Come noto, la Legge di stabilità per il 2016 ha introdotto un’importante novità per tutti coloro che intendono acquistare un immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, per abitazioni non classificabili nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Cosa dice la nuova Norma:
Art. 1, c.55, legge 28 dicembre 2015 n. 208.
All’articolo 1, nota II-bis), della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, è aggiunto, in fine, il seguente comma:
«4-bis. L’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4».
Come noto la fruizione di dette agevolazioni è subordinata al ricorrere di tre condizioni:
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza ovvero se diverso in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività (le agevolazioni sono estese anche ai cittadini italiani che risiedono all’estero e che acquistano l’immobile come prima casa sul territorio italiano nonché ai cittadini italiani che lavorano all’estero per immobili siti nel luogo ove ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipendono); la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
b) che l’acquirente nell’atto di acquisto dichiari di non essere titolare esclusivo (né in comunione col proprio coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è ubicato l’immobile acquistato;
c) che l’acquirente nell’atto di acquisto dichiari di non essere titolare, neppure per quote (e neppure in regime di comunione legale dei beni col proprio coniuge) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni disposte dalle norme richiamate dall’art. 1 – nota II – bis Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 131/1986 ossia con le agevolazioni prima casa.
Grazie alla nuova norma introdotta con la L. 208/2015 ci si potrà avvalere delle agevolazioni prima casa anche se al momento dell’acquisto l’acquirente risulta titolare di un immobile abitativo a suo tempo acquistato con le agevolazione prima casa (in totale deroga al requisito di cui sub c) ed anche se detto immobile (ma solo l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa) si trova nello stesso Comune in cui si trova anche l’immobile da acquistare (in “parziale” deroga al requisito di cui sub b).
Peraltro in questo caso le agevolazioni prima casa vengono concesse “sub condicione”: infatti entro un anno dalla data del nuovo acquisto il “vecchio” immobile deve essere alienato; in caso contrario si decade dalle agevolazioni provvisoriamente concesse.
In pratica, prima della novella legislativa si era costretti a vendere la vecchia casa prima di acquistare quella nuova.
Ora invece l’intera vicenda potrà essere gestita in maniera più lineare, consentendo la nuova norma di acquistare la nuova casa e di perfezionare poi, senza ansie, il trasloco e successivamente di procedere alla vendita della vecchia casa.
Pertanto le agevolazioni non spettano se l’acquirente è titolare esclusivo (ovvero in comunione col proprio coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione, diversa da quella a suo tempo acquistata con agevolazioni prima casa, sita nel Comune ove è ubicato l’immobile da acquistare (ad es. una abitazione acquistata senza fruire delle agevolazioni prima casa.
Ovvero una abitazione pervenuta per successione e/o donazione, ed in questo ultimo caso anche fruendo delle agevolazioni prima casa (si rammenta, infatti, che la fruizione delle agevolazioni prima casa in occasione di una successione mortis causa o di una donazione non impedisce in caso di successivo acquisto di una abitazione, che sia ubicata in Comune diverso, di poter comunque fruire delle agevolazioni prima casa previste per l’acquisto a titolo oneroso).
Può non sussistere (peraltro solo provvisoriamente) il requisito di cui sub c); la circostanza di essere titolare, anche per quote (e anche in regime di comunione legale dei beni col proprio coniuge) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, non impedisce all’acquirente di fruire comunque delle agevolazioni prima casa per il nuovo acquisto, ricorrendo le altre condizioni, salvo l’’onere di procedere all’alienazione della vecchia casa entro un anno dall’acquisto se vi vogliono mantenere le agevolazioni concesse.
AGEVOLAZIONI PRIMA CASA “IVA”
La nuova disciplina introdotta dalla L. 208/2015 vale anche per gli acquisti soggetti ad IVA?
Si può pertanto fruire dell’aliquota IVA agevolata del 4% anche se si possiede tuttora la vecchia casa acquistata con agevolazioni prima casa, magari ubicata nello stesso Comune ove si trova l’immobile da acquistare?
Probabilmente sì, ma urge ma sarebbe auspicabile un intervento del legislatore o, quanto meno, un’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate in merito.
*Precisazioni dell’Agenzia Delle Entrate – 28/01/2016:
La nuova norma si applica anche ai contratti imponibili a Iva (ove si applica l’aliquota del 4% in luogo dell’aliquota ordinaria del 10%);
Il credito di imposta:
un altro punto non affrontato direttamente dalla legge di stabilità è quello relativo all’eventuale credito di imposta spettante a seguito del nuovo acquisto agevolato.
Fino ad oggi infatti, essendo obbligatoria la vendita della prima casa prima di poter chiedere nuovamente le agevolazioni in parola, l’imposta di registro pagata per il primo acquisto poteva essere detratta dall’imposta dovuta per l’acquisto della nuova prima casa.
Con la nuova procedura sembrerebbe potersi sostenere che il credito di imposta nasca quando, entro l’anno dal nuovo acquisto, si proceda alla vendita del vecchio immobile.
Se così fosse, come appare più che probabile, si dovrebbe concludere che il credito di imposta potrà essere utilizzato in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è sorto il credito stesso.
Dato che la nuova normativa, cioè, permette (ai fini della agevolazione prima casa) la vendita posteriore al nuovo acquisto, non si realizzerebbe in tale circostanza la richiesta sequenza (vendita/acquisto) che costituisce il presupposto per maturare il credito d’imposta.
Anche in questo caso tuttavia occorrerà attendere che l’amministrazione finanziaria si pronunci al riguardo.
*Precisazioni dell’Agenzia Delle Entrate – 28/01/2016:
Il credito d’imposta spetta al contribuente anche nell’ipotesi in cui egli proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile preposseduto: all’atto di acquisto del nuovo immobile con l’agevolazione “prima casa” il contribuente può pertanto fruire del credito di imposta per l’imposta dovuta in relazione al nuovo acquisto.