BANCA D’ITALIA – mercato delle abitazioni nel primo trimestre 2019: in lieve diminuzione prezzi e sconto, in presenza di un ampio divario tra domanda e offerta

Giudizio sulle variazioni dei prezzi Tempi di vendita e sconto medio sul prezzo richiesto

Secondo i risultati dell’indagine sul mercato delle abitazioni condotta dall’1 aprile all’8 maggio 2019, da Bankitalia con Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate presso 1.476 Agenzie immobiliari, anche nel primo trimestre del 2019 non sono emerse pressioni al rialzo delle quotazioni degli immobili.
Il saldo fra la quota di operatori che segnalano un aumento dei prezzi di vendita e quella di coloro che ne indicano una diminuzione è rimasto negativo, pur in lieve riduzione rispetto ai tre mesi precedenti.

Il margine di sconto rispetto alle richieste iniziali del venditore si è ulteriormente ridotto e rimane ampio il divario fra prezzi offerti e domandati, che resta la principale causa di cessazione dell’incarico a vendere.

Nel complesso la domanda continua ad essere moderata.
La quota di agenzie, che segnala di aver venduto almeno un’abitazione nel trimestre gennaio-marzo, è scesa per il secondo trimestre consecutivo e si è ampliato il saldo negativo fra giudizi di aumento e diminuzione dei potenziali acquirenti.

Le prospettive del mercato degli immobili per il trimestre in corso sono migliorate e si confermano ampiamente positive le attese nel medio termine.


I giudizi di contrazione dei prezzi prevalgono:
Nel primo trimestre, la quota di operatori che segnalano pressioni al ribasso è scesa al 16,0% da 17,5%, ma resta largamente superiore a quella di coloro che indicano un aumento delle quotazioni (stabile al 3,0%).

La domanda resta debole:
La quota di agenzie che hanno venduto almeno un immobile nel trimestre gennaio-marzo è diminuita per la seconda volta consecutiva (a 74,8 da 77,9%), riflettendo l’andamento registrato in tutte le ripartizioni geografiche.
Quasi il 90% degli agenti ha venduto solo abitazioni preesistenti, mentre è scesa a meno dell’1,0% la quota di operatori che ha intermediato esclusivamente immobili nuovi.
Il saldo fra giudizi di aumento e diminuzione di abitazioni invendute alla fine del primo trimestre di quest’anno si è mantenuto negativo, sui livelli prossimi a quelli di un anno prima.
Tale andamento riflette la riduzione delle giacenze di abitazioni invendute nelle aree più popolose a fronte di un aumento degli incarichi da evadere nelle aree non urbane.
In queste ultime è salita al 22,2% (da 18,3) anche la quota di agenti che registrano un numero inferiore di potenziali acquirenti nel primo trimestre di quest’anno rispetto al periodo precedente (sul totale nazionale, tale quota è aumentata al 20,4% da 17,2).

Gli incarichi a vendere sono aumentati:
Per lo stesso periodo, il 9,7% delle agenzie indica un aumento degli incarichi a vendere, dal 9,0 della scorsa rilevazione.
La mancanza di proposte di acquisto, a causa di prezzi ritenuti troppo elevati dai potenziali compratori, si conferma il principale motivo di cessazione dell’incarico a vendere (la percentuale è salita a 64,3% da 60,7 nella precedente rilevazione).
Di contro, secondo il 44,2% delle agenzie la decadenza del mandato è attribuibile prevalentemente a proposte di acquisto a prezzi giudicati troppo bassi dal venditore e il 27% (in aumento di quasi 5 punti percentuali rispetto alla scorsa rilevazione) all’attesa di prezzi più favorevoli.

Il margine di sconto sui prezzi offerti continua a ridursi:
Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è ancora diminuito (al 9,8 dal 10,5%), riflettendo l’ulteriore aumento della quota di agenzie che riportano uno sconto medio inferiore al 5%, soprattutto nell’aree non urbane di tutte le ripartizioni geografiche.
I tempi di vendita sono scesi lievemente al di sotto dei 7 mesi.

Le compravendite sono in larga misura finanziate attraverso mutui ipotecari:
Il mutuo ipotecario continua a finanziare la maggior parte degli acquisti (il 78,1%) e copre il 74,1% del valore dell’immobile.

I canoni di locazione restano stabili a fronte di una domanda ancora moderata:
La percentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel primo trimestre è scesa al 74,2% (da 78,1), un livello storicamente basso.
Nello stesso periodo i canoni di locazione sono risultati perlopiù stabili e rimarrebbero stazionari anche nel trimestre successivo.
Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore si è ulteriormente ridotto, al 2,5 dal 2,9%.
Dopo aver raggiunto il 24,3% nei mesi autunnali, la quota di agenzie che segnalano un calo dei nuovi incarichi a locare nel primo trimestre si è riportata sui valori prevalenti nelle più recenti rilevazioni (17,1%).
Resta contenuta la quota di agenzie che indicano un aumento dei nuovi mandati nel periodo di riferimento.

Le attese degli agenti sul proprio mercato di riferimento sono migliorate..:
Il saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli sulle condizioni del proprio mercato di riferimento nel primo trimestre è aumentato, a 17,4 dal 9,0%.
Le valutazioni sono migliorate in particolare fra le agenzie che operano nelle aree urbane del Nord Est, del Centro e del Sud e Isole.
Nei tre mesi aprile-giugno, i nuovi incarichi a vendere aumenterebbero per il 23% degli operatori, a fronte di una quota esigua (6,6%) di quanti se ne attendono una riduzione.
Le quotazioni immobiliari resterebbero perlopiù stabili.

..così come quelle di breve termine sul mercato nazionale:
Anche le aspettative sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale nel trimestre in corso sono improntate a un maggiore ottimismo.
La quota di agenzie che si attendono un peggioramento delle condizioni è scesa di 4,2 punti percentuali (a 6,1%), mentre un quarto degli operatori prevede un miglioramento.
Restano ampiamente positive le attese su un orizzonte di medio termine (2 anni): la situazione del mercato nazionale migliorerebbe secondo l’opinione di più di un terzo delle agenzie.

Fonte: Banca D’Italia – Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia – 24 maggio 2019