Dopo anni di crescita inarrestabile, il mercato residenziale dell’affitto in Italia mostra i primi segnali di rallentamento, pur mantenendo una notevole vivacità in alcune aree.
Si delinea, quindi, un quadro complesso, dove convivono trend di stabilizzazione e picchi di crescita localizzati, secondo il report relativo all’andamento rilevato nel terzo trimestre del 2025 pubblicato dal portale Idealista.
Milano e Roma si confermano essere le città più care, con 4 quartieri della capitale nella top 10 di quelli che suscitano maggior interesse in Italia.
I rincari più alti si registrano a Bari, Roma e Genova:
A guidare la classifica dei rincari trimestrali è il quartiere Madonnella di Bari, con un notevole aumento del +22,7%.
Segue Lido di Ostia a Roma, che registra una crescita del +15,7%, e il quartiere Ponente di Genova, con un incremento del +11,3%.
La classifica delle variazioni più significative, include anche:
- Arcella (Padova) e Borgo Venezia (Verona), entrambe con un +8,8%.
- Levante (Genova), con un +8,6%.
- Borgo San Paolo-Cenisia-Pozzo Strada (Torino), con un +8,0%.
- Nomentano-Tiburtino (Roma), con un +7,2%.
Sorprende in questa classifica l’assenza di Milano, dove per trovare il primo quartiere del capoluogo lombardo “Corvetto-Rogoredo” bisogna scendere fino alla 41ª posizione, con una crescita contenuta del +1,3%.
Milano e Roma dominano la classifica dei canoni più elevati:
Sul fronte dei canoni più elevati Milano e Roma si confermano inarrivabili.
Il Centro Storico di Milano si posiziona come il quartiere più costoso d’Italia, con un canone medio di 34,3 euro/mq, mentre subito dopo si trova il Centro Storico di Roma, con 30,0 euro/mq.
In questa classifica, inoltre, il capoluogo lombardo piazza ben cinque quartieri nella top ten nazionale, contro i quattro della capitale, evidenziando una pressione sui prezzi più diffusa.
Tra le zone più care troviamo:
- Garibaldi-Porta Venezia (Milano) a 26,5 euro/mq.
- Centro (Firenze) a 26,2 euro/mq.
- Navigli-Bocconi (Milano) a 25,4 euro/mq.
- Prati (Roma) a 24,6 euro/mq.
Focus su Roma: i quartieri di maggiore interesse
Analizzando i quartieri che secondo l’analisi effettuata dal portale Idealista ricevono un maggior interesse in Roma, emerge il quartiere Casilino-Centocelle a guidare anche la classifica nazionale, ben cinque punti sopra il secondo classificato.
Questo interesse, misurato attraverso l’Indice di domanda relativa, è un indicatore che sintetizza la pressione della domanda sull’offerta in una determinata area e viene calcolato mettendo in rapporto il numero di contatti ricevuti dagli annunci con il numero di annunci stessi presenti in quella zona.
Un valore più alto indica una maggiore pressione della domanda e, di conseguenza, un mercato più vivace e competitivo.
Di seguito, i quartieri della capitale presenti nel report, con il loro indice di domanda relativa:
- Casilino-Centocelle (44,9)
- Aniene-Collatino (36,6)
- Nomentano-Tiburtino (30,5)
- Roma est-Autostrade (30,0)
- Garbatella-Ostiense (29,2)
- Cinecittà (28,2)
- Ottavia-Primavalle (28,1)
- Prenestino (28,0)
- Portuense-Magliana (27,0)
- Appio Latino (25,2)
- Casal Palocco-Infernetto (19,0)
- Lido di Ostia (18,4)
- Monte Sacro (18,0)
- Labaro-Prima Porta (17,5)
- Cassia-Flaminia (15,0)
- Aurelio (14,9)
- Parioli (14,8)
- Giustiniana-La Storta-Olgiata (14,6)
- Trigoria-Castel di Leva (14,4)
- Gianicolense-La Pisana (13,5)
- Trionfale-Monte Mario (12,3)
- Eur-Torrino-Giuliano Dalmata (12,1)
- Prati (11,1)
- Centro (10,3)
- Ardeatino-Appio Pignatelli-Cecchignola (10,0)
Questa diffusione capillare della domanda su quartieri eterogenei, da quelli semicentrali a quelli più periferici, conferma la straordinaria pressione che caratterizza il mercato delle locazioni romano, rendendolo il più effervescente d’Italia dal punto di vista della domanda di mercato.
L’analisi dell’esperto: perché il mercato sta cambiando
Secondo Vincenzo de Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista, i mercati di punta come Milano e Bologna mostrano i primi segnali di affaticamento, con una dinamica attribuibile a un riequilibrio tra domanda e offerta.
Al contrario, città come Roma e Napoli rallentano la loro corsa, mentre Torino, Catania, Bari e Padova mantengono un trend di crescita solido.
La diminuzione dell’offerta durante la pandemia, unita a tassi sui mutui elevati, aveva spinto la domanda di affitti.
Ora, con tassi in calo, l’interesse per l’acquisto sta tornando a crescere, ampliando l’offerta di immobili in locazione e determinando un fisiologico rallentamento dei canoni.
Secondo Vincenzo de Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista, i mercati di punta come Milano e Bologna mostrano i primi segnali di affaticamento, con una dinamica attribuibile a un riequilibrio tra domanda e offerta.
Al contrario, città come Roma e Napoli rallentano la loro corsa, mentre Torino, Catania, Bari e Padova mantengono un trend di crescita solido.
La diminuzione dell’offerta durante la pandemia, unita a tassi sui mutui elevati, aveva spinto la domanda di affitti.
Ora, con tassi in calo, l’interesse per l’acquisto sta tornando a crescere, ampliando l’offerta di immobili in locazione e determinando un fisiologico rallentamento dei canoni.
Prospettive di un mercato in evoluzione: tra normalizzazione e nuove opportunità
I dati del report delineano con chiarezza l’ingresso del mercato degli affitti in una fase di maturità e assestamento.
La crescita omogenea e diffusa degli scorsi anni lascia il posto a un mercato a più velocità, dove le dinamiche locali diventano decisive.
Mentre i poli di maggiore attrazione come Milano (-0,6%) mostrano segni di saturazione, con canoni che hanno probabilmente raggiunto un limite di sostenibilità, città come Roma dimostrano una resilienza notevole, alimentata da una pressione interna ancora altissima, come confermano gli indici di domanda dei suoi quartieri.
Questo scenario frammentato apre nuove prospettive per chi vorrà investire, con la necessità di orientarsi verso un’analisi più selettiva, puntando su aree urbane secondarie o quartieri in forte crescita che offrono ancora margini di apprezzamento.
Per gli inquilini, la fase di normalizzazione potrebbe tradursi in una minore pressione sui canoni in alcuni mercati, sebbene la carenza di offerta rimanga un fattore strutturale che continuerà probabilmente ad influenzare il settore nel medio-lungo periodo.
Fonte: Idealista – ottobre 2025
LOCAZIONE: canoni in aumento (+6,0%) e accessibilità in calo (-3,6%), nel terzo trimestre 2025