Nel secondo trimestre del 2026, il numero di abitazioni disponibili sul mercato italiano ha registrato una crescita del +1,2% rispetto ai tre mesi precedenti, secondo l’analisi elaborata dall’Ufficio Studi del portale immobiliare idealista.
L’analisi fotografa una mutazione nei ritmi di scambio, con tassi di interesse più onerosi e prezzi al metro quadro vicini ai massimi storici, che stanno allungando i tempi decisionali degli acquirenti, portando a un progressivo rigonfiamento dello stock disponibile nei principali centri urbani.
Allargando lo spettro al confronto con il secondo trimestre del 2025, però, l’offerta nazionale risulta ancora in contrazione (-2,1%), con un riassorbimento soltanto parziale e con il freno a mano tirato nelle città più costose.
I dati anticipano, inoltre, scenari diametralmente opposti per i grandi centri urbani, con Milano che guida questo rallentamento dovuto ad un avvicinamento al proprio tetto di sostenibilità economica, mentre Roma dimostra una maggiore resilienza e un migliore assorbimento della relativa domanda.
La Mappa dei Capoluoghi: 64 in accumulo, 46 in erosione
Analizzando i singoli capoluoghi italiani emerge una frattura geografica e reddituale. I mercati del Centro-Nord ad alta attrattività si trovano a gestire un aumento considerevole delle tempistiche di vendita, accumulando unità immobiliari.
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1Trieste+28,0%
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2Enna+16,8%
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3Vicenza+16,0%
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4Asti+11,4%
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5Cuneo+10,0%
Rialzi dell’invenduto estremamente sensibili colpiscono anche centri primari come Padova (+9,6%), Verona (+8,0%), Venezia (+4,6%) e Bologna (+4,4%). Parallelamente, le flessioni più evidenti si sono evidenziate ad Ancona (-8,4%) e nei mercati satelliti lombardi.
Stock Provinciale: l’effetto domino dell’hinterland lombardo
Il perimetro provinciale conferma il trend di accumulo generale, con il 67% dei territori in territorio positivo (guidano Trieste a +27,7%, Gorizia a +26,7% e Varese a +14,6%).
L’attenzione strategica deve però focalizzarsi sull’anomalia delle riduzioni d’offerta concentrate quasi esclusivamente nel bacino lombardo (Lecco -4,6%, Monza-Brianza -4,2%, Mantova -7,2%).
- Espansione demografica attiva: la Lombardia rappresenta una delle rarissime regioni italiane con un saldo demografico positivo, sostenuto integralmente dalla capacità di attrarre nuovi residenti e professionisti dal resto del Paese.
- Inaccessibilità del Capoluogo: il superamento della soglia critica dei prezzi a Milano (+1,7% su base provinciale) blocca l’accesso alla proprietà per le fasce di reddito medie.
- Effetto spillover territoriale: la domanda abitativa, incomprimibile, si riversa violentemente sulle province limitrofe. I mercati periferici vengono presi d’assalto, esaurendo rapidamente l’offerta disponibile e causando i drastici cali di stock registrati nei centri vicini.
Roma e Milano: l’efficienza della Capitale contro il tetto meneghino
Il termometro più accurato del mercato immobiliare italiano si legge nel comportamento divergente delle sue due città principali, con le aspettative dei venditori e la capacità di spesa degli acquirenti che stanno tracciando due scenari opposti:
| Città | Dinamica di assorbimento | Stock Q2 |
|---|---|---|
| Milano | Il capoluogo lombardo evidenzia una chiara saturazione. I prezzi, spinti ai massimi storici, si scontrano con la reale capacità di spesa della classe media, allungando i tempi di permanenza degli annunci in vetrina. L’offerta si accumula progressivamente anche nel confronto anno su anno (+6,1%). | +4,1% |
| Roma | La Capitale continua a operare come un motore ad alta efficienza. Grazie a prezzi medi ancora sostenibili, se paragonati a quelli delle grandi metropoli europee, le case immesse sul mercato trovano più facilmente un acquirente. Su base annua, inoltre, lo stock romano è addirittura in calo del -3,4%. | +0,1% |
Il modello di assorbimento rapido romano accomuna diverse realtà metropolitane dove l’offerta in vetrina si sta ulteriormente assottigliando: Torino registra un -0,5%, seguita in territorio negativo da Genova (-0,9%), Bari (-1,1%), Catania (-1,8%) e Palermo (-2,3%).
La tempesta Lombarda: fuga da Milano e prosciugamento delle Province
L’osservazione dei dati su scala provinciale conferma l’espansione dello stock nel 67% dei territori nazionali, con in testa le province di Trieste (+27,7%), Gorizia (+26,7%) e Varese (+14,6%). A determinare il vero caso di studio, però, sono le riduzioni repentine che si concentrano in modo chirurgico all’interno della Lombardia:
La Lombardia continua ad attrarre forza lavoro da tutta Italia. A differenza di molte altre regioni in declino, la domanda primaria di abitazioni è reale, incalzante e fisiologicamente incomprimibile.
I valori immobiliari meneghini hanno eretto una barriera economica per i redditi medi. Lo stock della provincia di Milano aumenta (+1,7%) proprio a causa del blocco della domanda locale che non può permettersi i prezzi richiesti.
La necessità abitativa si riversa come un’onda sulle province e sui capoluoghi limitrofi. Il risultato è l’azzeramento dell’offerta disponibile in questi territori: Lodi crolla del -16,1% (capoluogo) e -7,2% (provincia). Calano drasticamente anche Sondrio (-8,3%), Cremona (-8,2%), Lecco provincia (-4,6%) e Monza-Brianza (-4,2%).
Architettura dei dati: le metriche esposte sono state elaborate da Idealista/data, incrociando i parametri del database proprietario con archivi pubblici e privati.