Banca D’Italia: nel Lazio nuove costruzioni in ripresa, valori in calo, meno mutui, rapporto tra debito e reddito disponibile al 60%

 BANCA-DITALIA-Economia-del-Lazio-2020
Con i Rapporti regionali la Banca d’Italia mette periodicamente a disposizione delle istituzioni, del mondo accademico e di quello economico i risultati dell’attività di ricerca svolta a livello locale.
In tal modo l’Istituto intende contribuire ad accrescere la conoscenza delle dinamiche di sviluppo del sistema economico regionale.

Le condizioni finanziarie delle famiglie del Lazio rimangono solide e la ricchezza delle famiglie è pari a 9,3 volte il reddito disponibile, un dato superiore alla media italiana.

Rispetto al 2008 la ricchezza è tuttavia diminuita, per il calo delle quotazioni immobiliari che dal 2012 ha ridimensionato il valore della ricchezza reale, non compensato dalla crescita della componente finanziaria.
Per quest’ultima, negli anni più recenti vi è stata anche una ricomposizione del portafoglio a favore delle attività più liquide o più diversificate; ciò potrebbe contribuire ad attenuare l’impatto negativo della crisi economica in essere.

Nel primo trimestre del 2020 il flusso di nuovi mutui si è ridotto rispetto alla fine del 2019, per la diminuzione delle compravendite immobiliari innescato dal lockdown introdotto a marzo.
La fragilità finanziaria delle famiglie resta contenuta: nell’ultimo decennio il rapporto tra debiti e reddito disponibile è rimasto sostanzialmente stabile e la quota di famiglie considerate finanziariamente vulnerabili permane su livelli bassi, analoghi a quelli precedenti la crisi del 2008.
Nell’ultimo quinquennio vi è stata inoltre una ricomposizione dei mutui a favore di quelli a tasso fisso, che ha ridotto l’esposizione delle famiglie laziali al rischio di oscillazione dei tassi d’interesse.

Le costruzioni ed il mercato immobiliare:
Dopo una lunga fase di crisi, nel 2019 l’attività nel comparto delle costruzioni ha mostrato segnali di ripresa; secondo i dati forniti da Prometeia il valore aggiunto è aumentato in termini reali.
Nel 2019 i prezzi delle abitazioni residenziali sono ulteriormente diminuiti, del 2,0%, a fronte di una sostanziale stabilità a livello nazionale.
Le compravendite di immobili residenziali sono aumentate del 3,1% (meno della media italiana). La crescita delle compravendite è risultata poco meno sostenuta nei comuni capoluogo di provincia (2,6%).
Per gli immobili non residenziali i prezzi sono scesi in misura più marcata, del 2,9% (1,2 nella media italiana), e le compravendite hanno proseguito a crescere significativamente.
Nel primo trimestre del 2020, in seguito ai provvedimenti restrittivi adottati per affrontare l’emergenza sanitaria, le compravendite di immobili residenziali e non residenziali sono diminuite rispettivamente del 15,3 e 14,6% (15,5 e 17,1% in Italia), rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.
La flessione è stata prevalentemente indotta dalle difficoltà a perfezionare gli atti notarili di rogito, relativamente a compravendite per le quali le trattative erano state concluse.

La ricchezza reale:
La dinamica più sfavorevole della ricchezza regionale risente principalmente del calo più intenso del valore della componente reale registrato nel Lazio.
Tra il 2008 e il 2018 il valore delle attività reali è diminuito del 12,4%; alla fine del periodo la loro incidenza sulla ricchezza lorda si attestava a quasi il 66%, circa 6 punti in più rispetto alla media nazionale.
Il calo della ricchezza reale ha risentito principalmente della diminuzione del valore delle abitazioni (11,0%) che rappresentano quasi il 90% delle attività reali; la riduzione di altre componenti delle attività reali, pur consistente (-22,8%), ha avuto un impatto minore.
L’aumento del valore della ricchezza abitativa registrato fino al 2011 è stato seguito da un ampio calo negli anni successivi, in connessione con la dinamica negativa dei prezzi di acquisto delle case, che è proseguita, anche se con minore intensità, nel 2019.

L’indebitamento delle famiglie:
Con il diffondersi dell’emergenza sanitaria, alla fine del primo trimestre del 2020 i prestiti alle famiglie hanno rallentato e la loro crescita si è portata al 2,2% (3,1 a dicembre 2019); il rallentamento ha interessato sia i mutui sia il credito al consumo.
Gli effetti sui prestiti del calo delle compravendite immobiliari e della minore spesa per beni durevoli sono stati solo in parte bilanciati dalla riduzione dei rimborsi per mutui per il ricorso alla moratoria.

I mutui per l’acquisto di abitazioni:
Nel 2019 le nuove erogazioni di mutui per l’acquisto di abitazioni erano state pari a 5,4 miliardi di Euro, il 6,0% in meno rispetto all’anno precedente; nella seconda parte dell’anno i nuovi mutui avevano tuttavia mostrato un recupero rispetto al primo semestre.
Le condizioni di finanziamento erano rimaste favorevoli, per la riduzione dei tassi nel secondo semestre e l’ulteriore aumento del rapporto tra il valore dei prestiti e quello degli immobili forniti a garanzia (loan-to-value) al 65,5% (circa 7 punti in più rispetto al livello pre crisi del debito sovrano).
Il livello storicamente basso del differenziale tra il tasso fisso e quello variabile, divenuto lievemente negativo nella parte finale del 2019, ha contribuito all’ulteriore ampliamento della quota di contratti a tasso fisso sulle nuove erogazioni (85,6% nell’ultimo trimestre dell’anno, dal 78,4 del corrispondente periodo del 2018.
Il calo delle compravendite immobiliari nel mese di marzo ha avuto un impatto sui flussi di nuovi mutui che, al netto delle surroghe e sostituzioni, sono stati pari nel primo trimestre dell’anno a circa 1,5 miliardi di Euro (-7,6% rispetto al trimestre finale del 2019); il ridimensionamento è stato in parte contenuto dalla crescita delle erogazioni nel primo bimestre dell’anno.
Rispetto agli episodi di crisi più recenti, le famiglie della regione presentano una struttura dell’indebitamento per mutui meno esposta ai rischi di oscillazione al rialzo dei tassi d’interesse, che tuttavia sono fortemente mitigati dagli interventi di politica monetaria adottati dall’Eurosistema.
La quota dei contratti a tasso fisso sul totale di quelli in essere si è ulteriormente ampliata, portandosi a dicembre 2019 al 53,1% (dal 33,1 della metà del 2014, valore minimo dello scorso decennio).
La riduzione dei tassi d’interesse nella seconda parte del 2019 ha favorito la ripresa delle nuove operazioni di surroga, sostituzione o rinegoziazione dei mutui in essere che, in rapporto alle consistenze di fine 2018, si sono portate nell’anno al 4,7% (erano al 2,6 a dicembre nel 2018); alla loro ripresa hanno contribuito in particolare le rinegoziazioni dei prestiti in essere.

Le nuove erogazioni nel corso del 2019 sono rimaste concentrate nella classe di importo compresa tra 90 e 200 mila Euro.
Nonostante nell’ultimo triennio la quota dei nuovi prestiti concessi alla clientela più giovane (meno di 35 anni) sul totale delle nuove erogazioni si sia ampliata (dal 24,4 al 26% tra il 2016 e il 2019), tale quota rimane tuttavia inferiore di circa 7 punti percentuali rispetto al livello precedente la crisi economica e finanziaria; indicazioni di entità lievemente più contenuta si ottengono quando si confrontano le quote relative al numero dei mutuatari.
La riduzione della quota di mutuatari al di sotto dei 35 anni rispetto al livello pre-crisi è tuttavia coerente con il calo dell’incidenza demografica delle fasce più giovani nella popolazione residente della regione.
Tra il 2007 e il 2019, per le classi di età più giovani il rapporto tra la quota dei mutuatari e quella della popolazione è infatti rimasto sostanzialmente stabile.

L’accessibilità finanziaria all’abitazione di proprietà:
Nel 2019, la capacità di acquisto della casa di proprietà per la famiglia media, come rilevata dall’indicatore housing affordability index, è lievemente migliorata; ciò si è accompagnato anche alla riduzione dello svantaggio rispetto alla media nazionale e del Centro.
Tale miglioramento è in prevalenza dovuto all’ulteriore calo nel Lazio delle quotazioni immobiliari, a fronte di una sostanziale stagnazione per la media nazionale.
La minore accessibilità finanziaria all’acquisto di un’abitazione delle famiglie del Lazio si conferma anche quando si osserva l’incidenza della rata di mutuo sul reddito di una famiglia tipo, composta da due adulti e un minore, il cui capofamiglia abbia un’età uguale o inferiore ai 44 anni.
In base ai dati più recenti dell’Indagine sulle condizioni di vita delle famiglie (SILC) dell’Istat, si può infatti stimare che in regione un nucleo familiare tipo che dispone di un reddito medio doveva allocare quasi il 27% del proprio reddito per sostenere la rata annuale di un mutuo (stipulato secondo le condizioni standard vigenti, per l’acquisto di un’abitazione), una quota di 10 punti percentuali superiore alla media nazionale.

La sostenibilità del debito delle famiglie:
Nel Lazio il rapporto tra debito e reddito disponibile delle famiglie consumatrici si attesta al 60%, un dato superiore alla media nazionale, cui contribuisce il maggior indebitamento per l’acquisto della casa legato ai più elevati prezzi degli immobili.
Come in Italia, il livello dell’indebitamento delle famiglie nella regione continua a essere contenuto nel confronto internazionale.
Il grado di indebitamento si colloca su livelli simili a quelli di inizio decennio e, negli ultimi anni, la quota di prestiti alle famiglie che presentava difficoltà nel rimborso dei finanziamenti è rimasta su livelli storicamente contenuti.
Una parte delle famiglie indebitate si trova tuttavia in una condizione di fragilità finanziaria. Sulla base degli ultimi dati disponibili dell’Indagine sulle condizioni di vita delle famiglie (SILC) dell’Istat del 2018, le famiglie del Lazio con mutuo per l’acquisto della casa considerate finanziariamente vulnerabili (con un reddito inferiore al valore mediano e una rata di mutuo superiore al 30% del reddito) erano circa l’1,5% del totale (1,0% in Italia); in rapporto alle famiglie indebitate erano circa il 14%.
Il debito per mutui di questi nuclei rappresenta oltre il 17% del totale di questa tipologia di prestiti alle famiglie della regione.
La diffusione delle famiglie in condizioni di vulnerabilità finanziaria è simile a quella del 2007, quando la loro quota sul totale era pari all’1,4%.

Gli effetti della crisi in corso possono esporre maggiormente le famiglie in cui i redditi del capofamiglia presentano maggiore volatilità (lavoratori autonomi o lavoratori dipendenti a tempo determinato); si può stimare che oltre un quarto delle famiglie vulnerabili era in questa condizione.
I provvedimenti varati dal Governo dalla metà di marzo a favore delle famiglie e dei lavoratori (quali la moratoria sui mutui, le indennità temporanee di reddito per lavoratori autonomi e stagionali, il blocco dei licenziamenti, l’ampliamento del ricorso alla Cassa integrazione guadagni.
Le misure per fronteggiare l’emergenza sanitaria in Italia, possono contribuire nel breve periodo a sostenerne la capacità di far fronte ai propri impegni finanziari.


Fonte: Banca D’Italia – L’economia del Lazio – Numero 12 di luglio 2020