Il trilocale è la soluzione abitativa più equilibrata e ricercata in Italia, la scelta naturale per le famiglie che crescono e per chi desidera una casa definitiva in cui mettere radici.
Analizzare l’andamento dei prezzi di questa tipologia immobiliare non ci dice solo quanto costa una casa oggi, ma ci offre una fotografia nitida di come si è spostata la ricchezza immobiliare nel Paese.
I dati emersi dall’ultimo report di Immobiliare.it Insights, che ha esaminato l’andamento dei prezzi richiesti negli annunci immobiliari degli ultimi nove anni , evidenziano uno scenario fortemente polarizzato.
Se a livello nazionale, infatti, la crescita media si attesta su un moderato +9% , nel dettaglio delle singole metropoli emerge un divario netto tra le città del Nord e quelle del Sud o delle Isole.
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È importante sottolineare che i dati analizzati in questo report si basano sui prezzi medi di richiesta presenti negli annunci immobiliari.
Questi valori riflettono le aspettative dei proprietari e costituiscono un eccellente indicatore delle tendenze di mercato, ma non corrispondono ai prezzi finali di compravendita, che sono soggetti a trattativa.
I risultati dell’indagine: crescita media e variazioni estreme
Contrariamente a quanto si potrebbe ipotizzare, non è Milano a guidare la classifica percentuale, sebbene i suoi numeri in valore assoluto siano impressionanti.
La vera sorpresa di questo decennio immobiliare risiede nelle città universitarie e nei nodi logistici del Nord-Est.
Ecco le piazze che hanno garantito la maggiore rivalutazione:
- Verona (+55%): è la regina della crescita. Nel 2016 bastavano circa 1.800 euro al metro quadro, mentre oggi la richiesta media tocca i 2.788 euro/mq.
- Bologna (+53%): il capoluogo emiliano segue a ruota, con prezzi schizzati da 2.371 a 3.616 euro/mq.
- Milano (+49%): il capoluogo lombardo rimane il mercato più pesante in termini di valore. Qui la rivalutazione si traduce in un guadagno patrimoniale netto: il prezzo al metro quadro è salito di quasi 2.000 euro, passando da 3.616 a 5.400 euro/mq.
- Firenze (+36%): anche il capoluogo toscano conferma la sua solidità, sfiorando oggi i 4.800 euro/mq.
Questi dati suggeriscono che la domanda si è concentrata fortemente dove c’è tessuto produttivo, servizi avanzati e qualità della vita, creando una pressione sui prezzi che l’offerta non è riuscita a calmierare.
Roma e la crescita moderata: il divario con il nord
La Capitale presenta una dinamica molto diversa rispetto alle altre grandi città europee e italiane e, in quasi dieci anni, il valore dei trilocali è cresciuto appena del +5%.
Con un prezzo medio passato da 3.322 a circa 3.500 euro/mq, infatti, il mercato immobiliare di Roma mostra una sostanziale stabilità nominale che, se letta al netto dell’inflazione accumulata nel periodo, indica però una perdita di valore reale per i proprietari.
Altre grandi città hanno seguito trend di crescita moderata:
- Torino: registra un +13%, confermandosi un mercato accessibile (sotto i 2.000 euro/mq).
- Venezia e Bari: segnano una crescita speculare tra il +9% e il +10%.
I mercati in contrazione: le opportunità per chi acquista
Esiste un’Italia immobiliare dove comprare oggi è decisamente più conveniente rispetto al 2016, in cui la dinamica demografica e le difficoltà economiche hanno portato a una svalutazione degli asset immobiliari familiari:
- Genova (-15%): è la città con la flessione più marcata, con prezzi scesi a 1.565 euro/mq.
- Catania (-14%): il valore medio è calato a 1.259 euro/mq.
- Palermo (-3%): mostra una tenuta migliore, ma resta in territorio negativo.
- Napoli (Stabile): il mercato partenopeo è l’unico rimasto sostanzialmente invariato, ancorato a 2.700 euro/mq.
Focus quartieri: la gentrificazione periferica vs la centralità classica
L’aspetto più interessante per investitori e analisti emerge osservando le micro-dinamiche dei quartieri.
Il comportamento dei prezzi a Milano è diametralmente opposto a quello di Roma e Napoli, segnalando due modelli di sviluppo urbano differenti.
Milano: la rivincita della periferia
Nel capoluogo lombardo, l’onda della rivalutazione ha investito l’intera area urbana, ma le performance migliori non sono nelle zone centrali, dove la saturazione dei quartieri storici ha spinto la domanda verso zone in rigenerazione:
- Pasteur-Rovereto (+73%): trainata dalla riqualificazione dell’area “NoLo” (North of Loreto).
- Viale Certosa-Cascina Merlata (+72%): grazie ai massicci interventi di sviluppo urbano.
- Corvetto-Rogoredo (+72%): un’area che ha beneficiato di nuovi collegamenti e uffici.
Roma e Napoli: il valore resta in centro
Nelle due metropoli del Centro-Sud la situazione si inverte.
Il valore immobiliare si concentra nel cuore della città, nei quartieri storici e di pregio, mentre si indebolisce man mano che ci si sposta verso la periferia:
- A Roma: mentre zone centrali come Prati e Bologna-Policlinico crescono rispettivamente del +20% e +19%, quartieri periferici come Ponte Mammolo o San Basilio-Tor Cervara e Lido di Ostia registrano cali tra il -6% e il -8%.
- A Napoli: il Centro Storico vola a +23% (spinto probabilmente anche dall’effetto turistico), mentre aree periferiche come Chiaiano perdono fino al -16%.
Il parere degli autori del report:
Secondo Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it, il mercato dei trilocali funge da cartina di tornasole per l’intero settore, con una rigidità dell’offerta che risulta essere il fattore chiave:
«Gli incrementi non hanno riguardato soltanto le città con valori inizialmente più contenuti, ma anche realtà come Milano o Firenze.
Questo andamento è stato accompagnato da una domanda mediamente solida […] mentre l’offerta, pur in graduale adattamento, non sempre è riuscita a rispondere con la stessa velocità ed efficacia.Se il segmento dei trilocali riflette una tendenza positiva generale, l’intensità e le tempistiche di questa crescita variano enormemente. È fondamentale analizzare il “perché” di queste variazioni: un aumento di prezzo non è solo un dato, ma il segnale di una domanda solida e di un’offerta che fatica a tenere il passo.»
Prospettive future e implicazioni strategiche:
I dati del report non descrivono una fluttuazione ciclica, ma una divergenza strutturale del mercato immobiliare italiano.
Le città che crescono sono quelle capaci di attrarre capitale umano e investimenti, trasformando la riqualificazione urbana in valore patrimoniale.
Milano è l’archetipo di questo modello, dove la crescita non si limita più al centro storico ma si espande a macchia d’olio, premiando le periferie connesse e riprogettate.
Al contrario, nei mercati stagnanti o in calo, il valore immobiliare resta ancorato quasi esclusivamente al pregio storico o alla centralità, mancando di un motore di sviluppo economico diffuso che possa sostenere i prezzi su larga scala.
Questo significa che la strategia deve essere iper-localizzata: non si compra più “a Milano” o “a Roma“, ma in specifici quartieri le cui prospettive di crescita sono sostenute da dati concreti.
Per chi acquista una prima casa, la scelta sarà sempre più legata alla stabilità del tessuto economico locale, che diventa il principale garante della tenuta del valore nel lungo periodo, con un futuro che sarà sempre meno un gioco di medie nazionali e sempre più una partita giocata sulle singole dinamiche territoriali.
Fonte: Immobiliare.it – 27 novembre 2025