresa dei contratti a lungo termine, che segnano un eccellente +16,4% su base trimestrale. È il mercato più liquido e ricettivo per ogni tipologia di esigenza abitativa.

Dall’altro lato troviamo Roma, vera protagonista di questa rilevazione. Nella Capitale, infatti, l’offerta di contratti transitori è esplosa del +79,0% rispetto allo scorso anno, con una fiammata del +46,0% concentrata solo nell’ultimo trimestre. I proprietari romani stanno riposizionando in massa i propri immobili per intercettare l’indotto dei grandi eventi (Giubileo in testa), dei diplomatici e dei lavoratori in trasferta, cercando rendimenti più alti e tempi di disimpegno rapidi.
Nonostante questo esodo verso il breve termine, il mercato romano a lungo termine non è crollato, recuperando un timido ma vitale +11,9%.

Contratto transitorio: anatomia di una scelta difensiva

Il contratto di locazione transitoria, regolato dalla Legge 431/1998, è un accordo rigoroso destinato a esigenze abitative temporanee “non turistiche” (es. motivi di lavoro, studio o transizione familiare documentabile), con caratteristiche ben definite:

In sintesi, i numeri registrati da Idealista nel 2026 descrivono una precisa tattica di massimizzazione del rendimento e di gestione del rischio di chi non è interessato alla locazione turistica. I locatori italiani, soprattutto a Torino, Roma e Milano, stanno rinunciando alla stabilità teorica del lungo termine per abbracciare la flessibilità, barattando un turnover più alto con un maggiore canone di locazione e la rassicurante probabilità del rientro in possesso della propria abitazione senza estenuanti controversie legali.