Il terzo trimestre del 2025 ha confermato una fase di espansione per il mercato delle locazioni residenziali in Italia, secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
I dati evidenziano non solo una crescita dei volumi, ma soprattutto una trasformazione strutturale nelle preferenze di proprietari e inquilini, che si spostano progressivamente dal classico contratto a lungo termine verso formule più flessibili o agevolate.
Nel trimestre in esame sono state registrate 251.733 nuove locazioni, segnando un incremento tendenziale del +2,5% (pari a 6.033 contratti in più) rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Ma questo dato medio nasconde profonde differenze territoriali e tipologiche, che meritano un’analisi approfondita.
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La spinta delle aree ad alta tensione abitativa:
Il motore della crescita non è omogeneo su tutto il territorio nazionale, con un incremento dei contratti trainato quasi esclusivamente dai centri urbani maggiori e dai poli universitari e/o lavorativi:
- Comuni ad alta tensione abitativa (ATA): qui si concentra la domanda più forte, con una crescita delle nuove locazioni del +3,3%. Questo dato riflette l’attrattività immutata delle grandi città, dove la domanda di alloggi per studio e lavoro supera costantemente l’offerta.
- Comuni non ATA: nei centri minori l’incremento è decisamente più marginale, fermandosi al +0,8%.
Parallelamente ai volumi, cresce anche il valore economico del mercato.
Il canone annuo complessivo pattuito nei nuovi contratti, infatti, ha raggiunto i 2,1 miliardi di euro, con un aumento del +7,1%.
Questo disallineamento tra la crescita dei volumi (+2,5%) e quella dei canoni, indica chiaramente che affittare casa costa sempre di più, specialmente nelle aree metropolitane.
La crisi del “4+4” e il boom del canone concordato:
Uno degli aspetti più rilevanti di questo trimestre è il cambiamento nella tipologia contrattuale scelta dalle parti.
Si osserva una fuga dai contratti ordinari di lungo periodo (il classico 4+4) a favore di soluzioni che offrono vantaggi fiscali o maggiore flessibilità temporale:
- Declino del lungo periodo: i contratti ordinari di lungo periodo (ORD_L) registrano un calo del -3,4%, con una perdita netta di 3.269 stipule rispetto al 2024. La rigidità di questa formula e i timori legati alla morosità spingono i proprietari verso alternative più brevi o garantite.
- Ascesa del canone concordato (3+2): al contrario, i contratti agevolati a canone concordato (AGE_C) crescono dell’+8,8%, con un incremento di 4.802 nuove locazioni. Questa formula, che prevede canoni calmierati in cambio di agevolazioni fiscali (come la cedolare secca al 10% e sconti IMU), sta diventando la scelta razionale per molti locatori che cercano di massimizzare la rendita netta riducendo il carico fiscale.
- Flessibilità transitoria: anche i contratti transitori (ORD_T), ideali per esigenze lavorative temporanee (fino a 18 mesi), segnano un aumento del +3,7% nei volumi (+2.803 unità) e del +7,6% nel monte canoni.
Emergenza studenti: canoni in forte aumento
Il segmento che mostra le dinamiche più esplosive è quello delle locazioni per studenti universitari, con una carenza strutturale di posti letto negli studentati pubblici che sta riversando una domanda massiccia sul mercato privato, con effetti evidenti sui canoni di locazione:
- Immobili interi: le locazioni di interi appartamenti a studenti crescono del +9,0% (+1.697 unità).
- Porzioni di immobile: l’affitto di singole stanze o posti letto (porzioni) registra un balzo del +15,2%, pari a 3.782 contratti in più in un solo trimestre.
Ancora più significativo è l’impatto economico per le porzioni di immobile, nei quali i canoni complessivi sono aumentati del +18,5%.
Questo dato suggerisce che, a fronte di una domanda anelastica, i canoni delle stanze singole stanno subendo i rincari più pesanti, gravando significativamente sui bilanci delle famiglie.
Il focus sulle metropoli: Roma e Milano a confronto
Analizzando le due principali piazze italiane, emergono strategie di locazione diametralmente opposte, influenzate dalle specificità economiche e dagli accordi territoriali locali.
Roma: il regno dei contratti a canone concordato
Nella Capitale, il mercato delle locazioni cresce del +5,5%, con un incremento del monte canoni dell’+8,4%, ma la particolarità è la prevalenza assoluta del canone agevolato sui 13.031 nuovi contratti:
- Il 48,5% è stipulato a canone concordato.
- Seguono i contratti ordinari di lungo periodo (18,6%) e quelli per studenti (17,7%).
- Chiudono i contratti ordinari transitori, con una quota del 15,2%.
A Roma, il combinato disposto di accordi territoriali funzionali e l’esigenza di abbattere il carico fiscale, orienta quasi la metà del mercato verso l’affitto calmierato.
Milano: flessibilità e libero mercato
Il capoluogo lombardo mostra una crescita ancora più marcata nei volumi (+7,8%) e nei canoni (+9,0%), raggiungendo le 17.376 nuove unità locate, con una composizione del mercato molto diversa da quella romana.
A Milano prevalgono le logiche di libero mercato e la rotazione veloce:
- I contratti ordinari di lungo periodo (spesso a canoni molto alti) rappresentano il 42% del totale.
- I contratti transitori coprono una quota quasi identica, il 40,2%, riflettendo la natura dinamica della città come hub di professionisti in mobilità.
- Il canone concordato si ferma solo al 13%, segno che i valori di mercato a Milano sono spesso troppo distanti dai massimali previsti dagli accordi territoriali per rendere conveniente questa opzione per i proprietari.
- Infine i contratti agevolati per studenti, con una quota residuale del 4,8%.
Sintesi e prospettive: la gestione del rischio locativo
L’analisi dei dati del terzo trimestre 2025 restituisce l’immagine di un mercato locativo in Italia sempre più polarizzato, dove la pressione inflattiva sui canoni (+7,1%) corre a una velocità quasi tripla rispetto alla crescita dei contratti stipulati (+2,5%).
Questo disallineamento conferma che nelle aree metropolitane la scarsità di offerta sta agendo come un potente moltiplicatore dei prezzi, erodendo progressivamente l’accessibilità per il ceto medio.
Dal punto di vista strategico, la fuga dal contratto ordinario “4+4” non va letta solo come una ricerca di ottimizzazione fiscale, ma come una chiara manovra difensiva che vede proprietari e investitori privilegiare la rotazione veloce (contratti transitori) o la sicurezza normativa (canone concordato), per mitigare il rischio di insolvenza e mantenere la liquidità del bene.
In questo scenario, la flessibilità contrattuale è diventata il vero driver del mercato, superando per importanza persino la stabilità del rendimento a lungo termine.
Questa dinamica rende urgente affrontare anche il paradosso strutturale delle quasi 10 milioni di case vuote in Italia, come già evidenziato in una recente analisi.
La semplice leva fiscale non basta più: per raffreddare i prezzi e riportare sul mercato l’enorme stock di immobili sfitti, occorre ripristinare la fiducia dei locatori.
Soluzioni basate su tutele legali certe e garanzie contro la morosità possono essere le uniche leve capaci di trasformare un “mattone inerte” in offerta abitativa attiva, riequilibrando un mercato oggi pericolosamente sotto stress.
Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare RESIDENZIALE | Statistiche III trimestre 2025 – 4 dicembre 2025
Locazione: canoni in crescita (+4,7%), contratti 4+4 in calo (-2,0%), offerta in flessione