L’accessibilità all’acquisto di una casa per le famiglie italiane nel 2024, ha mostrato segnali di miglioramento, principalmente grazie alla diminuzione del costo dei mutui.
Anche se permangono differenze significative, a seconda della tipologia di famiglia e dell’area geografica.
Questi dati, elaborati dall’ABI (Associazione Bancaria Italiana) e dall’Agenzia delle Entrate, tramite l’Affordability Index, sono cruciali per comprendere la capacità di indebitamento delle famiglie e l’andamento del mercato immobiliare.
Comprendere l’indice di affordability (la metodologia):
L’Affordability Index, è uno strumento che misura la facilità con cui una famiglia media può acquistare un’abitazione.
Si basa sulla presunzione che l’acquisto possa essere accessibile se la rata del mutuo non supera il 30% del reddito disponibile della famiglia, con un calcolo basato su un mutuo ventennale ed un Loan-to-Value (LTV) dell’80% (ovvero con l’80% del valore dell’immobile che viene finanziato tramite mutuo).
Le tre variabili macroeconomiche chiave che influenzano il calcolo sono:
- Prezzo dell’abitazione media: dati provenienti dall’Agenzia delle Entrate e dall’Istat, combinati con la superficie media degli immobili.
- Reddito disponibile della famiglia media: elaborato su dati Istat.
- Tasso di interesse sui mutui: fornito dalla Banca d’Italia, riferito ai nuovi mutui a tasso fisso con durata superiore ai 10 anni.
Andamento generale per le famiglie nel 2024:
Nel 2024, come riportato nel Rapporto Immobiliare 2025 sul mercato residenziale, sia i prezzi delle case (+3,2%) che i redditi (+2,7%) hanno continuato la loro ripresa nominale, sebbene la crescita dei prezzi sia stata più dinamica.
Questo ha influito sul numero di annualità di reddito necessarie per comprare una casa media, che si è attestato a 3 anni e 42 giorni, simile al 2023 ma nettamente inferiore al picco del 2010 (4 anni e 10 giorni).
Un fattore determinante è stato il costo del credito, con i tassi sui mutui a lungo termine che sono scesi al 3,38% in media (70 punti base in meno, rispetto al 2023).
Questa riduzione ha portato l’Affordability Index complessivo, a fine 2024, al valore di 12,66%, registrando un aumento di 1 punto percentuale (pari a 100 punti base) rispetto all’anno precedente.
Il valore indica che l’eventuale rata del mutuo risulterebbe quindi inferiore del 12,66%, rispetto alla soglia massima di riferimento (30% del reddito disponibile).
La scomposizione dell’indice rivela che:
- La componente finanziaria (riduzione dei tassi) ha migliorato l’indice di 1,1 punti percentuali.
- La componente reale (prezzi relativi delle case) ha ridotto l’indice di 0,1 punti percentuali.
Nel secondo semestre del 2024, circa il 70,5% delle famiglie italiane poteva accedere all’acquisto di un’abitazione, un aumento di oltre 3 punti percentuali rispetto a fine 2023.
Affordability per le famiglie giovani (una sfida persistente):
Le famiglie giovani (capofamiglia sotto i 40 anni e non proprietarie di casa) affrontano condizioni di accesso strutturalmente meno favorevoli.
Il loro reddito medio, è circa il 63% del reddito medio nazionale.
Nel 2024, l’Affordability Index per questa categoria è stato positivo per 2,4 punti percentuali, in crescita del +1,5% rispetto al 2023.
Questo miglioramento è quasi esclusivamente dovuto alla riduzione del costo del credito e, nonostante ciò, il valore è inferiore di quasi 5 punti rispetto al massimo del primo semestre 2021.
Solo il 45% delle famiglie giovani non proprietarie, ha potuto accedere all’acquisto nel 2024. Questo dato, seppur in crescita rispetto all’anno precedente, è ancora inferiore di 10 punti rispetto al picco del 2019 (55%).
Disparità territoriali per grandi città e regioni:
L’accessibilità all’acquisto di una casa presenta notevoli differenze geografiche e, per quanto riguarda i grandi centri urbani (Roma, Milano, Torino, Genova, Napoli, Bologna, Firenze e Palermo), si evidenzia che:
- Il prezzo medio di un’abitazione (3.826 euro/mq) è superiore del 141% rispetto alla media nazionale (1.531 euro/mq).
- Sebbene le famiglie residenti abbiano una capacità reddituale superiore del 36%, l’Affordability Index per questi centri rimane in area di non accessibilità (-1,9%), se si considera la metratura media nazionale. Utilizzando, invece, una metratura “dedicata” (inferiore) per le grandi città, l’indice diventa positivo (+1,3%).
- Sono necessari 5 anni e 264 giorni di reddito, per acquistare una casa media in queste aree.
A livello regionale:
- Tutte le regioni italiane nel 2024 mostrano condizioni di accessibilità positive.
- L’indice varia dai 16 punti percentuali del Molise (maggiore accessibilità) a valori molto più bassi per il Trentino Alto Adige (minore accessibilità).
- Le regioni meridionali tendono ad avere una maggiore accessibilità, con eccezioni come Sardegna e Campania.
- Lazio, Toscana e Lombardia, insieme al Trentino Alto Adige, registrano gli indici più bassi.
- Nel 2024, tutte le regioni hanno migliorato il proprio indice, con incrementi più marcati in Toscana, Liguria e Lazio.
Conclusioni:
In sintesi, il 2024 ha visto un miglioramento generale delle condizioni di accessibilità all’acquisto di un’abitazione per le famiglie italiane, trainato principalmente dalla riduzione del costo del credito.
Tuttavia, persistono criticità per le famiglie giovani e significative disparità territoriali, con i grandi centri urbani e alcune regioni che presentano condizioni di accesso più difficili a causa degli elevati prezzi delle abitazioni.
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2025 | Il settore residenziale – 20 maggio 2025
MUTUI: capitale erogato +8,1%, acquisti finanziati 41,7% (Roma 53,4%) nel 2024