La gestione del patrimonio immobiliare richiede una pianificazione fiscale attenta, specialmente quando si tratta di agevolazioni “prima casa”.
Il vincolo del riacquisto entro l’anno, necessario per non perdere i benefici, non impone tuttavia la scelta di un immobile già ultimato.
L’Agenzia delle Entrate, infatti, ha recentemente chiarito che anche la nuova costruzione permette di salvaguardare il credito d’imposta, purché si rispettino rigidi requisiti temporali e strutturali.
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Il principio di continuità:
La regola generale impone che, per non perdere le agevolazioni ottenute (e non dover restituire le imposte risparmiate con sanzioni), il contribuente debba riacquistare un immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita o donazione del precedente.
Questo lasso di tempo è cruciale, ma il concetto di “riacquisto” si estende oltre la semplice compravendita di un appartamento esistente.
Include anche l’impegno attivo nella realizzazione di una nuova dimora, a patto che l’intento abitativo sia dimostrabile e concreto.
Costruire su un terreno: il requisito del “Rustico”
Uno dei punti più delicati riguarda chi decide di acquistare un terreno per edificare la propria casa, con una tempistica di cantiere che si scontra spesso con la scadenza fiscale annuale.
Secondo la risposta n. 29/2025 dell’Agenzia delle Entrate, non è necessario che l’immobile sia completamente ultimato e abitabile entro i 12 mesi, ma è indispensabile che l’edificio abbia acquisito rilevanza dal punto di vista urbanistico.
Per evitare la decadenza, entro l’anno dalla vendita del vecchio immobile, la nuova costruzione deve presentarsi infatti almeno come un rustico completo.
Questo significa che devono essere stati realizzati:
- I muri perimetrali delle singole unità.
- La copertura (il tetto).
Se al termine dell’anno esistono solo le fondamenta, o un progetto approvato, il beneficio decade. La struttura deve essere, quindi, visibilmente definita nei suoi confini essenziali.
Tre scenari e la documentazione probatoria:
Nella risposta sopracitata l’Agenzia ha ampliato le indicazioni relative, considerando anche l’ipotesi della costruzione o dell’acquisto all’estero e citando tre direzioni distinte con precisi requisiti documentali:
- Acquisto di terreno e nuova costruzione: il contribuente acquista un’area edificabile e realizza un fabbricato non di lusso (cat. diverse da A/1, A/8 e A/9), portandolo a rustico entro 12 mesi.
- Edificazione su terreno già di proprietà: non è obbligatorio acquistare un nuovo terreno. È possibile costruire su un’area già posseduta, purché la destinazione d’uso abitativa si concretizzi nei termini di legge.
- Costruzione o acquisto all’estero: è ammesso il trasferimento del beneficio in un altro Stato, purché esistano strumenti di cooperazione amministrativa (es. Convenzione OCSE). In questo caso, il contribuente deve fornire all’Agenzia delle Entrate documenti specifici, muniti di apostille (forma di “legalizzazione internazionale”, ovvero timbri speciali apposti dall’autorità estera che certificano che quel documento è autentico e valido per l’uso in Italia) e traduzione giurata in italiano.
Nello specifico, per provare la sussistenza dei requisiti all’estero, è necessario presentare:
- Il rogito di acquisto del terreno e il contratto di appalto.
- I permessi di costruire e la certificazione locale che attesti la “reale edificabilità” e la variazione da terreno a fabbricato entro l’anno.
- Prove concrete della dimora abituale, identificate esplicitamente dall’Agenzia nelle fatture di fornitura (luce, acqua, gas) riferite all’immobile.
Evitare la decadenza per ritardi nei lavori:
Puntare sulla costruzione di un nuovo immobile, per salvare il bonus prima casa è un’operazione fattibile, ma rischiosa sul piano delle tempistiche.
I ritardi nei lavori edili sono frequenti e l’Agenzia delle Entrate è tassativa sul rispetto della scadenza annuale per la realizzazione del rustico.
Chi sceglie questa strada deve assicurarsi di avere un cronoprogramma lavori blindato, poiché il mancato completamento della struttura grezza (muri e copertura) comporta la richiesta di restituzione delle imposte, maggiorate di sanzioni e interessi.
Fonte: Fisco Oggi – 1 dicembre 2025
Agevolazioni “Prima Casa”: il successivo cambio di residenza, comporta la decadenza dai benefici?