L’analisi delle compravendite nel 2017 riporta un mercato immobiliare a due velocità, con una crescita costante del numero di transazioni mentre continua il calo dei valori immobiliari.
Uno scenario in chiaro scuro per Fiaip, che evidenzia un’accelerazione ancora tenue, favorita dai buoni valori reddituali registrati esclusivamente in alcune città capoluogo di regione, dove vi è un buon incremento degli investimenti immobiliari.
Spinti per lo più da acquisti di immobili da mettere a reddito nelle città d’arte, dove il mercato della ricettività delle case vacanze è in netta crescita.
Le compravendite di abitazioni in Italia nel 2017, secondo il Rapporto sul mercato immobiliare Fiaip, presentato oggi a Roma dalla Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali insieme ad Enea e I-Com, hanno segnato un’ulteriore crescita, proseguendo lentamente il cammino iniziato negli ultimi anni (+5,1%).
Un cambio di passo, rispetto al passato, che non si è ancora tradotto in una ripresa generale dei prezzi.
L’aumento del numero delle compravendite è stato trainato dai buoni risultati registrati in alcuni capoluoghi di regione e dalle aste immobiliari che, nell’anno appena concluso, hanno fatto segnare il numero di oltre 230.000 esecuzioni immobiliari.
Nella maggioranza delle provincie permangono ancora i segni tangibili di una crisi che ha messo a dura prova il settore, dove sono scarsi gli investimenti in immobili sia in ambito residenziale, che nel terziario.
Il mercato indica, rispetto all’anno precedente, un andamento medio dei prezzi immobiliari in diminuzione sia per le abitazioni (-1,15%) che per uffici (-6,2%), negozi (-5%) e capannoni (-4,1%).
Per quanto riguarda il numero delle transazioni immobiliari si rileva una tenue ripresa del mercato che fa registrare un + 5,1% per gli acquisti rispetto all’anno precedente.
Ancora modeste sono invece le crescite rilevate su base annua nell’ambito del terziario e del commerciale che si contraddistingue ancora con il segno meno: negozi (-1,20%), capannoni (-3,6%) immobili uso ufficio (-1,50%).
Buoni segnali, secondo la ricerca, si registrano anche quest’anno sulle contrazioni dei tempi di vendita e la riduzione di sconto praticato. I risparmiatori Italiani, allarmati dai recenti fallimenti di alcune banche, dall’incertezza prodotta dall’introduzione del “Bail In” e valutando gli scarsi rendimenti dei titoli di Stato, si rifugiano nell’investimento immobiliare.
Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2016, si registra un aumento dei contratti di locazione, in netta crescita con un volume per il residenziale del + 12% rispetto al 2016, mentre si registra ancora un segno negativo per uffici e capannoni.
Anche per le locazioni abitative i prezzi medi hanno subito una flessione moderata (-0,50%), flessione favorita anche dall’applicazione sistematica della cedolare secca, mentre permane una forte diminuzione per il settore commerciale: la diminuzione arriva al 7% per i capannoni.
La domanda per l’acquisto di un abitazione è cresciuta a livello nazionale del 15% rispetto al 2016.
Le compravendite di immobili sono in aumento, in salita del 5% circa nei dodici mesi 2017, nonostante il ritmo di crescita sia più lento rispetto a quello del 2016.
Il tutto avviene in un momento molto positivo per l’erogazione del credito nel nostro Paese: nel 2018 i costi di mutui e prestiti saranno ancora a buon mercato in Italia grazie ai tassi tenuti bassi dal Quantitive Easing, sicuramente fino al prossimo settembre.
Il basso livello dei tassi di interesse e l’aumento del reddito disponibile rafforzano la solidità finanziaria delle famiglie.
La capacità di rimborsare i debiti potrebbe essere indebolita soltanto da una forte caduta del reddito accompagnata da un rialzo sostenuto dei tassi di interesse.
La domanda di abitazioni, secondo lo studio, è cresciuta livello nazionale del +15% interessando nel 2017 quasi tutti capoluoghi di regione, in special modo tra chi intende acquistare una prima casa e sono sempre più coloro che si rivolgono agli agenti immobiliari per investire in immobili.
Si registra un forte rialzo per gli acquisti immobiliari tramite mutuo ipotecario, che nel 2017 viene scelto dalla maggior parte degli acquirenti in quanto ritenuto estremamente vantaggioso a lungo termine e facilitato dalla forte diminuzione dei tassi di interesse e dalla stabilità del capitale erogato medio per unità, che copre in media il 75% del valore dell’immobile.
Permane sul mercato un certo eccesso di immobili invenduti, spesso di scarsa qualità, alimentato da nuove dimissioni o alienazioni di crediti deteriorati da parte delle banche.
Le tipologie di appartamenti maggiormente richiesti sono quelli di buono stato, piccola quadratura, acquistati in zone centrali e semicentrali.
Le unità residenziali maggiormente compravendute sono per il 35% trilocali e per il 29% mini appartamenti bilocali.
Nel 2018 si prevede una progressiva stabilizzazione dei prezzi degli immobili. Le incertezze prodotte da un eventuale instabilità politica potrebbero riflettersi negativamente sul mercato immobiliare, mentre lo stesso mercato troverebbe giovamento al formarsi di un Governo stabile che introducesse politiche fiscali che permettessero un abbassamento della pressione fiscale complessiva sulla casa.
Per alcune città, quali Milano, Napoli Bologna e Firenze, si prevede un trend positivo anche nel 2018 per quanto riguarda i valori.
Previsto inoltre un rialzo dei canoni di locazioni generalizzato in molte città metropolitane dove la ripresa si sta facendo più concreta e dove oggi si fanno ottimi affari per immobili da mettere a reddito, in particolar modo nelle città d’arte dove il mercato della ricettività alternativa a quella alberghiera è in netta crescita.
Sono sempre di più, infatti, le richieste di affitto anche per brevi periodi, da parte di turisti, manager e persone che necessitano del comfort di una casa anche per brevi periodi.
Gli italiani ancora non sfruttano al meglio le agevolazioni per la ristrutturazione edilizia per interventi di efficientamento energetico, così come gli incentivi per interventi su vecchi edifici esistenti per renderli sempre più sicuri contro i terremoti.
Mario Condò de Satriano, vice presidente vicario Fiaip: ”Le compravendite nel residenziale sono arrivate a sfiorare quota 545mila,con un buon incremento rispetto al 2016.
A fronte di un 2018 ancora incerto, si fotografa un mercato immobiliare che segna un progressivo cambiamento di passo, ma che non evidenzia, ad oggi, una crescita consolidata spinta da ottimi valori reddituali”.
“Sul fronte creditizio – continua Condò de Satriano – i tassi di interesse sempre più bassi e i prezzi degli immobili a buon mercato hanno supportato nel corso del 2017 la lenta ripresa, parzialmente favorita da prime misure poste in essere per il settore, non ancora adeguate a rilanciare il comparto nel suo complesso.
Sono sempre più gli italiani che accendono un mutuo casa, visto che il costo del denaro è inchiodato da alcuni anni ai minimi storici, ma il settore vive ancora oggi forti incertezze dal punto di vista della fiscalità immobiliare ed è penalizzato dall’assenza di riforme pluriennali per la crescita”.
Gian Battista Baccarini, presidente nazionale Fiaip:
“Dal giorno dopo le elezioni permane molta incertezza tra gli operatori. Attendiamo ancora oggi misure strutturali di medio e lungo termine a favore dell’immobiliare per spingere il Paese ed accelerare la crescita del comparto.
Ancora oggi la tassazione immobiliare opprime un settore che potrebbe essere invece il motore per la crescita economica del Paese e solo cambiamenti legislativi e normative adeguate per il settore potranno favorire sempre più le aspettative per chi investe nel settore a medio lungo termine”.
Nelle compravendite immobiliari l’efficienza energetica non è ancora un elemento decisivo nelle scelte degli italiani, anche se sta conquistando spazi rispetto al passato.
Se nel 2017, da un lato, si è registrata una crescita (+0,5%) della riqualificazione del patrimonio abitativo, dall’altro, il 56% delle vendite totali è stato nella classe G, la peggiore di tutte, il 24% nelle classi E ed F, il 13 nelle classi C e D e solo il 7% nelle classi energetiche A e B.
A preoccupare è, in particolare, il dato relativo alle ristrutturazioni: solo il 10% degli immobili oggetto di intervento è nelle prime tre classi energetiche, a conferma che gli italiani ancora non sfruttano quella fondamentale finestra di opportunità che la ristrutturazione edilizia offre per interventi di efficientamento energetico profondi.
Franco D’Amore, vicepresidente I-Com:
“Le dinamiche del mercato immobiliare non mostrano significativi progressi rispetto alla variabile dell’efficienza energetica degli edifici, che rimane un elemento poco valorizzato e promosso.
Si rende quindi necessario rivedere e potenziare alcuni strumenti di stimolo per affrontare il tema principale per il mercato immobiliare del nostro Paese: la ristrutturazione efficiente degli immobili esistenti”.
In questo senso – ha concluso D’Amore – “le linee strategiche dettate dalla Strategia Energetica Nazionale 2017 sembrano focalizzare bene i temi: revisione e potenziamento dell’ecobonus, accesso al credito e standard minimi prestazionali per le ristrutturazioni”.
Antonio Disi, esperto del Dipartimento Unità Efficienza Energetica dell’ENEA:
“Il mercato immobiliare può essere considerato una cartina tornasole dell’efficacia dei provvedimenti per l’efficienza energetica nel settore dell’edilizia residenziale privata e, al contempo, un imprescindibile volano attraverso cui tali provvedimenti potrebbero potenziare la propria efficacia.
Basti pensare che l’APE pur essendo obbligatorio per compravendite e locazioni, fatica ad essere percepito come capace di incrementare il valore di mercato dell’immobile.
Per uscire da questa impasse la principale leva su cui puntare è la qualità dell’offerta degli edifici di nuova costruzione e di quelli esistenti: pertanto oltre a stimolare l’acquisto di immobili “belli e con un’ottima posizione” bisognerebbe potenziare e stimolare l’offerta di quelli sicuri, confortevoli e dotati delle migliori tecnologie per ridurre il consumo di energia.
Gli strumenti normativi ed incentivanti per intervenire esistono, ma –ha concluso- vanno fatti conoscere e resi appetibili a chi dovrà utilizzarli.
Fonte: monitorimmobiliare.it – 21 marzo 2018