Il lavoro analizza i più recenti andamenti nel mercato delle locazioni residenziali all’interno dei capoluoghi di provincia italiani, sulla base di una nuova banca dati di offerte di affitto.
Lo studio ne valuta innanzitutto la coerenza con le attuali fonti statistiche ufficiali.
Vengono successivamente esaminate le caratteristiche delle abitazioni offerte, le principali dinamiche del mercato e le determinanti dei canoni di locazione.
Si mostra, infine, che le caratteristiche fisiche di un’abitazione influenzano la probabilità che essa venga osservata nel mercato della proprietà ovvero in quello delle locazioni, illustrando le conseguenze che ne discendono per la stima del saggio di redditività delle abitazioni.
L’analisi delle dinamiche del mercato immobiliare è di fondamentale importanza in Italia, sia per le implicazioni sull’attività economica sia per via della prominente quota di attività immobiliari, soprattutto abitazioni, nei portafogli delle famiglie.
Finora nel caso italiano la letteratura si è focalizzata principalmente sull’analisi del mercato della proprietà, dedicando poca attenzione a quello delle locazioni, seppure con qualche eccezione.
In Italia il mercato delle locazioni ha una dimensione rilevante.
Secondo l’ultima Indagine sui bilanci delle famiglie italiane (Banca d’Italia, 2018), nel 2016 circa il 20% delle famiglie italiane viveva in affitto, una quota che raggiungeva il 38 e il 46% tra quelle più giovani e meno abbienti, rispettivamente.
Il canone di locazione gravava in media per il 23% sul reddito annuo del complesso delle famiglie affittuarie, un’incidenza che sale al 36,1% per le famiglie nel primo quinto della distribuzione del reddito netto familiare.
La letteratura economica ha mostrato come un mercato delle locazioni più efficiente possa favorire la mobilità degli individui, con conseguenze positive per il buon funzionamento del mercato del lavoro.
Inoltre, l’eccessiva concentrazione della ricchezza familiare nell’abitazione di proprieta comporta un elevato livello di rischio che potrebbe non essere adeguatamente remunerato dalla rivalutazione dell’immobile e dal valore dei servizi abitativi a esso associati.
Il funzionamento del mercato delle locazioni infine influisce sul meccanismo di trasmissione della politica fiscale ai prezzi delle case, sull’evoluzione demografica e sulle possibilità dei giovani di emanciparsi dalle proprie famiglie di origine.
In Italia, come in altri paesi europei, le informazioni sulle locazioni immobiliari sono frammentarie e disponibili con forte ritardo, precludendo un’analisi tempestiva di un mercato di rilevanti dimensioni.
Il principale produttore di statistiche sulle locazioni è l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), le cui banche dati tuttavia non sono generalmente accessibili al pubblico e contengono poche informazioni sulle caratteristiche fisiche degli immobili.
Ciò rappresenta una forte limitazione: ogni abitazione ha proprie peculiarità, di cui, data la forte eterogeneità del patrimonio abitativo italiano, bisogna tenere conto per limitare le distorsioni nella misurazione della dinamica dei valori di mercato e poichè si possono avere andamenti divergenti tra i diversi segmenti.
Per ovviare a tale criticità in questo lavoro si valuta il potenziale informativo degli annunci di offerta di abitazioni in locazione presenti sul portale web Immobiliare.it.
A differenza dei dati di fonte amministrativa per ogni abitazione è presente un ampio numero di caratteristiche fisiche.
Sono inoltre riportati i canoni richiesti dai locatori, che nel periodo oggetto di analisi approssimano molto fedelmente la dinamica di quelli effettivi nel segmento dei nuovi contratti di locazione.
I canoni medi desunti dagli annunci online presentano una forte correlazione cross-section con le stime dell’OMI, anche a un livello geografico molto granulare.
Inoltre, la dinamica dei canoni richiesti risulta coerente con quella dei canoni effettivi, in particolare con quella dei contratti di locazione ordinari di lungo periodo.
Tuttavia, i canoni richiesti sono generalmente superiori a quelli desunti dalle statistiche OMI di circa il 30%.
Tale differenza, in parte attribuibile al naturale divario tra prezzi richiesti e finali, potrebbe essere dovuta anche ad altri fattori, quali ad esempio la migliore qualità delle abitazioni offerte online, oppure il diffuuso fenomeno di sotto-dichiarazione del canone effettivo nei contratti registrati.
Gli annunci online consentono di disporre di un quadro articolato delle caratteristiche delle abitazioni offerte in afftto e di stimarne il contributo alla formazione del canone richiesto dal locatore.
Inoltre, essi permettono di valutare fenomeni finora non misurabili, quali l’andamento del numero di case offerte in locazione, le condizioni della domanda, la liquidità del mercato e il tempo medio sul mercato di una casa offerta in locazione.
La disponibilità dei microdati permette poi di osservare l’intera distribuzione dei canoni di locazione richiesti e di mettere in evidenza l’eterogeneità degli andamenti tra diversi segmenti.
In particolare, la crescita del canone medio tra il 2016 e il 2018 è principalmente il frutto dell’aumento registrato nei percentili più alti della distribuzione, a fronte di una diminuzione nella parte inferiore.
Viene presentata, inoltre, una stima del grado di liquidità del mercato, misurata come rapporto percentuale tra il numero di case potenzialmente affittate e il numero di quelle in offerta in un dato trimestre.
L’indicatore, caratterizzato anch’esso da volatilità connessa all’asincronia tra la stagionalità dell’offerta e degli afftti, ha oscillato intorno al 25%, ma alla fine del 2018 è salito al 29%.
Il grado di liquidità del mercato puo essere misurato anche in termini di tempo necessario ad affittare un’abitazione.
Secondo queste stime, nel 2018 il tempo medio necessario ad affittare un’abitazione era pari a 71 giorni, in graduale riduzione dai 79 giorni del 2016.
Maggiore eterogeneità emerge tra le diverse città.
I tempi medi per affittare un’abitazione risultano più bassi a Bologna, Firenze, Torino e Milano, mentre sono stati più elevati a Roma, Genova, Napoli e Palermo.
I canoni di locazione e le loro determinanti:
A parità di caratteristiche, i canoni richiesti sono cresciuti dell’1,6% nel 2017 e del 2,2 nel 2018.
La dinamica dei canoni medi richiesti (che incorpora anche gli effetti di composizione) è stata più debole nel 2017 (1,1%), ma più sostenuta nel 2018 (3,3%).
Se ne deduce, quindi, che il rialzo dei canoni di affitto tra il 2016 e il 2017 si è accompagnato anche a un lieve peggioramento della qualità delle abitazioni offerte, che ha comportato un crescita più moderata dei canoni medi osservati.
Nel 2018 invece vi è stata una ricomposizione dell’offerta in favore delle abitazioni di minore dimensione, arredate e in un migliore stato di conservazione; a queste caratteristiche si associano infatti più elevati canoni di locazione al metro quadro.
L’andamento dei canoni richiesti non è stato uniforme tra le diverse città. Si rileva un forte rialzo a Bologna, Firenze e Milano, mentre a Roma e Genova nel triennio 2016-18 gli affitti si sono ridotti.
Il confronto con l’offerta di abitazioni in vendita:
La distribuzione delle abitazioni tra i due mercati risulta omogenea tra le diverse città.
Il numero di case potenzialmente affittate e di quelle vendute in un dato trimestre in ogni capoluogo di provincia sono fortemente correlati e in media il rapporto tra le due quantità è pari a 0,48.
Tuttavia, all’interno di ogni città l’offerta di abitazioni in affitto è maggiormente concentrata nelle zone più centrali rispetto all’offerta di case in vendita.
Nel caso delle locazioni, l’incidenza delle case collocate nelle fasce centrali e semicentrali è pari al 58%, mentre per quelle offerte in vendita è inferiore di circa 10 punti percentuali.
Comunque, emerge che in termini di distanza dal centro della città la distribuzione delle abitazioni è abbastanza simile, seppure con una distanza media inferiore per quelle offerte in locazione.
Con riferimento alla superficie, le case offerte in afftto sono più piccole di quelle offerte per la vendita: in media esse misurano circa 80 metri quadri, a fronte di 103 metri quadri per quelle in vendita.
Inoltre, l’intera distribuzione si colloca su valori inferiori.
Per quanto riguarda lo stato di conservazione degli immobili, invece, le abitazioni offerte in affitto sarebbero prevalentemente in uno stato giudicato “abitabile” o “ottimo”.
Solo nel 4% dei casi si tratta di abitazioni in affitto in stabili di nuova costruzione, mentre è sostanzialmente nulla l’offerta di abitazioni in pessime condizioni.
Nel caso del mercato della proprietà la situazione è parzialmente diversa.
La quota di abitazioni di nuova costruzione è più che doppia (9%) e quelle da ristrutturare ammontano al 13%.
L’incidenza di quelle in stato ottimo/ristrutturato è pari al 50% nel caso delle locazioni, al 36% per la vendita.
Localizzazione, superficie e stato di conservazione sono le variabili che a priori posso essere considerate più influenti sulla selezione di un’abitazione in un dato mercato.
Un’abitazione è più probabile che venga messa in afftto se piccola e localizzata in una zona centrale.
Inoltre, tale probabilità diminuisce in misura rilevante nel caso si tratti di una casa indipendente invece che di un appartamento.
È verosimile che ciò rifletta principalmente le differenze demografiche tra proprietari e affittuari.
Nella nostra regressione di base non vi è un ruolo rilevante della presenza di un terrazzo/balcone o del piano, ad eccezione delle abitazioni disposte su più piani, che trattandosi generalmente di attici con superattico si caratterizzano per un livello qualitativo tendenzialmente alto.
La presenza di un box auto o di un giardino favoriscono la selezione dell’abitazione nel mercato delle compravendite, mentre la presenza di un portiere rende relativamente più probabile che la casa sia affittata.
Il saggio di redditività:
In linea di principio, il saggio di redditività lordo di un immobile può essere espresso come il rapporto percentuale tra il reddito annuo che esso può produrre (canone di locazione) e il suo valore.
Sulla base dei canoni di locazione e dei prezzi di vendita richiesti, il saggio di rendimento medio nei capoluoghi di provincia sarebbe stato pari al 5,02% nel 2016, al 5,24 nel 2017 e al 5,42 nel 2018.
Tali valori risultano di circa un punto percentuale superiori a quelli desunti dalle quotazioni OMI – che si basano sui valori di transazione dichiarati nei contratti – pari infatti al 4,32% nel 2016, al 4,40 nel 2017 ed al 4,46 nel 2018.
Sia gli annunci online sia i dati OMI segnalano comunque un incremento del saggio di rendimento delle abitazioni tra il 2016 e il 2018.
La differenza nel saggio medio tra le due fonti si spiega invece con la possibile presenza di uno sconto rispetto alle richieste dei proprietari e con il consistente divario tra gli affitti richiesti e quelli dichiarati nei contratti.
Ad esempio, secondo il Sondaggio sul mercato delle abitazioni in Italia nel 2017 lo sconto medio sul prezzo di vendita richiesto era pari all’11,4%, mentre quello sui canoni era pari al 3,9%.
Fonte BANCA D’ITALIA – Il mercato degli affitti nelle città italiane: un’analisi basata sugli annunci online – luglio 2019