Il mercato della locazione residenziale in Italia, continua a mostrare una dinamica di continua crescita.
Secondo l’ultimo report del portale immobiliare Idealista, infatti, nel mese di agosto 2025 il canone medio richiesto negli annunci ha registrato una crescita annuale del +5,0%.
Questo trend porta questo valore a 14,9 euro/mq (il valore più alto mai registrato dal 2012), con Roma protagonista di aumenti vertiginosi in alcune zone e Milano che, pur mantenendo i canoni più elevati, mostra una crescita più contenuta.
La classifica dei quartieri con i rialzi più elevati:
L’analisi a livello di singolo quartiere, rivela dove si concentrano i rincari maggiori.
La classifica nazionale è dominata da Roma (che posiziona ben cinque quartieri nelle prime dieci posizioni) e da Bari:
- Carrassi-San Pasquale (Bari): registra l’aumento più alto, con un +29,6%.
- Garbatella-Ostiense (Roma): si posiziona al secondo posto, con un balzo del +23,4%.
- Arcella (Padova): segna un +22,2%.
- Prenestino (Roma): mostra un incremento del +22,1%.
- San Nicola-Murat-Libertà (Bari): +19,1%.
- Aniene-Collatino (Roma): +18,0%.
- Altarello-Calatafimi-Montegrappa (Palermo): +15,8%.
- Cinecittà (Roma): registra un +13,8%.
- Cruillas-Resuttana-San Lorenzo (Palermo): +13,6%.
- Casilino-Centocelle (Roma): chiude la top ten con un +13,1%.
Focus su Roma: un mercato di forti contrasti
Roma si distingue per un mercato estremamente eterogeneo, con alcuni dei più alti incrementi a livello nazionale ma anche con zone in controtendenza.
Oltre ai primi 10 quartieri nella classifica, inoltre, si registrano crescite a doppia cifra in molte altre aree, tra cui Appio Latino (+13,0%), Prati (+12,9%), Parioli (+12,0%) e Centro (+10,2%).
Seguono con aumenti consistenti anche zone più periferiche come Labaro-Prima Porta (+12,3%) e Casal Palocco-Infernetto (+11,8%).
Tuttavia, il quartiere Trionfale-Monte Mario segna un’inversione di tendenza, con un calo dei canoni del -2,4%.
La situazione a Milano: prezzi record e crescita selettiva
Milano si conferma la città con i canoni d’affitto più alti d’Italia, con il Centro Storico che raggiunge la cifra record di 34,2 euro/mq e, nonostante i prezzi elevati, la crescita annuale appare più moderata rispetto a quella di Roma.
L’aumento più significativo si registra a Vigentino-Ripamonti (+9,1%), area interessata dal progetto del Villaggio Olimpico. Seguono San Siro-Trenno-Figino (+7,7%) e la prestigiosa zona di Garibaldi-Porta Venezia (+4,5%).
Molti altri quartieri mostrano aumenti più contenuti, sotto il 4%, come Navigli-Bocconi (+2,2%) e Fiera-De Angeli (+0,7%).
È significativo notare come alcune aree, tra cui Cermenate-Missaglia e Corvetto-Rogoredo, abbiano registrato una crescita nulla (+0,0%), segnale di una possibile saturazione del mercato a determinati livelli di prezzo.
Roma vs. Milano: dinamiche di crescita a confronto
La comparazione tra le due principali città italiane rivela due mercati con andamenti divergenti.
- Volatilità vs. stabilità: Roma presenta una maggiore volatilità, con quartieri che registrano picchi di crescita superiori al +20% (Garbatella, Prenestino) e altri in territorio negativo, mentre Milano, al contrario, mostra una crescita più omogenea e contenuta, pur partendo da valori assoluti molto più elevati.
- Canoni medi richiesti: Milano domina in termini di costo, con un canone di 34,2 euro/mq nel suo centro, quasi 5 euro in più rispetto ai 29,5 euro/mq del centro di Roma. La maggior parte dei quartieri milanesi si attesta sopra i 20 euro/mq, soglia superata a Roma solo dalle zone di pregio.
- Fattori di crescita: a Roma, gli aumenti sembrano spinti da una forte domanda turistica e universitaria che si espande anche oltre il centro, mentre a Milano, la crescita è legata a progetti di riqualificazione urbana su larga scala (come le Olimpiadi) e alla consolidata attrattività del brand della città.
Le cause dietro l’aumento dei canoni e le nuove tendenze:
Due fattori principali stanno guidando questa impennata dei prezzi: la riqualificazione urbana e la crescente conversione di appartamenti in case vacanza, che riduce l’offerta per gli affitti a lungo termine.
Questo fenomeno sta portando a una saturazione del mercato nelle aree più richieste, con il rischio di escludere studenti e lavoratori a basso reddito.
Al contempo, si assiste a una notevole crescita anche in aree un tempo periferiche, come Arcella a Padova o Vigentino-Ripamonti a Milano, dimostrando che la domanda si sta espandendo oltre i confini tradizionali dei centri urbani.
Questo scenario delinea, in conclusione, un mercato in piena ridefinizione, dove la pressione sui centri storici spinge la domanda a esplorare e valorizzare nuove geografie abitative.
Fonte: Idealista – 23 settembre 2025