Chi non trasferisce la residenza entro 18 mesi perde le agevolazioni fiscali e deve restituire la differenza d’imposta, maggiorata di interessi e di una sanzione del 30%.
Esistono due scenari principali:
- Se si agisce prima della scadenza dei 18 mesi: è possibile presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate per revocare l’impegno. In questo caso, si versa solo la differenza d’imposta e gli interessi, evitando la sanzione del 30%.
- Se si lascia scadere il termine: la decadenza è automatica. L’Agenzia delle Entrate richiederà il pagamento della maggiore imposta, degli interessi e della sanzione piena del 30% (salvo eventuali riduzioni con ravvedimento operoso).
In breve, agire con anticipo è la strategia che permette il maggior risparmio, azzerando le sanzioni. Ma cosa fare e come evitarle?
Sanzione del 30%: come funziona e come evitarla
L’obbligo di residenza è il pilastro su cui si fondano i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa e capirne le dinamiche è fondamentale per ogni acquirente, al fine di evitare spiacevoli e costose sorprese.
La normativa, infatti, è molto chiara nel definire i costi dell’inadempienza, ma al tempo stesso offre una via d’uscita per chi agisce con tempismo e trasparenza:
L’impatto economico della decadenza:
Perdere i benefici fiscali ha un costo ben definito, che va oltre la semplice restituzione dello “sconto” ottenuto.
Il contribuente è chiamato a versare una somma composta da tre elementi:
- Maggiore imposta: la differenza tra l’aliquota agevolata e quella ordinaria.
- Per gli acquisti da privati, l’imposta di registro sale dal 2% al 9% (con un aggravio del +7% sul valore catastale).
- Per gli acquisti da costruttore, l’IVA passa dal 4% al 10% (con un aumento del +6% sul prezzo di vendita).
- Sanzione amministrativa: una penale pari al 30% dell’importo della maggiore imposta dovuta.
- Interessi di mora: calcolati sulla maggiore imposta, a decorrere dalla data in cui l’atto è stato stipulato.
La via proattiva: la soluzione per evitare la sanzione
Se un acquirente si rende conto di non poter onorare l’impegno di trasferimento della residenza, ma il termine di 18 mesi non è ancora spirato, ha a disposizione una procedura che neutralizza la sanzione.
La strategia consiste nell’agire d’anticipo, presentando un’istanza formale all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato l’atto di compravendita.
Con questo documento, il contribuente dichiara la propria impossibilità a rispettare la condizione e chiede la riliquidazione dell’imposta.
L’ufficio procederà quindi al ricalcolo delle imposte con le aliquote ordinarie e notificherà un avviso di liquidazione.
Il contribuente dovrà versare la differenza dovuta e gli interessi legali. Il vantaggio è cruciale: la sanzione del 30% non viene applicata.
La via onerosa: l’inerzia e le sue conseguenze
Cosa accade se il contribuente lascia semplicemente trascorrere i 18 mesi? L’inerzia è la scelta più costosa.
Allo scadere del termine, la decadenza dalle agevolazioni diventa automatica e definitiva.
L’Agenzia delle Entrate, una volta accertata l’inadempienza, avvierà la procedura di recupero, notificando al contribuente un avviso di liquidazione che comprenderà l’intero importo (maggiore imposta, interessi e sanzione del 30%).
In questa fase, l’unica ancora di salvezza per ridurre il danno è il ravvedimento operoso, uno strumento che permette di ottenere uno sconto sulla sanzione se il pagamento viene effettuato spontaneamente, prima della notifica formale da parte dell’ufficio.
Una questione di tempismo e consapevolezza:
La normativa sulle agevolazioni prima casa premia la trasparenza e la proattività, mentre l’inerzia, al contrario, può comportare costi maggiori.
Se sorgono dubbi o si presentano ostacoli insormontabili al trasferimento della residenza, la linea d’azione più intelligente e sicura è comunque quella di chiedere consiglio ad un professionista e comunicare formalmente con l’Agenzia delle Entrate, prima della scadenza.
Fonte: DELLE VITTORIE House Trading – 10 novembre 2025
Agevolazioni “Prima Casa”: il successivo cambio di residenza, comporta la decadenza dai benefici?