Il mercato immobiliare è un ecosistema complesso in cui il mercato dei mutui, quello delle case in vendita e quello della locazione sono strettamente interconnessi. La maggior parte delle persone inizia con l’affitto di un’abitazione, risparmiando per un acconto e, quando possibile, acquistandola con un mutuo.
Quando l’offerta di credito è limitata, a causa di politiche macroprudenziali o di un aumento dei tassi di interesse, diventa ovviamente più difficile per le famiglie accedere alla proprietà.
Ma quali sono le maggiori conseguenze sul mercato della vendita e della locazione, secondo l’analisi pubblicata dalla Banca Centrale Europea?
L’impatto della limitazione del credito sugli affitti:
La limitazione del credito ipotecario spinge le persone a rimanere in affitto più a lungo, o a optare per soluzioni abitative più economiche.
Di conseguenza, aumenta la domanda di locazioni e diminuisce quella di acquisti.
Per soddisfare questa domanda, possono entrare in gioco gli investitori “buy-to-let” (che acquistano immobili per affittarli), la cui presenza è incentivata dall’aumento dei canoni.
Questo aumento spesso attrae nuovi investitori, con meno risorse liquide, rispetto a chi è già presente sul mercato.
Due scenari per i potenziali acquirenti.
Le restrizioni al credito creano due possibili scenari per chi cerca casa:
- Famiglie con maggiori risorse: possono adattarsi optando per una proprietà più modesta (più piccola, di qualità inferiore o in una zona meno costosa), riducendo l’importo del mutuo. In pratica, “scalano” le loro ambizioni abitative.
- Famiglie con minori risorse: si trovano in una situazione più difficile, rischiando l’esclusione completa dal mercato immobiliare e la conseguente necessità di rimanere in affitto a tempo indeterminato.
Questo non è una scelta, ma una conseguenza delle restrizioni che precludono l’accesso al credito.
Conseguenze per le famiglie a basso reddito e i giovani:
Le restrizioni al credito e l’aumento dei tassi di interesse colpiscono duramente giovani e famiglie a basso reddito, che incontrano maggiori difficoltà nell’accedere alla proprietà e si trovano a dover sostenere affitti più elevati.
Non solo l’acquisto diventa più difficile, ma aumenta anche il costo dell’affitto.
Il circolo vizioso | meno mutui, più affitti:
L’aumento degli affitti è quindi un meccanismo che serve a rendere l’investimento “buy-to-let” più redditizio, compensando i rischi e i costi per gli investitori, soprattutto per chi ha meno capitali.
Questo meccanismo di mercato, combinato con la maggiore domanda di affitti causata dalle restrizioni al credito, porta a un aumento generalizzato dei canoni.
Impatto sui prezzi delle case e distribuzione della ricchezza:
Contemporaneamente, la domanda complessiva di alloggi (considerando anche la qualità) tende a calare, esercitando una pressione al ribasso sui prezzi delle case.
Tuttavia, questa diminuzione non compensa pienamente gli effetti negativi delle restrizioni sul benessere delle persone e si assiste a uno spostamento dalla proprietà all’affitto, con una concentrazione della proprietà immobiliare nelle mani di chi ha maggiori disponibilità economiche.
Le restrizioni, quindi, non influenzano tanto il prezzo medio delle case, quanto la distribuzione della ricchezza nel settore.
Analisi quantitativa e impatto differenziato:
Uno studio ha analizzato questi effetti prendendo a modello un provvedimento adottato in Irlanda nel 2015, che imponeva agli acquirenti un anticipo del 20% sul prezzo dell’immobile e limitava l’importo massimo del mutuo a 3,5 volte il reddito lordo annuale.
I risultati mostrano un aumento dei canoni di locazione del +4% nel quadriennio successivo all’introduzione delle misure restrittive, con una successiva stabilizzazione su un valore di incremento del +3% rispetto al livello pre-restrizioni.
Ipotizzando, quindi, un canone di locazione iniziale di 1000 euro, nei primi quattro anni si sarebbe registrato un aumento a 1040 euro (+4%), per poi stabilizzarsi a 1030 euro (+3%).
Contestualmente, si osserva una modesta diminuzione dei prezzi degli immobili e una riduzione di circa 2 punti percentuali del tasso di proprietà, con un conseguente aumento della concentrazione della proprietà immobiliare.
Secondo lo studio, l’impatto di queste restrizioni variava a seconda delle famiglie in Irlanda nel 2015, con i non proprietari ad essere maggiormente svantaggiati.
In contesti simili, si prevede che sarebbero ancora i giovani e le famiglie a basso reddito a subire le maggiori penalizzazioni, mentre i proprietari di immobili a reddito ne trarrebbero beneficio.
Il ruolo delle politiche macroprudenziali e l’offerta di alloggi:
I responsabili politici, sia a livello macroprudenziale che fiscale, devono considerare attentamente gli effetti delle restrizioni al credito, specialmente per le fasce più vulnerabili.
Le barriere all’aumento dell’offerta di alloggi (normative urbanistiche, burocrazia, costi di costruzione, speculazione) possono peggiorare ulteriormente la situazione, amplificando l’impatto negativo sugli affitti.
È quindi cruciale affiancare alle politiche macroprudenziali interventi che favoriscano l’offerta di alloggi accessibili.
Conclusioni | un approccio integrato per l’accessibilità abitativa:
Le restrizioni al credito, pur mirando alla stabilità finanziaria, non possono ignorare le loro conseguenze sull’accessibilità abitativa, che si traducono in affitti più alti, minore proprietà e maggiore disuguaglianza.
Un approccio integrato che combini politiche macroprudenziali con interventi incisivi sull’offerta di alloggi, con la semplificazione burocratica e il contrasto alla speculazione, è quindi non solo auspicabile, ma necessario.
Per consentire un accesso all’abitazione che rappresenti una priorità sociale e che preveda un impegno congiunto, con una visione di lungo termine.
Fonte: BCE – 16 gennaio 2025