Capire come formiano le nostre aspettative sul mercato immobiliare, è cruciale per comprenderne e prevederne le relative dinamiche.
Le convinzioni che ci formiamo, infatti, sono spesso basate solo su percezioni personali, ma sono in grado di influenzare direttamente le decisioni sull’acquisto di una casa, la richiesta di un mutuo o le comuni scelte di consumo.
Un recente studio della BANCA D’ITALIA ha fatto luce su questi meccanismi psicologici ed economici, rivelando come gli italiani reagiscono quando le loro sensazioni vengono messe a confronto con i dati reali.
Uno studio sperimentale della Banca d’Italia:
La ricerca, pubblicata nel paper “Questioni di Economia e Finanza (n. 940)“, è stata condotta nell’estate del 2023, un periodo segnato da un’inflazione media del +6% e da un significativo aumento dei tassi sui mutui.
Gli autori, Gioia M. Mariani, Eleonora Porreca e Concetta Rondinelli, hanno utilizzato un esperimento informativo per analizzare il processo di aggiornamento delle aspettative.
Come è stato condotto l’esperimento?
L’esperimento si è svolto attraverso un sondaggio che ha coinvolto un campione rappresentativo di famiglie italiane, seguendo tre passaggi chiave:
- Rilevazione delle percezioni: ai partecipanti è stato chiesto di stimare di quanto fossero cambiati i prezzi delle case nella loro zona nell’ultimo anno e di prevedere come sarebbero cambiati nei successivi 12 mesi.
- Trattamento informativo: un gruppo casuale di partecipanti (il “gruppo trattato”) ha ricevuto l’informazione ufficiale e corretta sulla variazione reale dei prezzi immobiliari nella propria area di residenza. L’altro gruppo (di “controllo”) non ha ricevuto alcuna informazione.
- Nuova rilevazione: a tutti i partecipanti è stato chiesto di nuovo di formulare le proprie aspettative sui prezzi delle case per l’anno successivo, per misurare l’impatto dell’informazione fornita.
La percezione non corrisponde alla realtà:
Il primo dato emerso, è un evidente scollamento tra percezione e realtà, con la tendenza a sovrastimare la crescita passata dei prezzi immobiliari:
- Percezione media: una crescita del +2,6%.
- Dato reale medio: una crescita del +1,1%.
Questo “perception gap”, negativo di -1,5 punti percentuali, suggerisce che il clima di alta inflazione generale ha portato le famiglie a credere che anche il mercato immobiliare stesse crescendo a ritmi più sostenuti di quanto non facesse in realtà.
Il meccanismo dell’estrapolazione:
Quando ricevono informazioni corrette, gli intervistati non ignorano il segnale, ma lo usano per aggiornare le proprie previsioni future.
Il comportamento dominante, quindi, è quello dell’estrapolazione, con le famiglie che tendono a rivedere le loro aspettative future nella stessa direzione dello “scarto” appena scoperto.
In pratica, se scoprono di aver sovrastimato la crescita passata (cioè la crescita reale è stata inferiore alle loro attese), riducono le loro aspettative per il futuro.
Questo dimostra che le persone credono in un’inerzia dei prezzi, nel breve termine.
Chi si lascia influenzare di più?
L’analisi ha rivelato che non tutti reagiscono allo stesso modo.
Alcuni gruppi demografici ed economici, infatti, sono risultati significativamente più reattivi e propensi a modificare le proprie aspettative.
L’effetto di estrapolazione è più forte per:
- Le donne, che tendono a rivedere le proprie stime più degli uomini.
- I più giovani, probabilmente a causa di una minore esperienza del mercato immobiliare.
- Le famiglie in difficoltà economica, ovvero coloro che faticano ad arrivare a fine mese o che sono più esposti agli effetti dell’inflazione.
L’impatto asimmetrico delle “cattive notizie”
Uno dei risultati più interessanti riguarda l’asimmetria della reazione.
Le persone, infatti, non aggiornano le proprie convinzioni in modo lineare, ma sono molto più sensibili alle “cattive notizie”.
Per un proprietario di casa, una “cattiva notizia” è scoprire che il valore del proprio immobile è cresciuto meno del previsto.
Lo studio mostra che la reazione a questa informazione è circa tre volte più forte, rispetto a quando si scopre che i prezzi sono cresciuti più di quanto si pensasse.
Questa tendenza è ancora più marcata per le famiglie in difficoltà finanziaria o per chi si dichiara di umore negativo, suggerendo che l’incertezza economica amplifica la reattività alle notizie negative.
Un risultato inaspettato: il mercato locale è irrilevante
Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, le condizioni specifiche del mercato immobiliare locale (come l’elasticità dell’offerta di nuove case o la tensione tra domanda e offerta) non hanno mostrato un impatto significativo sulle revisioni.
In questo contesto, l’effetto schiacciante del quadro macroeconomico (inflazione e tassi d’interesse a livello nazionale) ha prevalso su qualsiasi dinamica locale, uniformando il comportamento delle famiglie.
Cosa impariamo da questa ricerca?
Questo studio offre spunti preziosi per policymaker e cittadini.
Dimostra, infatti, che le aspettative sui prezzi delle case non si formano nel vuoto, ma sono profondamente influenzate dal contesto inflazionistico e dalla condizione economica personale.
La tendenza a reagire in modo più marcato alle notizie negative, specialmente tra le fasce più vulnerabili della popolazione, evidenzia un canale attraverso cui gli shock economici possono propagarsi e auto-alimentarsi.
Comprendere questi meccanismi è il primo passo per anticipare le tendenze del mercato e progettare strategie efficaci per la stabilità economica.
Fonte: BANCA D’ITALIA | Questioni di Economia e Finanza – Occasional Papers n.940 – 12 giugno 2025