Sì, la normativa fiscale permette di beneficiare delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di unità immobiliari contigue, a patto che l’operazione sia finalizzata alla creazione di un’unica unità abitativa.
Non si tratta di una semplice concessione, ma di un principio consolidato dalla Corte di Cassazione e recentemente ribadito dall’Agenzia delle Entrate.
Il diritto all’agevolazione, infatti, non è limitato al singolo vano catastale, bensì all’abitazione intesa come il luogo in cui si stabilisce il proprio nucleo familiare, anche se derivante dalla fusione di più immobili.
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Gli scenari previsti per l’accesso al beneficio:
L’accesso al regime fiscale agevolato (imposta di registro al 2% o IVA al 4%) è consentito in due diverse casistiche operative:
- Acquisto simultaneo: il contribuente acquista contemporaneamente due unità immobiliari adiacenti (orizzontalmente o verticalmente) con l’impegno formale di procedere alla loro fusione catastale e fisica.
- Acquisto successivo (ampliamento): il proprietario di un immobile (già adibito a prima casa) acquista un’unità confinante per ampliarla.
In questo caso il beneficio spetta sulla nuova unità acquistata, indipendentemente dal fatto che il primo immobile fosse stato comprato con o senza agevolazioni “prima casa”.
Requisiti catastali e condizioni di ammissibilità:
Affinché l’operazione sia legittima, è necessario soddisfare requisiti tecnici rigorosi, tenendo in considerazione che l’agevolazione decade se, a seguito della fusione, l’immobile risultante assume caratteristiche di lusso:
- Esclusione delle categorie di lusso: l’unità abitativa finale non deve rientrare nelle categorie A/1 (Signorili), A/8 (Ville) o A/9 (Castelli e Palazzi storici).
- Residenza e localizzazione: l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o la stabilirà entro 18 mesi.
- Vincolo di possesso: l’acquirente non deve essere titolare di altri diritti di proprietà su case acquistate con lo stesso beneficio in Italia.
Obbligo di fusione fisica e catastale:
L’intento del contribuente deve tradursi in un’azione concreta ed, entro tempi ragionevoli (solitamente monitorati entro i 3 anni dall’acquisto), l’unificazione deve essere:
- Reale, attraverso un collegamento fisico interno come l’apertura di un vano porta o una scala;
- Documentale, tramite la presentazione della variazione catastale per fusione che elimini i subalterni originari.
Sicurezza procedurale:
Per evitare contestazioni immediate da parte dell’Agenzia delle Entrate, è tecnicamente obbligatorio esplicitare nell’atto notarile la volontà di unificazione.
Senza questa clausola specifica, il rischio di accertamento con recupero della differenza d’imposta e sanzioni è estremamente elevato.
Fonte: Fisco Oggi – 29 dicembre 2025
Agevolazioni “prima casa”: cosa succede se non riesco a trasferire la residenza entro i 18 mesi?