Novità in arrivo sul fronte del Bonus prima casa.
Attraverso un emendamento del Decreto Milleproroghe, infatti, saranno sospese fino al 31 dicembre 2021 tutte le scadenze relative agli adempimenti necessari per accedere a questa agevolazione fiscale.
Per i contribuenti, quindi, ancora un anno di tempo per procedere con gli adempimenti connessi all’agevolazione per l’acquisto della prima casa e necessari per conservare i benefici.
Vediamo insieme, quindi, che cosa cambia concretamente per tutti coloro decisi a compiere il grande passo del comprare la propria prima abitazione.
Il decreto Milleproroghe, come da conversione in legge pubblicata in Gazzetta ufficiale, ha allungato al 31 dicembre 2021 la sospensione dei termini che condizionano l’applicazione di alcune agevolazioni relative alla prima casa.
Riprendendo quanto disposto dal decreto liquidità che, dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020, aveva previsto la sospensione dei termini per la messa in atto di tutti gli adempimenti necessari per non perdere le agevolazioni.
Ad esempio rientra nella sospensione, il termine di un anno entro il quale alienare l’abitazione precedentemente posseduta per beneficiare delle agevolazioni 1° casa per il nuovo acquisto.
Tuttavia, vi sono alcune casistiche che non rientrano nella sospensione dei termini di decorrenza prorogati dal Milleproroghe.
La sospensione dei termini per usufruire delle agevolazioni 1° casa:
Nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, sono stati sospesi i termini che condizionano l’applicazione dell’imposta di registro agevolata al 2% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso, nonché il termine per il riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.
Ora, con l’intervento del D.L. Milleproroghe: i termini sospesi inizieranno a decorrere (in caso di acquisto effettuato dopo il 23 febbraio 2020), o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2022.
Imposta di registro al 2%: quando si applica?
L’applicazione dell’imposta di registro al 2% è subordinata al rispetto di precise condizioni e adempimenti, da porre in atto entro determinati termini.
Infatti, affinchè si applichi l’imposta di registro al 2%:
- l’immobile acquisito deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto o nel Comune dove svolge la sua attività;
- il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile;
- Il compratore non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni 1° casa.
Su tale ultimo punto, si applica comunque l’imposta al 2% a condizione che l’immobile preposseduto sia alienato entro un anno dalla data dell’atto del nuovo immobile, preso anch’esso con le agevolazioni 1° casa.
La perdita dei requisiti: si paga la sanzione del 30%
Attenzione, il contribuente è tenuto a versare l’imposta al 9% (aliquota ordinaria) rispetto a quella versata del 2%, in caso di:
• dichiarazione mendace sul possesso dei requsiti 1° casa o
• di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con aliquota l’agevolata del 2% prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto.
In tale caso è dovuta anche la sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute.
Tali disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui alla nota 2-bis, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Quasi tutti i termini finora citati, salvo quanto vedremo a breve, rientrano nella sospensione prevista:
• dapprima dal D.L. 23/2020 e poi allungata
• dal D.L. 183/2020, decreto Milleproroghe, post conversione in legge.
I termini oggetto di sospensione:
Nello specifico, rientrano nella sospensione allungata dal D.L. Milleproroghe, i seguenti termini:
- il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;
- l termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
- il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici “prima casa.
E’ altresi sospeso il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione, al fine di usufruire del credito d’imposta di cui all’art.7 della Legge 448/1998.
Ad ogni modo, chiarimenti specifici sulla sospensione dei termini sono stati forniti dall’Agenzia delle entrate con la circolare n°9/E 2020.
Casistiche escluse dalla sospensione dei termini agevolazioni 1° casa:
Non tutti i termini legati alle agevolazioni 1° casa sono sospesi.
Infatti, non rientrano nella sospensione:
• Il termine di monitoraggio quinquennale entro il quale, la cessione dell’immobile preso con le agevolazioni 1° casa, determina la decadenza delle stesse agevolazioni (comma 4,nota 2-bis). Ciò in quanto prevedere la sospensione di questo termine non si rispetterebbe la ratio della sospensione che è quella di favorire il contribuente “in considerazione delle difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone dovute all’emergenza epidemiologica”(circolare 9/E 2020);
• al termine di 3 anni per terminare i lavori per l’immobile in costruzione per il quale si intende mantenere le agevolazioni 1° casa (Interpello 39/2021);
• il termine di un anno entro il quale adibire ad abitazione principale l’immobile acquistato al fine di ottenere la detrazione del 19% per gli interessi pagati sui mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale.
Su tale ultimo punto, non si perde l’agevolazione se l’inadempimento è legato a causa di forza maggiore. Quali possono essere considerati, in alcuni casi, i divieti e i blocchi negli spostamenti delle persone imposte dai vari DPCM legati all’emergenza covid-19.
Si veda a tal proposito la risposta, Agenzia delle entrate, n°6/2021.
La causa di forza maggiore si deve configurare quale:
• impedimento oggettivo non prevedibile e tale
• da non poter essere evitato.
Vale a dire un ostacolo all’adempimento dell’obbligazione, caratterizzato da non imputabilità alla parte obbligata, inevitabilità e imprevedibilità dell’evento.
Tale causa di forza maggiore è idonea a impedire la decadenza dall’agevolazione, se accaduta in pendenza del termine entro cui stabilire la dimora abituale nell’immobile (cfr. risoluzione 1° febbraio 2002, n. 35/E)
La Legge n.21 del 26 febbraio 2021 prevede inoltre alcune modifiche alle disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, di cui al d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”).
In particolare, del termine previsto dagli articoli 3, comma 7-bis e 4, comma 1-bis del medesimo decreto, per l’emanazione dei decreti attuativi da parte del Ministro della Giustizia di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze (art. 3, comma 7-bis) nonché da parte del Ministro dello Sviluppo Economico, di concerto con il Ministro della Giustizia e con il Ministro dell’Economia e delle Finanze (art. 4, comma 1-bis), recanti la determinazione del contenuto e delle caratteristiche delle polizze fideiussorie e della polizza assicurativa decennale postuma, nonché i relativi “modelli standard”.
Il testo prevede che i citati 90 giorni per l’emanazione dei decreti, di cui sopra, decorre dalla data del 30 settembre 2021.
Nelle more, il contenuto delle fideiussioni e delle polizze dovrà quindi essere convenuto tra le parti, sempre però nel rispetto della normativa di cui al d.lgs. 122/2005.
Fonte: investireoggi.it | F.I.M.A.A. – 4 marzo 2021