Il Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma, oltre a riportare semestralmente le quotazioni immobiliari dell’Area Metropolitana di Roma Capitale, presenta un apposito capitolo dedicato all’Osservatorio Immobiliare della BIR in cui analizza i principali dati relativi al mercato di riferimento.
In particolare, l’Osservatorio ha al proprio interno, una sezione specifica in cui vengono analizzate le principali informazioni – fornite dagli Agenti Accreditati BIR – sugli immobili transati dagli stessi.
Immobili collocati:
Per quanto riguarda gli immobili collocati nel corso di tutto il 2022, il 36,6% risulta concesso in locazione, mentre il restante 63,4% è stato venduto.
Rispetto a quanto riscontrato per il 2021, è scesa del 2,6% la quota degli immobili venduti.
Tipologia immobili:
Quanto alla tipologia degli immobili oggetto di transazione, quindi sia venduti che concessi in locazione, per l’87,9% si è trattato di appartamenti, ville o villini, cioè il residenziale (era l’88,2% nel 2021), mentre il restante 12,1% ha riguardato il non residenziale nel suo complesso (era l’11,8% nel anno precedente).
In particolare, analizzando le sole locazioni, l’83,1% ha riguardato il residenziale (il valore è salito di 6,4 punti percentuali rispetto al 2021).
Nel non residenziale, invece, per il 7,8% si è trattato di locali commerciali, artigianali o per il terziario (erano l’11,9% nel 2021 e il 9,8% nel 2020).
Infine, il 9,0% ha riguardato gli uffici (era il 10,7% nel 2021).
Per quanto concerne le vendite:
- il 90,6% ha riguardato appartamenti, ville o villini (erano 94,2% nel 2021 e il 93% nel 2020);
- il 5,2% locali commerciali, artigianali o per il terziario (valore in crescita rispetto al 2021 quando era del 2,6%);
- l’1,7% gli uffici (0,3% nel 2021);
- l’1,4% box e posti auto (dall’1,6%);
- lo 0,7% le aree agricole (contro lo 0,3% della rilevazione precedente).
Mettendo a confronto la tipologia di transazione va evidenziato che per gli appartamenti, ville o villini prevalgono le vendite (65,4%), rispetto alle locazioni (34,6%), anche se rispetto al passato il gap si è notevolmente ridotto.
Per il mercato non residenziale si rileva la situazione opposta, in particolare:
- per gli uffici il 75% degli scambi sono stati contratti di affitto;
- il restante 25% di vendita.
Anche in questo caso la differenza tra le due quote si è ridotta rispetto a quanto riscontrato negli anni precedenti.
Per i locali commerciali, artigianali o per il terziario si riscontrano:
- le locazioni al 46,4%;
- le vendite al 53,6%.
Infine, per le aree agricole:
- il 33,3% ha riguardato le locazioni;
- il 66,7% le vendite.
Aree geografiche.
Nella Capitale nel 2022 in totale:
- il 32,4% degli immobili sono stati collocati nelle Zone dell’Agro Romano;
- Il 19,6% nei Quartieri urbani e Suburbi Ovest;
- il 14,8% in quelli Sud;
- l’11,7% in quelli Nord;
- l’8,1% nel Centro Storico di Roma;
- il 7,7% nei Quartieri urbani e Suburbi Est;
- il residuo 5,7% nei restanti Comuni della Città Metropolitana di Roma Capitale.
Per quanto concerne il solo comune di Roma si registra, rispetto al 2021, una crescita delle transazioni nei Quartieri urbani e Suburbi Ovest (+6,2%) e nelle Zone dell’Agro Romano (+4,8%).
Viceversa c’è stato un calo rilevante per quanto concerne i Quartieri urbani e Suburbi Est (-4,4%), seguiti dai quelli Sud (-2,6%), e dal Centro storico (-1,7%).
Stazionarie le Zone dell’Agro Romano.
Si è rilevata, inoltre, una diminuzione delle quota di transazione nei restanti Comuni della Provincia di Roma (-2,3%).
Da un focus sulle sole vendite, nel 2022:
- il 36,8% degli immobili venduti si trovano nelle Zone dell’Agro Romano della Capitale;
- il 16,0%, a parità di punteggio, nei Quartieri urbani e Suburbi Sud e Ovest:
- l’11,5% in quelli Nord; il 6,9% in quelli Est;
- il 4,5% nei 22 Rioni del Centro Storico;
- l’8,3% delle compravendite sono avvenute negli altri Comuni della Provincia di Roma.
Da un confronto con l’anno precedente sono salite le compravendite nei Quartieri urbani e Suburbi Nord (+5,4%), Ovest (+3,4%) e in quelli Sud (+2,7%).
Mentre sono scese quelle nei Quartieri urbani e Suburbi Est (-4,7%), nelle Zone dell’Agro Romano (-3%) e nel Centro storico, anche se in modo decisamente più moderato (-0,6%).
Anche nei Comuni della Provincia di Roma c’è stato un rallentamento nelle vendite (-3,3%).
Per quanto concerne le locazioni nel Comune di Roma:
- il 25,9% degli immobili locati nel 2022 si trovano nei Quartieri urbani e Suburbi Sud;
- il 24,7% nelle Zone dell’Agro Romano:
- Il 14,5% nei Rioni del Centro Storico;
- Il 12,7% nei Quartieri urbani e Suburbi Ovest;
- il 12% in quelli Est;
- il 9% in quelli Nord;
- l’1,2% negli altri Comuni della Città Metropolitana di Roma Capitale.
Rispetto al 2021 sono cresciute in modo significativo le locazioni nelle Zone dell’Agro Romano (+6,5%) e lievemente quelle nei Quartieri urbani e suburbi Nord e Sud (entrambi solo di +0,6%).
Viceversa scendono nei Rioni del Centro Storico (-4,4%), nei Quartieri urbani e Suburbi Ovest (-2,3%) ed Est (-0,9%).
Stazionari i restanti Comuni della Città Metropolitana di Roma Capitale.
Tempi di collocamento:
In generale, come sempre, i tempi delle locazioni sono stati più rapidi rispetto a quelli delle vendite.
In media nel 2022, sono occorsi 154 giorni per affittare e 277 per vendere un immobile.
Entrambi i valori sono saliti rispetto al 2021, quando occorrevano 147 giorni per affittare e 236 per vendere.
Da un’analisi della serie storica dei tempi di collocamento per tipo di transazione in tutta l’area sin qui presa in considerazione – dal 2004 al 2022 – si è evidenziato un incremento dei tempi del 177% per le vendite e del 54% per le locazioni.
Inoltre, da un’analisi rispetto alla tipologia di immobile è emerso che, se per vendere un immobile ad uso residenziale sono bastati in media 266 giorni, per uno non residenziale ne sono occorsi ben 375.
Analogamente, per affittare un bene ad uso abitativo sono serviti 142 giorni, mentre per uno non residenziale ne sono occorsi 213.
Dall’analisi geografica è emerso un quadro decisamente eterogeneo, indipendentemente dalla tipologia di transazione avvenuta.
In particolare, per vendere un immobile, ci sono voluti:
- 337 giorni nei Rioni del Centro Storico di Roma;
- 280 nelle Zone dell’Agro Romano;
- 273 nei Quartieri urbani e Suburbi Est;
- 228 in quelli Sud della Capitale;
- 221 in quelli Ovest;
- 220 in quelli Nord;
- 480 nei restanti Comuni della Città Metropolitana di Roma.
Andando ad analizzare il settore delle locazioni si è rilevato che per affittare un immobile:
- 356 giorni nei Quartieri urbani e Suburbi Ovest del comune di Roma;
- 194 nei Rioni del Centro Storico;
- 129 nei Quartieri urbani e Suburbi Sud;
- 127 in quelli Nord; 113 in quelli Est;
- 88 nelle Zone dell’Agro Romano
- 23 nei restanti Comuni della Città Metropolitana di Roma Capitale.
Fonte: Tecnoborsa | Centro Studi sull’Economia Immobiliare – 2 marzo 2023