All’interno del Rapporto Immobiliare 2023 sul mercato residenziale, a cura dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), è illustrato anche l’andamento dell’indice di accessibilità (affordability index), elaborato dall’Ufficio Studi dell’ABI.
Tale indice sintetizza l’analisi dei vari fattori (reddito disponibile, prezzi delle case, andamento, tassi di interesse sui mutui) che influenzano la possibilità per una famiglia di acquistare un’abitazione, contraendo un mutuo.
Viene elaborato dall’ABI, dal Ministero del Lavoro e dall’Agenzia del Territorio sulla base del costo finanziario connesso con l’ammortamento di un mutuo di durata pari a 20 anni e loan-to-value dell’80%, necessario a coprire le spese di acquisto di un’abitazione.
Per convenzione la soglia fra rata del prestito e reddito familiare disponibile viene individuata nel 30%.
Nel complesso, è il risultato di più fattori: il reddito disponibile, i tassi di interesse praticati dalle banche in un determinato periodo, il costo dei mutui, i prezzi di mercato delle case.
Il monitoraggio delle condizioni economiche e finanziarie delle famiglie ed in particolare della loro vulnerabilità ha assunto un rilievo sempre maggiore dallo scoppio della Crisi finanziaria del 2008-2009.
Nel 2022 il livello dell’indice di accessibilità è stato significativamente elevato nel confronto storico, pur in lieve riduzione rispetto al 2021, a seguito dell’avvio dei rialzi dei tassi di interesse da parte della BCE.
Nel corso del 2022 è continuato il processo di ripresa nominale sia del prezzo delle case sia del reddito disponibile delle famiglie: se il reddito disponibile unitario, in coerenza con la ripresa dell’economia e con la crescita dei prezzi, è aumentato del 6,3% (da 44.482 euro del 2021 a 47.263 del 2022), il prezzo delle case ha presentato una crescita inferiore (+3,4%), con una tendenza in rallentamento nella seconda metà dell’anno.
Secondo le proiezioni, nel primo trimestre del 2023 il reddito annuale dovrebbe continuare a crescere per 4 decimi di punto percentuale rispetto al dato di fine 2022, crescita significativamente inferiore a quanto registrato nel trimestre precedente ed il prezzo relativo delle case sarebbe sceso di ulteriori 13 giorni rispetto ai valori di fine 2022, confermando la prosecuzione di una fase di riduzione dell’indice.
Come accennato, nel 2022 la crescita dei prezzi immobiliari risulta meno dinamica di quella del reddito: nel complesso del 2022 il costo medio annuo di acquisto di una casa media era pari a poco più di 152.000 euro.
Ovvero di 3,4 punti percentuali in più rispetto al dato di un anno prima, ma di quasi 11 punti percentuali in meno rispetto al punto di massimo toccato nel 2011.
Nel corso del 2022 il costo del credito, in coerenza con il rialzo dei tassi di intervento della banca centrale e dei rendimenti a lungo termine, ha invertito il lungo trend decrescente in atto dal 2014: nella media del 2022 il tasso a lungo termine sui mutui era pari al 2,45%, 1,07 punti percentuali più alto del valore medio dell’anno prima ma ancora ampiamente inferiore ai dati prevalenti prima del 2015.
Coerentemente alle dinamiche descritte in precedenza, negli ultimi 3 mesi è proseguita la flessione dell’indice di affordability, che infatti a marzo 2023 risultava pari al 12,8%, 7 decimi meno del dato di fine 2022 ma valore coerente con i livelli di fine 2016 e quasi doppio rispetto a gennaio 2014.
Dunque se fino a tutto il 2010 il prezzo relativo delle case (espresso in termini di numero di annualità di reddito necessarie per comprare una casa) ha teso a crescere, soprattutto a causa di una contrazione della capacità reddituale delle famiglie, l’esplodere della crisi sovrana ha dapprima fermato tale crescita e poi avviato un processo di importante riduzione.
Processo che si è temporaneamente invertito nel corso del 2020 per poi riprendere vigore a partire dal primo semestre del 2021: nel secondo semestre del 2022 alla famiglia media italiana erano necessari 3 anni e 80 giorni del proprio reddito per comprare una casa, valore superiore di 22 giorni rispetto al dato di fine 2019 ma ancora ampiamente inferiore al punto di massimo registrato nel primo semestre del 2010 (4 anni e 10 giorni).
Tale andamento decrescente del prezzo relativo delle case tende ovviamente a migliorare, seppur di poco, l’indice di affordability.
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2023 | Il settore residenziale – 18 maggio 2023