Nella nota mensile pubblicata da Intesa Sanpaolo, riguardo il mercato immobiliare italiano, si evidenzia come lo stesso mostri un inatteso recupero del segmento residenziale.
Dopo la seconda ondata pandemica molte famiglie hanno manifestato la volontà di acquistare o cambiare casa.
I tassi d’indebitamento ancora molto favorevoli e la convinzione che il mattone rappresenti un investimento sicuro inducono i privati all’acquisto prevalentemente ad uso primario (prima casa e sostituzione), stimolati dalla voglia di migliorare la propria condizione abitativa, con spazi aggiuntivi (magari all’aperto), che possano garantire la convivenza di situazioni lavorative a distanza e le esigenze quotidiane della famiglia.
L’attenzione si rivolge così alle zone più periferiche rispetto ai centri urbani o comunque alle località prossime alle grandi città, ben servite dai mezzi e con una buona vivibilità all’aperto a fronte di prezzi decisamente più convenienti rispetto al centro.
L’andamento prospettico potrebbe essere migliore di quanto rilevato a inizio primavera.
Secondo un’indagine condotta da Nomisma, circa 3,3 milioni di famiglie hanno manifestato l’interesse ad acquistare una casa nei prossimi mesi, tuttavia solo poco più di 800.000 dispone di un reddito adeguato.
Questo evidenzia da un lato un’accresciuta propensione all’investimento rispetto al passato, ma dall’altro sottolinea la differenza tra l’intenzione e l’effettivo potere di acquisto.
Occorre infatti non sottovalutare le difficoltà economiche e sociali che la recessione da COVID ha indotto.
Le misure di sostegno messe in atto dal Governo in varie fasi hanno permesso di contenere il peggioramento dei bilanci familiari, ma il progressivo venir meno di tali misure esporrà inevitabilmente le famiglie agli effetti ritardati di una flessione economica che nel 2020 ha sfiorato il 9%.
La realizzazione della compravendita inoltre rimane vincolata in misura rilevante al finanziamento bancario, che fino ad oggi ha mostrato un orientamento accomodante, come si può notare dai grafici sotto riportati che mostrano sia la dinamica dei mutui erogati che quella delle compravendite di abitazioni.
Secondo Nomisma, già a partire da quest’anno, il numero di transazioni tornerà ad allinearsi alle previsioni formulate prima che insorgesse la pandemia, con una flessione cumulata nel biennio 2020-21, rispetto allo scenario pre-crisi, che non eccederà il 4%.
Analoga tendenza riguarderà i prezzi, la cui risalita consentirà di contenere le perdite totali nell’ordine di qualche punto percentuale, a fronte di una prospettiva di debolezza che si pensava potesse protrarsi per almeno un biennio.
Dagli sviluppi macroeconomici dei prossimi mesi arriverà il responso sulla sostenibilità di tali prospettive, che necessitano di robustezza delle dinamiche reali per non tramutarsi in una bolla destinata a sgonfiarsi.
Partendo dal presupposto che la pandemia ha favorito un cambiamento non solo comportamentale ma anche abitativo, il futuro vedrà l’affermazione di nuove formule dell’abitare.
L’esperienza iniziale del lockdown e le successive restrizioni hanno infatti reso la casa polifunzionale, ossia un luogo utilizzato sia dai lavoratori in modalità smart working che dai giovani attraverso la sperimentazione della didattica on line.
La convivenza forzata ha quindi favorito un ripensamento degli spazi interni, facendo emergere il desiderio di disporre di un giardino privato o un balcone, in case nuove o ristrutturate ad elevata efficienza energetica, oltre alla dotazione di servizi digitali necessari per la connessione veloce e impianti tecnologici per garantire l’assistenza, la cura e la sicurezza delle famiglie più anziane.
Secondo un’indagine condotta da Nomisma, per dotare l’abitazione di questi elementi aggiuntivi gli acquirenti sarebbero disposti a pagare un sovrapprezzo di oltre il 15%.
Ne consegue che la nuova offerta immobiliare dovrà sempre più adeguarsi alle nuove necessità della domanda, intercettando specifici bisogni, attuando interventi che tengano insieme elevata efficienza energetica e sicurezza dell’edificio, con una maggiore attenzione agli spazi interni e alle dotazioni tecnologiche per la componente di popolazione più anziana.
Se sul mercato residenziale l’ottimismo ha favorito un immediato rimbalzo, più controversa appare la situazione sul versante degli immobili destinati agli operatori economici.
Da un lato, l’indebolimento dei consumi ha avuto pesanti ripercussioni sui bilanci delle attività commerciali, con conseguenti ricadute su canoni e prezzi dei negozi.
Dall’altro lato, le iniziative di salvaguardia adottate hanno, di fatto, temporaneamente bloccato gli effetti della recessione sul segmento degli uffici, i cui valori sono addirittura leggermente cresciuti. Secondo Nomisma si tratta però di un effetto transitorio, alimentato dalla scarsità di offerta di qualità più che dall’intensità della domanda, e per questo destinato presto ad esaurirsi.
Sul fronte degli investimenti corporate i cambiamenti innescati o meglio accelerati dalla pandemia hanno comportato una ricomposizione delle preferenze rispetto a una strategia settoriale che sembrava ormai piuttosto consolidata.
La quota di impieghi un tempo residuali (logistica e residenziale in primis) è notevolmente cresciuta, a scapito delle tipologie storicamente di maggiore interesse (direzionale e commerciale).
Il cambiamento rischia di alimentare l’illiquidità di taluni comparti nel breve periodo, così come la revisione delle strategie di asset allocation non è priva di ricadute sui rendimenti attesi dei veicoli finanziari prevalentemente esposti sui settori principali.
L’entità delle ripercussioni dipenderà dai tempi necessari al ritorno a stili di vita analoghi a quelli pre-COVID, nella consapevolezza che taluni cambiamenti, quali l’accresciuta propensione all’utilizzo dell’online e del lavoro a distanza, siano da ritenersi strutturali.
Fonte: Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche – 30 luglio 2021