Scenari Immobiliari e Abitare Co. hanno recentemente presentato il Rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa” in occasione del FORUM LOCAZIONE 2025, evidenziando un’elevata richiesta di case in locazione in tutto il continente, che spinge al rialzo i canoni mensili.
In Italia, secondo questa ricerca, ci sono oltre 8 milioni di case in locazione e, nel 2024, sono stati stipulati circa 1,3 milioni di nuovi contratti, con un aumento medio dei canoni del +4,5%.
Ma qual è stato l’andamento negli ultimi 10 anni?
La grande domanda europea e italiana:
Circa venti milioni di persone sono attivamente alla ricerca di una casa in affitto in Europa, con un’offerta che risente della scarsità di nuove costruzioni e dell’attuale preferenza dei proprietari per le locazioni brevi.
Negli ultimi dieci anni (2014-2024) la quota di questi cittadini europei è cresciuta del +1,7%, passando dal 29,3% all’attuale 31%.
Gli italiani, comunque, costituiscono una fetta significativa di questa domanda, con quasi quattro milioni di persone in cerca di un alloggio in affitto.
Le ragioni dietro la scelta dell’affitto:
Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, ha sottolineato come, nonostante la preferenza per l’acquisto, la domanda di case in affitto sia elevata, nelle grandi città europee.
I fattori determinanti includono:
- la migrazione interna;
- cambiamenti negli stili di vita;
- le caratteristiche sociali;
- l’alto costo delle case in vendita;
- l’accentuata preferenza dei giovani per una maggiore mobilità.
Breglia ha evidenziato, inoltre, una grave carenza in Italia di offerta “industriale”, proveniente da grandi operatori e sostenuta da investitori, auspicando un’inversione di tendenza per creare un mercato della locazione capace di rispondere a esigenze diverse.
L’andamento dei canoni, in Europa e in Italia:
Tra il 2015 e il 2024, i canoni di affitto residenziali in Europa sono aumentati mediamente del +10,2%, superando i 240 euro/mq/anno.
Nel quarto trimestre 2024, il canone medio per un appartamento nelle principali capitali europee ha raggiunto i 1.600 euro mensili (+3,2%, rispetto al 2023), mentre i monolocali si attestano sui 1.200 euro (+2,2%).
Il costo mensile di una stanza singola per studenti, inoltre, ha superato i 700 euro (+3,3%).
In Italia, si stimano:
- Circa 7,7 milioni di case, utilizzate per locazioni a residenti e utilizzatori continuativi.
- Circa 770 mila unità dedicate alla locazione breve (quasi il 24% dello stock abitativo totale, 21,5% per le locazioni tradizionali).
- 1,31 milioni di nuovi contratti di locazione stipulati nel 2024, che generano oltre 9 miliardi di euro annui in canoni.
Locazione vs proprietà | un confronto europeo:
Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, osserva che circa tre europei su dieci optano per l’affitto.
Nel 2024, il 69% della popolazione europea possedeva la casa in cui viveva, dato in lieve calo rispetto agli anni precedenti.
La quota di popolazione in affitto, è cresciuta del +5,6% nell’ultimo decennio.
Guardando all’utilizzo delle locazioni in Europa:
- La Germania guida la classifica con oltre il 52,7% di famiglie in affitto.
- Austria e Danimarca seguono, con valori superiori al 40%.
- L’Italia si posiziona al di sotto della media europea, con il 24,6%, confermando una forte predilezione per la proprietà immobiliare.
Il mercato italiano | peculiarità e crescita:
Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co., descrive il mercato italiano degli affitti come in continua evoluzione, specialmente nei grandi centri urbani.
Queste città presentano peculiarità specifiche, pur condividendo tematiche comuni come l’aumento della richiesta di affitti a breve/medio termine, la pressione della domanda studentesca e la carenza di offerta di qualità a canoni sostenibili.
Milano, con 76 mila nuove locazioni nel 2024 (+4% di contratti stipulati), si distingue per il suo dinamismo ed è l’unica, tra le cinque città analizzate, a mostrare un incremento rispetto al 2015 (+19%) nel numero di nuovi contratti stipulati nel 2024.
Accanto alla domanda tradizionale emerge una domanda medio-alta, orientata a prodotti alternativi alla locazione classica, con particolare attenzione alla qualità e alla zona urbana.
Il diverso andamento di prezzi e canoni:
Negli ultimi dieci anni, i prezzi di vendita e i canoni di affitto hanno mostrato andamenti differenti.
In Italia, i prezzi di vendita sono aumentati di quasi il +13% rispetto al 2015, mentre i canoni di locazione sono cresciuti dell’+8,4%.
Disparità simili si riscontrano in Germania, dove i prezzi di vendita sono balzati di quasi il +47%, mentre i canoni sono aumentati del +15,5%.
Canoni medi nelle principali città europee.
L’analisi delle maggiori città europee mostra canoni medi variabili:
- Amsterdam: 2.070 euro mensili (appartamento), 950 euro (stanza singola).
- Berlino: 1.570 euro mensili (appartamento), tra i più convenienti tra le capitali.
- Milano: 2.090 euro mensili (appartamento).
- Parigi: 1.900 euro mensili (appartamento).
Gli investimenti nel settore living:
Il comparto degli investimenti nel settore living (residenziale, inclusa la locazione) ha visto una crescita significativa in Europa (+27,8% nel 2024), con previsioni positive anche per il 2025 (+8,5%).
Il quadro italiano appare meno dinamico, con 700 milioni di euro investiti nel 2024 (stabile rispetto al 2023), ma le previsioni per il 2025 indicano una potenziale inversione di tendenza, con un aumento atteso del +43% ed un valore stimato di un miliardo di euro.
Ulteriori dettagli:
In Italia, quasi il 24% dello stock abitativo è destinato alla locazione.
La dimensione media delle case in affitto è poco inferiore agli 85 mq, con un canone mensile medio leggermente superiore ai 580 euro.
L’incremento medio nazionale dei canoni di affitto nel 2024 è stato del +4,7%, con aumenti superiori al +5,0% in città come Milano e Roma.
Le previsioni per l’anno in corso indicano un ulteriore incremento medio nazionale di oltre il +4,0%, portando il valore medio di riferimento a superare gli 85 euro/mq/anno.
La domanda è concentrata nei grandi centri urbani e stimata da Scenari Immobiliari in 3,95 milioni di famiglie, studenti, neolaureati e domiciliati.
Prezzi al metro quadro nelle principali città:
- Milano: 180 euro/mq.
- Roma: 160 euro/mq.
- Bologna: circa 120 euro/mq.
- Napoli: poco inferiore a 105 euro/mq.
- Genova: circa 90 euro/mq.
Tipologie contrattuali e dinamiche cittadine:
Nel 2024, i contratti a canone concordato rappresentavano poco più di un quarto delle nuove stipule, mentre i contratti ordinari di lungo periodo ne coprivano circa la metà, in calo rispetto a dieci anni fa.
I contratti agevolati per studenti, invece, hanno proseguito la loro crescita, trainati dall’aumento degli iscritti fuori sede.
Il rapporto ha analizzato, inoltre, il mercato in città chiave come Bologna, Genova, Milano, Napoli e Roma, evidenziando che dal 2015 il volume complessivo delle locazioni in queste città è cresciuto di poco più del +10%, con i canoni aumentati di oltre il +5,0%.
Nuovi contratti e variazioni tendenziali:
- Roma: poco meno di 80 mila nuove stipule (-8,0%).
- Milano: circa 76 mila nuovi contratti (+4,0%).
- Bologna: circa 20 mila nuovi contratti (-6,5%).
- Napoli: 19 mila nuovi contratti (+3,0%).
- Genova: oltre 17 mila nuovi contratti (quasi +8,0%).
Milano e Roma rappresentano complessivamente il 12% del totale nazionale dei nuovi contratti nel 2024, con un peso equivalente in termini numerici.
Fonte: Scenari immobiliari – 16 aprile 2025