Sì, nel caso in cui venga acquistata un’unità immobiliare confinante allo scopo di creare un’unica abitazione più grande (operazione che tecnicamente si definisce “fusione degli immobili”), il beneficio fiscale spetta di diritto se l’immobile risultante conserva le caratteristiche di abitazione “non di lusso”.
L’agevolazione viene riconosciuta a prescindere dal fatto che l’immobile già posseduto sia stato originariamente acquistato con le agevolazioni “prima casa” o senza averne mai usufruito.
Il fattore cronologico (i tre anni trascorsi dal primo acquisto), inoltre, non incide in alcun modo sula procedura.
La dinamica dell’ampliamento: benefici e condizioni
L’acquisto dell’immobile confinante è vincolato a una promessa formale che deve essere rispettata, ovvero quella della successiva “fusione” delle due proprietà:
Il diritto acquisito
Il beneficio si applica sulla nuova porzione immobiliare. La normativa non richiede che l’immobile originario venga alienato, poiché l’intento non è la sostituzione, ma l’espansione. Il notaio applicherà l’aliquota di favore basandosi sulla dichiarazione di voler accorpare i due subalterni catastali in un’unica entità abitativa.
L’Obbligo Burocratico
L’agevolazione è sottoposta a condizione risolutiva. Non basta aprire una porta nel muro divisorio, ma si dovrà avviare una pratica urbanistica in Comune (CILA/SCIA) e, a lavori conclusi, procedere con l’aggiornamento planimetrico al Catasto Fabbricati (DOCFA), sopprimendo i vecchi identificativi per crearne uno nuovo.
Attenzione alla “trappola del lusso” (categorie A/1, A/8, A/9)
L’insidia più grande nell’unione di due immobili, risiede nel classamento finale.
L’agevolazione viene concessa, infatti, a patto che l’immobile risultante dalla fusione conservi le caratteristiche di abitazione “non di lusso”.
Si deve porre attenzione, quindi, al .
Limiti catastali e fattori specifici:
Dal 2014, la qualifica di “lusso” rilevante per il fisco si è slegata dalle vecchie tabelle rigide ed è vincolata a un unico dato oggettivo: la categoria catastale. L’agevolazione fiscale decade con effetto retroattivo sull’atto notarile se l’immobile generato dalla fusione (a seguito di pratica DOCFA) confluisce nelle categorie A/1 (Abitazioni di tipo signorile), A/8 (Abitazioni in ville) o A/9 (Castelli o palazzi eminenti).
Sebbene il D.M. 2 agosto 1969 non sia più la norma diretta per le imposte d’acquisto, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ribadisce che i suoi parametri orientano tuttora gli algoritmi e i tecnici dell’Agenzia delle Entrate nell’assegnazione della classe.
Se l’unione dei due appartamenti, quindi, genera una superficie utile complessiva superiore a 240 mq (escludendo dal computo solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto), si innesca quasi sempre un alert di “incongruità” che giustifica l’accertamento per il salto d’ufficio da abitazione civile (A/2) ad abitazione signorile (A/1).
La metratura da sola non genera un automatismo. La trappola del riclassamento, infatti, scatta implacabile quando l’ampia metratura si somma a fattori estrinseci e intrinseci: l’ubicazione in una zona di pregio (centri storici o quartieri d’élite), la presenza di quadrupli servizi, la dotazione di doppi ascensori per singola scala o terrazze a livello eccedenti i 65 mq.
Prima di procedere, quindi, è consigliabile consultare un perito tecnico, per accertarsi che la fusione non comporti il superamento dei parametri previsti.
L’iter burocratico:
Per blindare l’agevolazione e metterla al riparo da futuri accertamenti o cartelle esattoriali per decadenza dei requisiti, l’intento dichiarato a rogito deve tradursi in realtà attraverso un percorso urbanistico e catastale preciso e ben documentato:
- Dichiarazione in Atto: l’acquirente deve far inserire dal Notaio, all’interno del rogito di compravendita, l’esplicito impegno a fondere le unità immobiliari.
- Pratica urbanistica (Comune): è necessario presentare una pratica edilizia (spesso una CILA o SCIA, tramite un tecnico abilitato), per autorizzare l’abbattimento del tramezzo divisorio.
- Variazione catastale (DOCFA): conclusi i lavori, il tecnico deve depositare all’Agenzia delle Entrate (Territorio) l’aggiornamento planimetrico, sopprimendo i vecchi subalterni e costituendo il nuovo subalterno unico.
La tempistica fiscale: il countdown post-rogito
Il beneficio fiscale viene concesso sulla base di una promessa, che deve essere mantenuta entro un perimetro temporale invalicabile:
3 ANNI
Dalla data di registrazione del nuovo atto notarile.
In conclusione, l’acquisto di due appartamenti contigui con i benefici “prima casa” rappresenta una formidabile opportunità, purché supportata da una rigorosa pianificazione tecnica e fiscale che possa garantire la creazione di un’unica unità funzionalmente e catastalmente autonoma nei tempi previsti.
Il “mercato delle fusioni” (trend e volumi): dalla fine dell’era dello smart working emergenziale, l’esigenza di spazi ibridi ha spinto molti proprietari a non cambiare quartiere, optando per l’acquisizione dell’appartamento confinante. I report dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e i dati notarili elaborati nel primo trimestre 2026 (Q1) confermano, infatti, una tendenza in forte consolidamento nei principali centri nevralgici della nazione.
Nelle aree metropolitane di Romae Milano,le compravendite finalizzate all’accorpamento di unità contigue hanno registrato un incremento su base annua pari al +12.4%. Questo fenomeno è particolarmente visibile nei quartieri storici e semi-centrali, dove la scarsità di nuove grandi metrature spinge all’unione dell’esistente.
Di contro, l’acquisto speculativo frazionato di unità di lusso ha subito una lieve contrazione del -2.8%, a causa di controlli catastali più stringenti e dell’assenza di leve fiscali agevolate.
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