I costi abitativi hanno un’incidenza elevata sul bilancio delle famiglie. Tali importi comprendono in genere le spese per le utenze (acqua, energia elettrica, gas e riscaldamento), la manutenzione e le rate di affitto o il pagamento degli interessi sul mutuo, che insieme hanno rappresentato complessivamente circa un quinto del reddito speso dalle famiglie nel 2019.
Le variazioni di questi costi sono strettamente legate all’andamento del mercato immobiliare, influenzato dai prezzi degli affitti e delle abitazioni, ma anche dal pagamento dei mutui. Inoltre, tali costi dipendono da fattori strutturali, esaminati in dettaglio nel presente riquadro, come la quota di abitazioni di proprietà o alcune caratteristiche delle famiglie.
Ciò è dovuto al fatto che gli affittuari e le famiglie meno benestanti, ad esempio, tendono a spendere gran parte del loro reddito per l’alloggio. In tale contesto, il presente riquadro analizza alcuni dati che aiutano a definire gli oneri legati al costo degli alloggi nell’area dell’euro e tra i vari tipi di famiglie.
I costi abitativi e l’eccessivo affollamento delle case tendono a essere distribuiti in modo disomogeneo tra le famiglie: Un indicatore comune della difficoltà delle famiglie a sostenere i costi abitativi è costituito dal tasso di eccessiva onerosità di questi ultimi, calcolato come la percentuale della popolazione appartenente a nuclei familiari in cui il costo complessivo dell’alloggio ammonta a oltre il 40% del reddito disponibile.
Nell’area dell’euro, nel 2019, circa il 10% delle famiglie ha sostenuto oneri eccessivi legati all’abitazione. Questo dato aggregato nasconde una notevole eterogeneità tra le famiglie, con il 24% degli inquilini titolari di un affitto a prezzo di mercato che risultava soggetto a oneri eccessivi, contro meno del 5% nel caso dei proprietari a pieno titolo (non gravati da prestiti ipotecari).
Sulla base della stessa metrica, nel medesimo anno più del 12% di tutte le famiglie residenti in aree urbane ha superato questa soglia rispetto a meno del 7% delle famiglie che vivono in zone rurali. Inoltre, non sorprende rilevare che circa un terzo di tutte lefamiglie nel quintile inferiore della distribuzione del reddito risultasse soggetto a oneri abitativi eccessivi nel 2019.
Per di più, il tasso di eccessiva onerosità dei costi abitativi è stato elevato sia per i single cheper le famiglie composte da cittadini stranieri (oltre il 20%). Per le famiglie con un tasso di onerosità più elevato (affittuari, famiglie a più basso reddito, residenti in aree urbane e cittadini stranieri) è risultata più alta la probabilità di vivere in alloggi più affollati.
Infine, il tasso di eccessiva onerosità differisce considerevolmente tra i paesi dell’area dell’euro e, in generale, sembra essere inferiore nei paesi in cui il tasso di proprietà delle abitazioni è più elevato.
Queste tendenze evidenziano l’importanza delle scelte e delle caratteristiche delle famiglie in relazione agli oneri legati ai costi degli alloggi.
Il rapporto tra proprietà delle abitazioni e onerosità dei costi abitativi dipende dalle caratteristiche delle famiglie: Nel 2019 circa i due terzi delle famiglie dell’area dell’euro erano proprietarie di un’abitazione. La quota di proprietari a pieno titolo degli immobili era prossima al 39%, mentre il 27% delle famiglie era titolare di un mutuo ipotecario o di un prestito.
Perquanto riguarda i locatari, la gran parte di loro era titolare di un affitto a prezzo di mercato e meno di un terzo a un prezzo agevolato. Lo status degli occupanti degli alloggi variava in funzione delle caratteristiche delle famiglie.
Le famiglie la cui disponibilità reddituale superava il 60% del reddito mediano (equivalente) erano prevalentemente proprietarie dell’abitazione e quelle con un reddito inferiore a questa soglia erano per lo più affittuarie. Inoltre, la percentuale di famiglie costituite da single in alloggi in affitto era superiore a quella difamiglie dello stesso tipo che possedevano un’abitazione di proprietà, mentre nel caso delle famiglie più numerose era vero il contrario.
Un tasso di proprietà delle abitazioni più elevato non rappresenta necessariamente un fattore positivo o negativo: Una quota più elevata di abitazioni di proprietà può essere associata a fattori economici sia positivi sia negativi. In genere chi possiede un’abitazione risulta meno oberato dai costi legati all’alloggio rispetto a coloro che vivono in una casa in affitto, soprattutto se l’immobile di proprietà non è gravato dal mutuo o se la famiglia dispone di un reddito elevato. Inoltre, tassi di proprietà delle abitazioni più elevati possono anche essere correlati a un maggiore senso di appartenenza alla comunità di un determinato quartiere o a migliori prospettive di istruzione per i figli.
Occorre aggiungere la proprietà di abitazioni, e la ricchezza immobiliare a esso associata, è distribuita in modo più uniforme tra le famiglie rispetto alla ricchezza finanziaria, costituita da titoli come azioni e obbligazioni. Questi ultimi sono generalmente detenuti da una percentuale proporzionalmente minore della popolazione, all’apice dell’intervallo di distribuzione della ricchezza; pertanto un elevato tasso di proprietà delle abitazioni potrebbe comportare effetti perequativi in termini di disuguaglianze.
Tuttavia, tassi di proprietà abitativa più elevati possono anche essere associati a una minore mobilità geografica, che può pregiudicare l’efficienza del mercato del lavoro ostacolando il trasferimento dei lavoratori in regioni più produttive.
Una maggiore percentuale di proprietari può anche essere legata a un mercato degli affitti meno sviluppato. Inoltre, un sistema fiscale che favorisca in modo sproporzionato la proprietà delle abitazioni, attraverso la deducibilità dei tassi di interesse e altre forme di incentivi fiscali analoghi, può avere effetti distorsivi.
La crisi da coronavirus (COVID-19) in corso può esacerbare l’eterogeneità degli oneri legati ai costi abitativi tra le varie famiglie: In futuro, probabilmente, gli effetti negativi della crisi legata al COVID-19 saranno particolarmente gravi per le famiglie più svantaggiate e acuiranno le differenze esistenti, comprese quelle concernenti i costi degli alloggi. Ciò è dovuto, ad esempio, al fatto che questi ultimi tendono a essere caratterizzati da una certa resilienza in relazione ai livelli di reddito, ponendo problemi allorché il reddito subisce l’effetto di fattori negativi, come nel caso dell’attuale pandemia.
Ciononostante, l’impatto generale e a medio termine della crisi derivante dal COVID-19 sul mercato dell’edilizia residenziale in termini di cambiamenti strutturali e scelte delle famiglie potrà essere osservato solo nel corso del tempo.
Fonte: BCE | Bollettino economico – numero 1/2021, riquadro “Costi abitativi e proprietà delle abitazioni nell’area dell’euro”