Come evidenziato nel recente Rapporto annuale BCE 2024, presentato alla commissione per i problemi economici e monetari del Parlamento europeo, il mercato immobiliare residenziale nell’area dell’euro ha mostrato evidenti segni di rallentamento.
Dopo un periodo di crescita vivace, inoltre, i prezzi delle case hanno subito una decelerazione e, in alcuni Stati membri, si è osservata una moderata correzione al ribasso.
Tale cambiamento è stato soprattutto il riflesso di una domanda contenuta, come conseguenza di condizioni di finanziamento più onerose.
L’impatto sui mutui:
La stretta monetaria implementata dalla BCE, ha avuto ripercussioni rapide e significative sul comparto dei mutui immobiliari, con un’aumento dei tassi di riferimento che si è tradotto in un notevole rincaro del costo dei nuovi finanziamenti destinati all’acquisto di abitazioni.
Di conseguenza, per le famiglie è diventato più costoso accedere a un mutuo, riducendo la capacità di indebitamento e raffreddando la domanda complessiva nel mercato immobiliare residenziale.
Questo è avvenuto in parte grazie alla rapidità con cui le variazioni dei tassi ufficiali della BCE si sono trasferite sui tassi offerti dalle banche per i mutui.
L’impatto ritardato e il calo iniziale:
Il calo osservato negli investimenti e la debolezza della domanda all’inizio del 2024, sono stati in gran parte una conseguenza ritardata dell’inasprimento della politica monetaria attuata nei periodi precedenti.
Come già sottolineato, l’aumento dei tassi sui mutui ipotecari e criteri di concessione del credito più stringenti da parte delle banche hanno avuto un impatto diretto sulla capacità delle famiglie di sostenere i costi relativi agli alloggi.
Questi elevati costi di finanziamento e l’irrigidimento dei criteri per la concessione del credito all’inizio del 2024, hanno determinato:
- Una riduzione dei piani di investimento e acquisto di abitazioni.
- Un ulteriore calo della domanda di credito, nel primo trimestre dell’anno.
Intenzioni vs. acquisti effettivi:
Nonostante il calo effettivo degli acquisti e degli investimenti nel 2024, le indagini sulle aspettative dei consumatori (come la CES) hanno segnalato che le intenzioni di acquisto di abitazioni sono rimaste sorprendentemente solide lungo tutto l’anno.
Questo dato contrasta con l’attività effettiva e suggerisce un quadro in cui il desiderio e la volontà di comprare casa erano ampiamente presenti, ma la loro concretizzazione è stata ostacolata.
Questa dicotomia tra desiderio e possibilità concreta evidenzia alcune delle principali barriere incontrate dalle famiglie nel convertire l’intenzione in azione:
- La capacità finanziaria, che per alcuni segmenti è rimasta compressa o insufficiente a fronte dei costi (sebbene in calo) e dei prezzi.
- I criteri di accesso al credito che, sebbene in allentamento, richiedevano inizialmente requisiti più stringenti.
Evoluzione del credito nel 2024:
Parallelamente a questo divario tra intenzioni e realtà, il corso del 2024 ha mostrato un’evoluzione positiva sul fronte del finanziamento.
Le analisi condotte dalla BCE hanno evidenziato, infatti, una stabilizzazione o una lieve diminuzione nel costo medio dei nuovi mutui residenziali rispetto ai picchi massimi raggiunti in precedenza.
Nonostante questo calo dai massimi, però, tali costi si sono mantenuti su livelli significativamente più elevati se confrontati con il periodo precedente all’aumento dei tassi.
Questo è avvenuto in parte a causa della rapidità con cui le variazioni dei tassi ufficiali della BCE si sono trasferite sui tassi offerti dalle banche per i mutui.
La seconda metà dell’anno, comunque, ha visto segnali concreti di ripresa nel credito bancario alle famiglie, trainati in particolare dai mutui ipotecari.
Un miglioramento supportato da un generale allentamento dei criteri di concessione del credito da parte delle banche e da una rinnovata vitalità della domanda di prestiti, come evidenziato dalle indagini condotte nel settore.
Dinamiche del credito ipotecario e standard bancari:
In risposta ad un quadro economico, caratterizzato da maggiore incertezza e da tassi di interesse più elevati, gli Istituti di credito hanno adottato un approccio più cauto nell’erogazione di mutui ipotecari e si è registrata una marcata decelerazione nella crescita dei prestiti concessi alle famiglie per l’acquisto di abitazioni.
La vigilanza bancaria della BCE ha mantenuto una forte attenzione sulla gestione del rischio di credito, analizzando specificamente le esposizioni delle banche verso il settore immobiliare, per mitigare potenziali deterioramenti della qualità degli attivi.
Le condizioni per l’ottenimento di un finanziamento immobiliare sono diventate più restrittive, come indicano diversi fattori:
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- Criteri di approvazione più severi: le banche hanno inasprito gli standard, applicati per valutare l’affidabilità creditizia dei richiedenti mutuo.
- Misure macroprudenziali: le autorità nazionali hanno continuato a rafforzare la resilienza del sistema, anche attraverso misure mirate ai mutuatari (come limiti al rapporto tra prestito e reddito – LTI), volte a preservare criteri solidi e sostenibili nella concessione del credito ipotecario.
- Possibile aumento dei margini: oltre all’impatto diretto dell’aumento dei tassi di riferimento, le banche potrebbero aver applicato spread (margini) leggermente più elevati, specialmente sui prestiti percepiti come più rischiosi, contribuendo all’aumento del costo finale per i mutuatari.
Accessibilità economica delle abitazioni e rischi potenziali:
La combinazione tra l’aumento dei tassi sui mutui (nonostante la recente stabilizzazione) e i prezzi delle abitazioni, che rimangono sostenuti in molte aree nonostante il recente rallentamento, ha peggiorato l’accessibilità economica delle case.
Questa difficoltà ha colpito, in particolare, i nuovi acquirenti e le famiglie con redditi più bassi e, sebbene il mercato stia mostrando segni di raffreddamento, persistono alcune vulnerabilità che richiedono attenzione, discusse anche in seno al Comitato Europeo per il Rischio Sistemico (CERS).
La BCE monitora con grande attenzione il settore immobiliare, per diverse ragioni cruciali:
- Stabilità finanziaria: una correzione brusca dei prezzi immobiliari potrebbe avere conseguenze sulla solidità delle banche (impattando il valore delle garanzie, inclusi i mutui ipotecari utilizzati come collaterale per la liquidità bancaria presso l’Eurosistema) e sulla capacità di rimborso dei mutuatari.
Il monitoraggio del CERS si concentra proprio su queste vulnerabilità sistemiche. - Canale di trasmissione della politica monetaria: il mercato immobiliare rappresenta un veicolo importante attraverso cui le decisioni sui tassi di interesse influenzano l’economia reale e le scelte di spesa e investimento.
- Effetti sulla ricchezza delle famiglie: le abitazioni costituiscono una componente fondamentale del patrimonio delle famiglie e le fluttuazioni del loro valore possono quindi incidere significativamente sui livelli di consumo.
Difficoltà per i più esposti:
Sebbene la vulnerabilità finanziaria complessiva delle famiglie abbia mostrato una diminuzione nel 2024 e il mercato abbia mostrato segni di adattamento, è importante sottolineare che permangono sfide specifiche.
Le famiglie a basso reddito e quelle con mutui a tasso variabile, infatti, hanno continuato ad affrontare maggiori difficoltà nel sostenere il peso del debito e nel rispettare le scadenze di pagamento.
Conclusioni:
In definitiva, il mercato immobiliare e il settore dei mutui nell’area dell’euro hanno attraversato una fase di adattamento, guidata principalmente dall’inasprimento di condizioni di finanziamento che hanno inizialmente raffreddato la domanda e reso più difficile l’acquisto.
Insomma, dopo un periodo di “febbre” immobiliare, l’aumento dei tassi ha funzionato un po’ come una doccia fredda: comprare casa è diventato più costoso e difficile, e il mercato si è raffreddato.
Ma, nonostante il calo registrato nel 2024, le intenzioni di acquisto sono rimaste sorprendentemente robuste e la seconda metà dell’anno ha mostrato segnali di ripresa nel credito alle famiglie.
Con una diminuzione dei costi nominali dei prestiti, ad indicare un’evoluzione sostanzialmente positiva.
Tuttavia, permangono vulnerabilità per alcune categorie di famiglie, rendendo fondamentale un attento monitoraggio per salvaguardare la stabilità finanziaria complessiva e comprendere l’impatto differenziato di queste dinamiche.
Fonte: BCE – aprile 2025
BCE: nuova diminuzione di 25 punti base, dei tassi di interesse