Agibilità degli immobili: le procedure e le tutele, dopo la legge “Salva Casa”

Una delle novità più rilevanti è il legame indissolubile tra agibilità e conformità urbanistica.
Oggi, la SCA non si limita a certificare i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza, ma deve attestare anche la conformità dell’opera al progetto presentato e approvato.

Questo significa che un immobile con abusi edilizi non può essere dichiarato agibile, rendendo la regolarità urbanistica un presupposto fondamentale per la sua utilizzabilità e commerciabilità “economica”.
Di fatto, il certificato di agibilità assume per la prima volta una valenza che si avvicina a una dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile.

Il Decreto Salva Casa ha introdotto un regime transitorio che consente deroghe ad alcuni standard igienico-sanitari, in attesa di un nuovo decreto del Ministero della Salute.
Queste deroghe, applicabili solo a edifici esistenti oggetto di recupero o ristrutturazione, permettono a un progettista abilitato di asseverare la conformità del progetto anche in presenza di:

• Altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino a un limite di 2,40 metri.
• Alloggi monostanza (comprensivi di servizi) con superficie inferiore ai limiti precedenti:
  • Fino a 20 m² per una persona (invece di 28 m²).
  • Fino a 28 m² per due persone (invece di 38 m²).

È fondamentale sottolineare che queste deroghe non costituiscono una sanatoria per opere realizzate abusivamente, ma si applicano a interventi di miglioramento su edifici esistenti legittimi.

L’iter per certificare l’agibilità di un immobile è stato semplificato e si basa su passaggi precisi. Vediamoli nel dettaglio:

Come funziona la segnalazione certificata di agibilità (S.C.A.):

La SCA è un’autocertificazione che, una volta presentata correttamente, abilita all’utilizzo immediato dell’immobile.
Il Comune ha 30 giorni di tempo (ridotti rispetto ai precedenti 60) per effettuare controlli e, in caso di carenza dei requisiti, può adottare provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’utilizzo e ordinare la rimozione degli eventuali elementi dannosi. La mancata presentazione della SCA comporta una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro.

Documenti necessari:

La segnalazione deve essere corredata da una serie di documenti, tra cui:

• Attestazione del direttore dei lavori (o di un professionista abilitato) che assevera la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e la conformità dell’opera al progetto;
• Certificato di collaudo statico;
• Dichiarazione di conformità delle opere realizzate rispetto alla normativa sull’accessibilità e il superamento delle barriere architettoniche;
• Estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
• Dichiarazione di conformità degli impianti installati.

La mancanza del certificato di agibilità apre a scenari complessi, che toccano sia la validità dell’atto di vendita sia il valore pratico dell’immobile.
Per comprendere a fondo le conseguenze, è essenziale partire da alcune distinzioni fondamentali.

Commerciabilità giuridica vs. commerciabilità economica:

La mancanza del certificato di agibilità non rende nullo l’atto di compravendita, visto che un immobile senza agibilità è legalmente commerciabile.
Tuttavia, la sua commerciabilità “economica” è fortemente compromessa, perché un bene privo di agibilità è, di fatto, inutilizzabile secondo la sua funzione.
E questo, ne riduce drasticamente il valore.

L’inadempimento del venditore: la vendita di “aliud pro alio”

La giurisprudenza costante considera la vendita di un immobile privo dei requisiti di agibilità come una vendita di “aliud pro alio”, ovvero la consegna di una cosa per un’altra.
Questo accade quando il bene è radicalmente diverso da quello pattuito e inidoneo a svolgere la sua funzione economico-sociale.

In questo caso, l’acquirente ha diritto a:

• Chiedere la risoluzione del contratto.
• Chiedere una riduzione del prezzo.
• Ottenere il risarcimento del danno.

L’acquirente, inoltre, ha 10 anni di tempo per far valere i propri diritti, se non era stato informato della mancanza di agibilità.

Inagibilità formale e sostanziale: una distinzione cruciale

Per comprendere quali siano le tutele della parte acquirente, è utile distinguere tra:

• Inagibilità formale: l’immobile possiede tutti i requisiti di legge per essere agibile, ma manca materialmente la documentazione (la SCA non è stata presentata).
  In questo caso, si tratta di un inadempimento del venditore all’obbligo di consegnare i documenti relativi all’uso della cosa venduta e l’acquirente può chiedere l’adempimento e il risarcimento, ma difficilmente la risoluzione del contratto.
• Inagibilità sostanziale: l’immobile manca dei requisiti strutturali e igienico-sanitari per ottenere l’agibilità.
  Qui si configura l’ipotesi di aliud pro alio, con conseguenze ben più gravi, fino alla risoluzione del contratto.

Per garantire una compravendita sicura, sia il notaio che il mediatore immobiliare hanno doveri di informazione ben definiti dalla legge e dalla giurisprudenza:

• La responsabilità del notaio: il notaio non può rifiutarsi di stipulare un atto di compravendita per un immobile senza agibilità, ma la giurisprudenza ha consolidato un preciso obbligo di informazione e consiglio, ovvero di informare l’acquirente della mancanza del certificato e delle possibili conseguenze legali ed economiche, sconsigliando l’operazione se necessario.
  L’omissione di questa informativa può configurare una responsabilità professionale, con obbligo di risarcimento del danno.
• La responsabilità del mediatore immobiliare: anche l’agente immobiliare ha un obbligo di informazione, basato sulla diligenza professionale.
  Deve comunicare all’acquirente, infatti, tutte le circostanze a lui note, o che dovrebbe conoscere con l’ordinaria diligenza, che possano influire sulla sicurezza e sulla conclusione dell’affare.
  Questo include l’informazione sulla presenza o meno del certificato di agibilità e tacere tale mancanza, o non aver verificato le dichiarazioni del venditore, può comportare una responsabilità dell’agente e la perdita del diritto alla provvigione.