Il mercato immobiliare italiano ha registrato un rilevante incremento nel primo trimestre del 2026, secondo l’ultimo report del portale immobiliare Idealista.
Lo stock di abitazioni destinate all’affitto a lungo termine (contratti con durata superiore ai 18 mesi), infatti, ha registrato una rilevante impennata nel periodo in esame, segnando un +19% su base tendenziale (rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente) e un rialzo congiunturale del +4% sul quarto trimestre 2025.
I dati certificano inoltre un’espansione dell’offerta nel 68% dei capoluoghi italiani (75 città su 110 monitorate), con un incremento che rappresenta un’inversione di tendenza rispetto alle contrazioni dei mesi scorsi.
La classifica delle grandi città:
I principali mercati cittadini mostrano tassi di crescita differenziati, guidati principalmente dai grandi poli economici del Centro-Nord.
La pressione della domanda in queste aree spinge i locatori verso formule contrattuali tradizionali a lungo termine, ritenute oggi più stabili e remunerative:
-
1
Verona
+78% -
2
Bologna
+66% -
3
Torino
+59% -
4
Firenze
+54% -
5Roma
+23% -
6Milano
+19%
Mentre capoluoghi di forte richiamo turistico e universitario come Verona e Bologna registrano rilevanti variazioni, altre grandi piazze crescono a ritmi più moderati.
Bari segna un solido +24%, seguita da Palermo al +20%. Più distanti rimangono Napoli (+13%) e Genova (+9%), dove la rotazione dello stock immobiliare risulta storicamente meno dinamica.
Roma vs Milano: analisi comparativa
L’analisi congiunta dei dati relativi alle due maggiori metropoli italiane rivela comportamenti di mercato asimmetrici, riconducibili a differenti modelli di sviluppo del territorio e distribuzione della domanda:
| Ambito urbano | Analisi delle dinamiche territoriali |
|---|---|
| Roma (stock: +23%) | A Roma il fenomeno della transizione verso il lungo termine presenta caratteristiche fortemente urbane e centripete. La crescita dello stock nel comune principale (+23%) supera sensibilmente quella rilevata a livello provinciale (+18%). Questa dinamica suggerisce che i proprietari di immobili situati all’interno della Capitale stiano preferendo stabilizzare la locazione nel nucleo cittadino principale, attirati anche dalla costante domanda residenziale e dai flussi turistici regolamentati, limitando la dispersione verso l’hinterland. |
| Milano (stock: +19%) | La piazza milanese esprime un comportamento opposto, di natura prevalentemente centrifuga. Se il comune di Milano si allinea alla media nazionale con un incremento del +19%, la sua provincia accelera con un deciso +21%. L’elevata pressione sui canoni del centro storico milanese ha spinto la domanda e, di conseguenza, l’offerta di locazioni strutturate verso la prima e la seconda cintura metropolitana, dove lo stock si adegua rapidamente a standard qualitativi elevati. |
Capoluoghi in evidenza:
Queste sono alcune delle città capoluogo che hanno registrato le oscillazioni più rilevanti nel corso del periodo analizzato:
| Capoluogo | Dinamica di mercato (Q1 25-26) | Trend |
|---|---|---|
| Belluno | Crescita eccezionale legata al forte riassorbimento di immobili precedentemente sfitti o destinati a locazioni brevi montane. | +163% |
| Rieti | Raddoppio dello stock disponibile in un mercato storicamente rigido, sintomo di una forte immissione contrattuale stanziale. | +111% |
| Como | Converte quote significative di residenziale di pregio dal flusso stagionale al lungo termine. | +77% |
| Brindisi | Forte contrazione delle disponibilità, indice di una domanda ad alta fidelizzazione e ridotta mobilità abitativa. | -39% |
| Oristano | Significativo ridimensionamento delle opzioni contrattuali tradizionali, coerente con la stasi del mercato isolano. | -37% |
I dati sul monitoraggio dello stock immobiliare fanno riferimento alle variazioni percentuali rilevate nel primo trimestre 2026 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Per locazioni a lungo termine si considerano esclusivamente i contratti residenziali con durata superiore ai 18 mesi estratti dalla piattaforma idealista/data.
La geografia provinciale:
Lo studio dei territori su scala provinciale evidenzia una profonda spaccatura geopolitica. L’incremento dell’offerta è guidato in larga parte dalle province settentrionali, che mostrano mercati più fluidi e reattivi rispetto alle aree meridionali e insulari del Paese.
La spinta delle province del Nord
- Efficacia territoriale: Crescono 39 province su 47 monitorate, a riprova di una ripresa diffusa.
- Aree leader: Le variazioni più marcate si concentrano a Bologna (+66%), Belluno (+65%) e Verona (+62%).
- Aree metropolitane esterne: Significativo l’apporto delle province di Varese (+59%), Forlì-Cesena (+59%) e Como (+50%).
La frenata del Mezzogiorno e delle Isole
- Stabilità del Sud: Solo 10 province su 24 evidenziano segni di incremento, mantenendo un saldo piatto.
- Contrazione nelle Isole: L’offerta provinciale arretra mediamente dell’-1% (solo 5 territori in crescita su 14).
- Calo demografico: La ridotta fluidità del mercato riflette un indebolimento della domanda residenziale stabile.
Sul fronte opposto della classifica provinciale si collocano invece mercati in forte contrazione, penalizzati da una scarsa rotazione delle abitazioni disponibili.
Le riduzioni più marcate dell’offerta si registrano nelle province di Isernia (-31%), Pistoia (-31%), Vibo Valentia (-27%), Brindisi (-24%) e Terni (-23%).
I nuovi equilibri di mercato:
L’espansione dello stock non è un evento isolato, ma risponde a una precisa combinazione di fattori normativi e congiunturali.
Le mutate politiche di vigilanza sugli affitti brevi e le dinamiche fiscali stanno rimodulando i portafogli dei locatori privati, spingendo una quota di immobili storicamente destinati al turismo o alla vendita temporanea verso la stabilità dei contratti tradizionali.
“L’aumento del +19% registrato nel primo trimestre 2026 segnala un riposizionamento strutturale del mercato della locazione in Italia. La stretta regolatoria sugli affitti brevi sta riportando una parte degli immobili verso il lungo termine, sostenuta anche dalla tenuta dei canoni nelle aree a maggiore domanda e da molti immobili in attesa di vendita che vengono temporaneamente affittati.
Il fenomeno è più evidente nel Nord Italia, dove il mercato è più dinamico e l’offerta ruota più rapidamente, mentre nel Mezzogiorno, invece, il calo demografico e una minore fluidità del mercato rendono la crescita più contenuta.”
Fonte: Idealista.it – 19 maggio 2026
Locazione: record del canone medio richiesto ad aprile 2026, con Roma e Torino al massimo storico