Il contribuente che trasferisce una propria abitazione al mandatario non è nelle condizioni di poter acquistare un’altra abitazione usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.
Questo principio è stato recentemente ribadito dalla Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 20673 del 25 luglio 2024, a seguito di una specifica vicenda processuale.
La titolarità di un immobile, infatti, resta in capo al mandante fino a quando il mandatario non trasferisce l’abitazione oggetto del mandato a un terzo.
Tale decisione chiarisce nuovamente il rapporto giuridico tra mandante e mandatario, con particolare riferimento alla gestione dei beni immobili.
Il contesto della vicenda giudiziaria:
La questione riguardava la corretta applicazione delle norme relative al trasferimento di proprietà, sollevando problematiche legate alla definizione del titolare dell’immobile fino al completamento del mandato.
La vicenda processuale è scaturita dalla stipula di tre atti posti in essere dalla stessa contribuente, e precisamente:
- il 27 ottobre 2006 la contribuente ha acquistato un’abitazione usufruendo dell’agevolazione “prima casa” di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131/1986;
- il 22 luglio 2013 la contribuente ha conferito al fratello un mandato senza rappresentanza, affinché venisse alienato il suo immobile acquistato nel 2006. Nello stesso atto di mandato l’immobile è stato trasferito al fratello proprio al fine di consentire che quest’ultimo potesse poi alienare il bene ad un terzo;
- il 24 luglio 2013, ovvero appena due giorni dopo la stipula del contratto di mandato, la stessa contribuente ha acquistato un’altra abitazione chiedendo di usufruire delle agevolazioni “prima casa”.
Dichiarazioni effettuate della contribuente, per i benefici fiscali:
Per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali, la contribuente ha dichiarato di non essere titolare di altre abitazioni situate nello stesso comune dell’immobile oggetto del nuovo acquisto.
Inoltre, ha affermato di non possedere altre abitazioni, su tutto il territorio nazionale, che fossero state acquistate usufruendo degli stessi benefici fiscali.
L’intervento dell’ufficio territoriale:
L’ufficio territoriale presso cui erano stati registrati gli atti, data la particolarità della situazione e il brevissimo lasso di tempo trascorso tra la stipula del mandato e il nuovo acquisto da parte della contribuente, ha ritenuto opportuno intervenire.
In particolare, ha inviato un invito formale alla contribuente, richiedendo la sua comparizione per chiarire i motivi e le ragioni economiche alla base del contratto di mandato che aveva sottoscritto.
A distanza di alcuni mesi, ritenuto che le giustificazioni addotte dalla contribuente non erano idonee a giustificare la complessiva operazione da lei posta in essere, l’ufficio ha notificato un avviso al fine di revocare le agevolazioni “prima casa” godute sull’atto del 24 luglio 2013, affermando che:
“…le operazioni negoziali poste in essere, pur formalmente legittime, …(erano)…da considerarsi prive di sostanza economica e realizza…(vano)…esclusivamente un vantaggio fiscale indebito costituito dall’ottenere le agevolazioni prima casa nell’atto oggetto di controllo.”
In motivazione l’ufficio ha richiamato la disciplina di cui all’articolo 10-bis della legge n. 212/2000 (Statuto del contribuente” in tema di abuso del diritto), ed ha recuperato le imposte ordinarie, sia per quanto riguarda la registrazione dell’atto di compravendita, che per quanto riguarda il mutuo contratto dalla contribuente in vista dell’acquisto immobiliare.
Riconoscimento della legittimità dell’operato dell’ufficio:
La legittimità dell’operato dell’ufficio è stata riconosciuta sia dalla Ctp di Firenze (decisione n. 515 dell’8 maggio 2017) che dalla Ctr della Toscana (sentenza n. 627 dell’11 aprile 2019).
I giudici della Corte di cassazione, prima di entrare nel merito della questione, hanno richiamato il proprio orientamento, in base al quale il trasferimento di un immobile, dal mandante al mandatario, che si realizza nell’ambito di un contratto di mandato ha solo
“…carattere meramente strumentale, provvisorio e fiduciario…”.
Questo trasferimento, si è affermato in motivazione:
“…non determina un definitivo arricchimento della sfera patrimoniale del mandatario, poiché lo stesso è gravato dalle obbligazioni di trasferire al terzo acquirente il bene, del quale è intestatario meramente formale…”
Assimilazione tra mandato senza rappresentanza e trust:
Il trasferimento di un bene a favore del mandatario senza rappresentanza è stato equiparato, dalla giurisprudenza, al trasferimento che avviene nell’ambito di un trust a favore del trustee.
In entrambi i casi, il mandatario o il trustee acquisisce la titolarità del bene solo formalmente, con lo scopo ultimo di trasferirla ai beneficiari finali.
Questo parallelismo sottolinea come, sia nel mandato senza rappresentanza che nel trust, il soggetto che riceve il bene non ne diviene il proprietario effettivo, ma agisce nell’interesse di terzi, in attesa di trasferire il bene ai legittimi destinatari.
I giudici della Corte di cassazione hanno richiamato il divieto di abuso del diritto, che si traduce in un principio generale antielusivo:
“…il quale preclude al contribuente il conseguimento di vantaggi fiscali ottenuti mediante l’uso distorto, pur se non contrastante con alcuna specifica disposizione, di strumenti giuridici idonei ad ottenere un’agevolazione o un risparmio d’imposta, in difetto di ragioni economicamente apprezzabili che giustificano l’operazione.”
La posizione della Suprema Corte:
In base a quanto emerso, la Suprema Corte ha accolto la tesi dell’Agenzia delle Entrate, sostenendo che il trasferimento dell’immobile dal mandante al mandatario non aveva comportato un reale trasferimento di ricchezza.
Secondo la Corte, infatti, l’operazione aveva come unico obiettivo quello di far perdere alla contribuente la titolarità formale del bene, consentendole così di richiedere l’agevolazione fiscale “prima casa” in vista di un successivo acquisto.
Questa manovra è stata considerata una strategia elusiva, volta a ottenere un beneficio fiscale non legittimamente spettante.
Tenuto conto che la proprietà sostanziale del bene faceva ancora capo alla contribuente, i giudici della Cassazione, hanno espresso il seguente principio di diritto
“In tema di benefici fiscali “prima casa”, in virtù del carattere meramente strumentale, provvisorio e fiduciario del trasferimento del cespite dal mandante al mandatario, in funzione di mera esecuzione del mandato traslativo stesso ex art. 1719 codice civile, integra abuso del diritto ai sensi dell’articolo 10 bis legge n. 212/2000 il mandato a vendere un immobile ad uso abitativo ex art. 1719 codice civile ed il successivo acquisto, da parte del mandante, di un secondo alloggio abitativo con l’applicazione delle suddette agevolazioni fiscali, non sussistendo il requisito della non possidenza di altro fabbricato idoneo ad abitazione”.
La Corte di cassazione ha, quindi, confermato la legittimità della decadenza dalle agevolazioni “prima casa” a carico della contribuente.
In relazione ad una vicenda del tutto analoga, la stessa Corte si era già pronunciata con la sentenza n. 34942 del 13 dicembre 2023.
Fonte: Fiscooggi – 3 settembre 2024