Dopo mesi di costante ascesa, le richieste relative all’affitto delle abitazioni in Italia mostrano un primo significativo segnale di rallentamento.
A ottobre 2025, infatti, i canoni presenti negli annunci presenti nel portale Idealista, hanno registrato una flessione del -1,3%, confermando una tendenza al raffreddamento già percepita durante l’estate.
Secondo l’analisi effettuata dal noto portale, inoltre, il canone di locazione medio richiesto a livello nazionale si attesta ora a 14,6 euro/mq e, nonostante il calo congiunturale, risulta comunque essere in crescita del +4,1% rispetto allo scorso anno.
La metodologia utilizzata per l’analisi:
È fondamentale sottolineare che questi dati rappresentano i valori relativi all’offerta di mercato, ovvero ai canoni richiesti dagli inserzionisti e non a quelli effettivamente pattuiti nei contratti stipulati, che possono variare in seguito alla negoziazione tra le parti.
Tuttavia, l’analisi di questi valori offre un’indicazione preziosa sulle attuali dinamiche del mercato immobiliare, con una metodologia che esclude gli annunci atipici, per garantire l’affidabilità delle statistiche.
Offrendo una fotografia accurata e realistica dell’andamento dell’offerta nel settore della locazione.
Dinamiche dei capoluoghi: Milano frena, Roma stabile
Il panorama dei capoluoghi italiani è eterogeneo.
Oltre la metà delle città (54%) vede ancora crescere le richieste mensili, con picchi notevoli ad Arezzo (+8,5%), Imperia (+7,7%) e Rimini (+7%).
Le contrazioni più evidenti si registrano invece a Bolzano (-5%), Barletta (-4,8%) e Pesaro (-4,1%).
L’andamento delle principali città rivela strategie e condizioni di mercato differenti:
- Milano vede calare i canoni richiesti del -0,8%, pur rimanendo la città con le pretese economiche più alte, con una media di 23,3 euro/mq.
- Roma mostra stabilità nei prezzi di offerta, ferma a 18,6 euro/mq.
- Bologna segue il trend della capitale, senza variazioni significative.
- Firenze e Palermo registrano un aumento delle richieste pari al +1,2%.
- Napoli (+0,6%) e Venezia (+0,2%) crescono più moderatamente.
- Torino (-1,1%), Cagliari (-0,8%) e Catania (-0,8%) vedono invece un calo delle pretese dei locatori.
In sintesi, Milano si conferma la città dove una casa in locazione costa di più, seguita da Firenze (22,9 euro/mq), Venezia (21,9 euro/mq) e Roma (18,6 euro/mq).
All’estremo opposto, Caltanissetta si posiziona come il capoluogo con i canoni di offerta più bassi (4,7 euro/mq).
Focus Roma: stabilità apparente, divergenza profonda:
A ottobre 2025 il mercato dell’affitto a Roma sembra essersi preso una pausa.
Il dato di stabilità rispetto a settembre 2025, tuttavia, non descrive un mercato fermo, ma piuttosto uno in fase di consolidamento e frammentazione dopo una lunga corsa.
La crescita su base annua, infatti, rimane robusta (+8,1%), indicando che la pressione sulla domanda è tutt’altro che esaurita.
Analizzando l’andamento dei singoli quartieri, emerge il profilo di una città che si muove a velocità diverse, con una riallocazione della domanda che premia alcune zone e ne penalizza altre.
- Zone in piena accelerazione: mentre il prezzo medio cittadino ha raggiunto il suo picco ad aprile (18,7 euro/mq), diverse zone di pregio e ad alta richiesta hanno toccato il loro massimo storico proprio a ottobre 2025. Tra queste spiccano Parioli (+1,1%), Prati (+1,8%), Nomentano-Tiburtino (+0,4%) e Garbatella-Ostiense (+1,5%).
Questo indica che, in aree strategiche e ben servite, la domanda è così forte da spingere i canoni richiesti a livelli mai visti prima. - Aree in decisa contrazione: altri quartieri, spesso semi-centrali o più periferici, stanno invece vivendo una fase di correzione significativa. È il caso di Ottavia-Primavalle (-4,8%), Portuense-Magliana (-2,5%) e Casilino-Centocelle (-2,7%).
Qui, i valori di offerta potrebbero aver raggiunto un livello di saturazione, costringendo i proprietari a ricalibrare le proprie richieste per incontrare una domanda con minore capacità di spesa. - Il cuore della capitale: il Centro Storico, con i suoi 30,0 euro/mq, rimane stabile. Questo dato suggerisce che il segmento più alto del mercato ha raggiunto un plateau di prezzo che difficilmente può essere superato, ma che al contempo non accenna a diminuire, sostenuto da una domanda solida, anche turistica.
In conclusione, la “stabilità” di Roma è in realtà la media statistica di un mercato vivace e fortemente polarizzato, con quartieri che continuano a macinare record mentre altre aree iniziano a mostrare i primi segni di affaticamento.
Uno sguardo a Province e Regioni:
Su scala provinciale, la tendenza è prevalentemente al ribasso, con il 66% delle aree che registra una diminuzione dei canoni di affitto richiesti.
I cali più marcati si osservano nelle province di Ravenna (-17,8%) e Latina (-11,5%).
Anche le province di Roma (-1,8%) e Milano (-0,9%) seguono questo trend negativo.
La provincia con le richieste più elevate si conferma Belluno (26,9 euro/mq), mentre Enna (5,1 euro/mq) risulta la più economica.
Le dinamiche regionali:
Se il dato nazionale segna una lieve flessione, l’analisi regionale rivela un quadro profondamente disomogeneo, quasi spaccato in due.
Non stiamo assistendo a un rallentamento uniforme, ma ad una frammentazione del mercato su base geografica.
Da un lato, troviamo regioni che non solo non frenano, ma accelerano. Il Friuli-Venezia Giulia segna una crescita annua record del +21,0%, seguito dalla Valle d’Aosta (+16,1%), dal Lazio (+10,1%) e dall’Umbria (+10,6%), mentre sul fronte opposto, emergono aree in chiara difficoltà.
L’Emilia-Romagna registra un dato allarmante, con un calo su base annua del -4,4%, indicando una debolezza strutturale che va oltre la semplice fluttuazione mensile, ma anche la Liguria (-0,2%) è stagnante.
Regioni come il Trentino-Alto Adige, inoltre, segnano una contrazione del -10,7% rispetto al loro picco storico di giugno, suggerendo l’inizio di una fase di correzione dopo una forte crescita passata.
È significativo notare, infine, che regioni come la Campania, il Piemonte e la stessa Umbria hanno raggiunto il loro massimo storico dei prezzi proprio a ottobre, in netta controtendenza con la media nazionale.
Scenario e prospettive: verso un mercato più selettivo e polarizzato
La frenata dei canoni di offerta a ottobre non va interpretata come un’inversione di tendenza, ma piuttosto come un fisiologico segnale di assestamento in un mercato sempre più complesso.
La crescita annua nazionale, ancora robusta, conferma una domanda di fondo solida, ma i dati regionali ci dicono che questa domanda si sta concentrando in modo selettivo.
Lo scenario che si profila è quello di un mercato geograficamente polarizzato: le regioni e le città con fondamentali economici e turistici solidi continueranno a vedere i prezzi crescere o consolidarsi su livelli alti, mentre le aree che hanno raggiunto un punto di saturazione affronteranno una necessaria fase di riallineamento.
Più che mai, ci aspettiamo una maggiore negoziazione tra le parti, dove il prezzo finale del contratto potrebbe divergere in modo significativo da quello richiesto inizialmente, specialmente nelle aree meno dinamiche.
Fonte: Idealista – 6 novembre 2025