Il mercato immobiliare italiano attraversa una fase fondamentale nel comparto degli affitti transitori (contratti con durata massima di 18 mesi, esclusa la finalità turistica), secondo l’ultimo report di Immobiliare.it Insights.
Dopo un quinquennio di rincari aggressivi che hanno spinto i valori al rialzo del +35% dal 2021, l’ultimo anno solare certifica infatti una netta decelerazione su scala nazionale, con l’incremento che si è arrestato ad un marginale +1%.
Il prezzo medio richiesto per le locazioni transitorie si è stabilizzato a 18,2 euro/mq, confermando il passaggio ad una fase di assorbimento fisiologico.
Questa sostanziale stabilità indica che gli inserzionisti della nota piattaforma immobiliare sono consapevoli di aver raggiunto il limite della capacità di spesa dei potenziali inquilini, abbassando le proprie pretese per non rischiare che gli immobili possano rimanere sfitti.
Domanda e offerta in contrazione:
Cosa comporta, all’atto pratico, questo raffreddamento dei canoni?
Rappresenta l’evoluzione naturale di un ciclo immobiliare che, dopo aver toccato i massimi storici post-pandemici, sta cercando il suo punto di equilibrio.
Gli inquilini si muovono con maggiore selettività mentre lo stock immobiliare si riduce, consolidando un mercato più razionale.
L’asse strategico: Milano ritraccia, Roma accelera
Il comportamento delle due principali metropoli italiane evidenzia dinamiche diametralmente opposte. Se il Nord rallenta per saturazione dei prezzi, la Capitale infatti vive una fase di forte tensione abitativa, dimostrando una vivacità straordinaria:
Mercato di Milano frenata
- Canone medio: 25,5 euro/mq. Resta la città più inaccessibile, distanziando Bologna (24,2 €/mq) e Firenze (23,3 €/mq).
- Variazione canoni: registra un calo del -1% nell’ultimo anno solare.
- Contrazione domanda/offerta: domanda scesa del -5%, stock di immobili al -4%.
- Saturazione: dopo un’escalation del +34% in 5 anni, il bacino d’utenza (manager e studenti) non riesce ad assorbire ulteriori rincari.
Mercato di Roma Espansione
- Canone medio: 21,9 €/mq. Si posiziona al quarto posto nazionale, ma con fortissimo potenziale di crescita.
- Variazione canoni: unica grande metropoli in decisa crescita con un +4% annuo e un incredibile +51% dal 2021.
- Pressione abitativa: la domanda cresce ancora del +4% a fronte di un crollo dell’offerta pari al -10%.
- Prospettiva: la severa carenza di offerta spinge matematicamente i canoni al rialzo. Roma sta colmando un gap di valore inespresso.
Piazze provinciali e Meridione: dinamiche estreme e anomalie
Mentre i grandi centri urbani cercano il loro assetto definitivo, i mercati provinciali e universitari mostrano oscillazioni molto più repentine, agendo come termometri sensibili dei flussi demografici ed economici locali:
- Il boom inarrestabile di Trieste:
Il capoluogo si conferma essere un’anomalia statistica altamente positiva e redditizia per gli investitori. Registra un’esplosione dei canoni pari al +29% nell’ultimo anno, trainato da un’impennata della domanda del +26% (con l’offerta scesa del -6%). Su base quinquennale, Trieste rimane in vetta assoluta con una crescita monstre del +64%.
Dorsale Nord: anche gli altri poli universitari e industriali crescono: Torino segna un +11% sui canoni, seguita a pari merito da Brescia e Verona, entrambe con un solido +8%.
- Il paradosso di Messina e le opportunità del Sud:
Le soluzioni abitative temporanee più accessibili d’Italia si concentrano in Sicilia, con Palermo a 12,1 €/mq (-2%) e Catania a 11,1 €/mq (-1%). Tuttavia, il caso più estremo è Messina, che chiude la classifica nazionale scendendo a 9,6 €/mq in virtù di un calo dei canoni del -11%.
Tensione latente: il calo dei prezzi a Messina avviene paradossalmente in uno scenario di altissima tensione abitativa: la domanda locale schizza al +39% a fronte di un’offerta immobiliare letteralmente prosciugata, in crollo del -26%.
Fonte: Immobiliare.it – 8 luglio 2026
Locazione: canoni in aumento, con un’offerta frenata anche dai timori di morosità o danneggiamenti