Secondo il rapporto recentemente pubblicato sull’economia delle regioni italiane – Dinamiche recenti e aspetti strutturali – nel 2021 l’economia italiana ha recuperato buona parte dell’eccezionale contrazione dell’anno precedente.
Beneficiando del miglioramento del quadro sanitario e dell’allentamento delle restrizioni a seguito dei progressi nelle campagne vaccinali, con una ripresa leggermente più marcata al Centro Nord.
Nel 2020 la ricchezza reale rappresentava una quota consistente della ricchezza totale lorda delle famiglie, compresa tra il 49,4% nel Nord Ovest e il 62,0% nel Mezzogiorno.
Il valore corrente delle attività reali, prevalentemente costituite da abitazioni, era inferiore del 4,7% a quello del 2008.
La contrazione risultava più ampia nel Centro (-12,6%) e meno intensa nel Nord Est.
Nel 2021 le transazioni immobiliari sono cresciute marcatamente ovunque (di oltre il 30%), dopo la brusca contrazione nelle prime fasi della pandemia.
Nel complesso, nel biennio 2020-21 l’andamento delle compravendite è stato analogo in tutte le macroaree del Paese e si è caratterizzato per una ricomposizione a favore delle abitazioni di maggiore dimensione collocate nei comuni a bassa densità abitativa.
Questa tendenza si è confermata nei primi mesi dell’anno in corso.
A ciò potrebbe avere contribuito il mutamento nelle preferenze abitative delle famiglie italiane a seguito della pandemia.
Al forte aumento delle compravendite si è associato un contenuto incremento dei prezzi delle case, concentrato soprattutto nelle regioni del Nord.
LE PREFERENZE ABITATIVE DELLE FAMIGLIE NEL CORSO DELLA PANDEMIA:
La pandemia di Covid-19 ha condizionato profondamente lo stile di vita e i comportamenti delle famiglie italiane.
I periodi di isolamento hanno infatti inciso da un lato sulla percezione dell’importanza del contesto residenziale, dall’altro sui rapporti sociali, accentuando il ricorso al lavoro e allo studio da remoto.
Dalla seconda metà del 2020, in concomitanza con una vivace ripresa degli scambi immobiliari, tali cambiamenti hanno favorito un notevole mutamento nella domanda di abitazioni delle famiglie, che si è orientata verso alloggi più grandi, dotati di spazi esterni e situati in aree a più bassa densità abitativa.
Questa tendenza è proseguita nel 2021 e in parte anche nel primo semestre dell’anno in corso, interessando le macroaree in modo eterogeneo.
Nel 2021 la richiesta di alloggi (calcolata sulla base dei contatti relativi agli annunci di vendita pubblicati dalla piattaforma digitale Immobiliare.it) è cresciuta a tassi molto superiori a quelli del 2019 in tutto il Paese.
La dinamica è stata più intensa nei piccoli centri e nelle aree rurali nel confronto con le città, confermando il mutamento delle preferenze abitative delle famiglie osservato nella fase più acuta della crisi, soprattutto nelle regioni settentrionali.
L’interesse per i piccoli centri e le aree rurali è rimasto alto anche nel primo semestre del 2022, specie al Nord Est.
Al Centro la dinamica della domanda di abitazioni è stata simile a quella del Nord, sebbene nettamente meno pronunciata.
Nel Mezzogiorno il mutamento nelle preferenze residenziali si è mostrato molto più contenuto nel 2021 ed è scomparso nel primo semestre dell’anno in corso.
Nell’ultimo biennio in tutte le macroaree la ricerca di alloggi ha inoltre interessato in particolare le case dotate di spazi esterni, quelle unifamiliari e quelle di ampia metratura.
Nei primi sei mesi del 2022 le differenze tra le diverse tipologie di alloggio si sono ridotte in ogni ripartizione, ma è restata elevata la preferenza per gli spazi esterni.
Lo spostamento della domanda dai comuni capoluogo alle aree a minore densità abitativa – nelle quali sono più numerosi e accessibili alloggi di grande dimensione e forniti di spazi esterni – si è associato alla maggiore possibilità di utilizzare forme di lavoro agile in seguito alla pandemia, evoluzione che potrebbe essere considerata dalle famiglie come strutturale.
Le relative elaborazioni, su dati di Immobiliare.it e della relazione sulle forze di lavoro dell’Istat, mostrano che il cambiamento delle preferenze abitative (misurato dalla differenza tra la crescita di visualizzazioni nei comuni periferici della provincia e quella nel capoluogo) è stato più evidente nelle province in cui nel 2020 si è fatto più ampio ricorso al lavoro agile.
La correlazione, molto pronunciata nelle regioni del Nord e più contenuta in quelle del Centro, è invece assente nel Mezzogiorno, area che mostra un’incidenza del telelavoro mediamente inferiore, anche a causa della composizione settoriale della sua economia.
La mancanza di una relazione tra lavoro agile e variazione delle preferenze abitative è compatibile con un maggiore costo di spostamento dai grandi ai piccoli centri nelle regioni meridionali, dove i comuni periferici potrebbero presentare difficoltà di collegamento con le città capoluogo e un livello molto più basso di servizi.
Nel primo semestre del 2022 l’espansione delle compravendite di abitazioni è proseguita ovunque (10,1% sul periodo corrispondente), con un’intensità maggiore nel Centro e nel Mezzogiorno.
Anche i prezzi anno continuato a salire in tutte le macroaree (2,8% nella media del Paese), con ritmi più sostenuti nel Nord Est e nel Mezzogiorno.
Nei mesi estivi si osservano segnali di rallentamento del mercato, in seguito all’elevata incertezza connessa con il conflitto in Ucraina e con i recenti aumenti dell’inflazione.
Le prospettive future potrebbero risentire anche del rialzo dei tassi dei mutui.
Nel 2021 la dinamica positiva dei mutui ha interessato tutte le ripartizioni territoriali, ma è stata relativamente meno intensa nel Mezzogiorno.
Le nuove erogazioni, in termini di ammontare concesso, sono aumentate anche per la clientela più giovane, in connessione con un maggiore ricorso alla garanzia pubblica per l’acquisto della prima casa; l’eterogeneità è risultata nel complesso contenuta sul territorio.
Fonte: BANCA D’ITALIA | Economie Regionali: L’economia delle regioni italiane – Dinamiche recenti e aspetti strutturali | numero 22 – novembre 2022