Un recente studio della Banca Centrale Europea (Working Paper Series N.3053, “Bank lending rates and the riskiness of euro area household loans” di Spyros Palligkinis) ha esaminato come il recente aumento dei tassi di interesse abbia inciso sulla sostenibilità dei prestiti alle famiglie nell’area euro.
Con un particolare focus sui mutui ipotecari.
La ricerca ha utilizzato un innovativo modello di microsimulazione che ha aggiornato i dati a livello di singola famiglia, con le informazioni macro-finanziarie (tassi di interesse, prezzi delle case, stipendi, ecc.) più recenti disponibili.
Principali risultati per il settore immobiliare e i mutui
L’analisi, proiettata fino al secondo trimestre del 2023, evidenzia come l’incremento dei tassi di riferimento abbia reso più oneroso il servizio del debito per i mutuatari, aumentando la quota simulata di prestiti considerati “a rischio”, ovvero ‘a rischio’ di mancato pagamento.
È vero (l’ho pensato anch’io): l’idea generale che tassi più alti significhino rate più pesanti è “quantomeno intuitiva”, un pò come “scoprire l’acqua calda”.
Però questa ricerca fa molto di più, precisando quanto siano più pesanti, per chi (in particolare) e come tutti questi diversi fattori economici si combinino tra loro.
È un pò come andare oltre il sapere che se piove ci si bagna, avendo un bollettino meteo dettagliato che ti dice quanta pioggia cadrà, dove, quando e se c’è rischio di alluvioni.
Facilitando, soprattutto, chi deve prendere decisioni importanti per l’economia.
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Aumento della pressione sul servizio del debito:
- Il DSTI (Debt Service-to-Income ratio), ovvero il rapporto tra la rata del mutuo e il reddito netto, è aumentato significativamente per i prestiti immobiliari. Tra il Q2 2022 e il Q2 2023, il DSTI mediano aggregato per i prestiti nell’eurozona è cresciuto di 6 punti percentuali.
- La quota di prestiti con un DSTI superiore al 40% (soglia considerata critica) è passata dal 26% al 33%.
- Al contrario, il DTI (Debt-to-Income ratio), che misura il debito totale rispetto al reddito annuo, è leggermente diminuito (dal 3.8 al 3.5 mediano), suggerendo che il problema principale risiede nell’aumento del costo delle rate piuttosto che in un aumento dell’indebitamento complessivo.
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Mutui a tasso variabile (ARM) fortemente colpiti:
- I mutui a tasso variabile sono risultati i più sensibili all’aumento dei tassi. Il loro DSTI mediano è salito in modo marcato, rendendo il servizio del debito più difficile.
- Anche la quota di ARM (Adjustable-Rate Mortgage) con DSTI superiore al 40% è cresciuta considerevolmente.
- I mutui a tasso fisso (FRM – Fixed-Rate Mortgage) hanno mostrato una maggiore stabilità, sebbene anche per essi si sia registrato un lieve aumento del DSTI, principalmente dovuto ai nuovi contratti stipulati a tassi più elevati.
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Vulnerabilità dei mutui a tasso variabile più recenti:
- A causa della convenzione di ammortamento “alla francese” (comune in molti paesi europei), dove la quota interessi è maggiore nelle prime fasi del prestito, gli aumenti dei tassi di interesse hanno un impatto più forte sui mutui a tasso variabile più recenti.
- I mutui ARM, stipulati tra il 2017 e il 2021, hanno visto l’incremento più elevato del DSTI.
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Aumento dei prestiti potenzialmente in sofferenza (distressed loans):
- L’aumento degli oneri per il servizio del debito si traduce in una crescita della quota simulata di prestiti detenuti da famiglie considerate finanziariamente “in difficoltà” (cioè con attività finanziarie e reddito trimestrale insufficienti a coprire le spese trimestrali, incluso il servizio del debito).
- Questa quota è passata dal 3,2% nel Q2 2022 al 5,4% nel Q2 2023.
- Ancora una volta, i mutui a tasso variabile, specialmente quelli più recenti, mostrano una maggiore probabilità di entrare in questa categoria.
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Ruolo del collaterale immobiliare (valore delle case):
- Nonostante le difficoltà, un fattore di robustezza è rappresentato dal valore degli immobili. Oltre il 90% dei prestiti nell’area euro è stato concesso a famiglie le cui attività immobiliari superano il valore del debito.
- Il DTA (Debt-to-Asset ratio), ovvero il rapporto tra il debito totale e il valore totale degli asset immobiliari, è rimasto relativamente stabile, indicando che il valore del collaterale è generalmente solido.
Metodologia innovativa dello studio:
La novità chiave del paper risiede nella sua capacità di simulare dinamicamente il mercato dei mutui.
Ciò significa che la ricerca non si è limitata a osservare i dati attuali, ma ha costruito un modello che imita il funzionamento reale del mercato, facendolo evolvere passo dopo passo:
- I mutui esistenti vengono gradualmente rimborsati.
- Nuovi mutui vengono concessi, tenendo conto di fattori come il reddito, il patrimonio, l’età, e le condizioni macroprudenziali (come i limiti al Loan-to-Value – LTV, DSTI e DTI).
- Viene simulata la scelta tra tasso fisso e variabile per i nuovi contratti.
- L’aggiornamento del valore degli immobili segue l’andamento dei prezzi del mercato immobiliare.
In sintesi, perché è innovativa?
Molti studi si limitano a scattare una fotografia istantanea della situazione finanziaria delle famiglie.
Questa ricerca, invece, costruisce un modello molto più realistico e dinamico, quasi un piccolo mondo virtuale dove il mercato dei mutui si evolve nel tempo.
È come passare da una semplice statistica (“oggi un “X%” delle persone ha un mutuo”) a una simulazione che mostra come quel “X%” cambia, chi esce dal conteggio perché ha finito di pagare, chi entra perché ha comprato casa, e come le condizioni economiche generali influenzano tutte queste decisioni e situazioni.
Questa capacità di “far girare il film” e di considerare tanti aspetti interconnessi (vecchi e nuovi mutui, scelte delle persone, valore delle case, regole delle banche) permette di avere una visione più profonda e potenzialmente più accurata degli impatti di eventi come l’aumento dei tassi di interesse.
Non solo nell’immediato, ma anche in prospettiva.
Alcuni dati chiave sull’evoluzione dei mutui (Q2 2022 vs Q2 2023)
Ecco una sintesi numerica dell’impatto sui diversi tipi di mutuo:
Mutui a tasso variabile (ARM) aggregati:
- DSTI mediano: da 24% a 37% (+13 punti percentuali)
- Quota con DSTI > 40%: da 25% a 46% (+21 p.p.)
- Quota di prestiti in sofferenza (distressed): da 4,4% a 7,7% (+3,3 p.p.)
Mutui ARM recenti (emessi 2017-2021):
- DSTI mediano: da 28% a 45% (+17 p.p.)
- Quota con DSTI > 40%: da 31% a 57% (+26 p.p.)
- Quota di prestiti in sofferenza: da 4,8% a 9,8% (+5 p.p.)
Mutui a tasso fisso (FRM) aggregati:
- DSTI mediano: da 27% a 28% (+1 p.p.)
- Quota con DSTI > 40%: da 21% a 26% (+5 p.p.)
- Quota di prestiti in sofferenza: da 3,1% a 3,6% (+0,5 p.p.)
Più semplicemente, il significato di questi “numeri”:
Questi dati ci fanno vedere come è cambiata la situazione dei mutui per le famiglie in un anno, precisamente confrontando la primavera del 2022 (chiamata Q2 2022) con la primavera del 2023 (Q2 2023).
L’obiettivo è capire l’effetto dell’aumento dei tassi di interesse.
Analizziamo i dati per ogni tipo di mutuo:
1. Mutui a Tasso Variabile (ARM) Aggregati:
(Questi sono tutti i mutui a tasso variabile messi insieme, vecchi e nuovi. Ricorda: il tasso variabile può cambiare nel tempo, quindi la rata può aumentare o diminuire).
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“DSTI mediano: da 24% a 37% (+13 punti percentuali)”
- Cosa significa DSTI? È la percentuale del reddito mensile di una famiglia che viene usata per pagare la rata del mutuo. Un DSTI del 24% significa che il 24% dello stipendio va per il mutuo.
- Cosa è successo? Per la famiglia “media” con un mutuo a tasso variabile, la fetta di stipendio usata per la rata è passata dal 24% al 37%. È un aumento bello grosso (13 punti percentuali in più)! Significa che la rata è diventata molto più pesante rispetto al reddito.
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“Quota con DSTI > 40%: da 25% a 46% (+21 p.p.)”
- Cosa significa DSTI > 40%? Quando più del 40% dello stipendio va per il mutuo, la situazione inizia a essere considerata critica o molto pesante.
- Cosa è successo? La percentuale di persone con un mutuo a tasso variabile che si trovano in questa situazione difficile è quasi raddoppiata: è passata dal 25% (un quarto delle persone) al 46% (quasi la metà!). Molte più famiglie ora usano una grossa parte del loro reddito solo per il mutuo.
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“Quota di prestiti in sofferenza (distressed): da 4,4% a 7,7% (+3,3 p.p.)”
- Cosa sono i prestiti in sofferenza? Sono quei mutui per cui si prevede che la famiglia potrebbe avere seri problemi a pagare le rate, perché le spese (incluso il mutuo) superano le entrate e i risparmi disponibili.
- Cosa è successo? La percentuale di questi mutui “a rischio” è aumentata, passando dal 4,4% al 7,7%.
In breve per i mutui a tasso variabile: le rate sono diventate molto più care rispetto agli stipendi.
Molte più persone sono in una situazione finanziaria “stretta” a causa del mutuo e c’è un aumento dei mutui che potrebbero non essere pagati.
2. Mutui ARM Recenti (emessi 2017-2021):
(Questi sono i mutui a tasso variabile presi da poco tempo, tra il 2017 e il 2021. Come abbiamo detto prima, questi sono particolarmente sensibili agli aumenti dei tassi).
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“DSTI mediano: da 28% a 45% (+17 p.p.)”
- Cosa è successo? Per chi ha un mutuo a tasso variabile recente, l’impatto è stato ancora più forte! La fetta di stipendio per la rata è schizzata dal 28% al 45%. Un aumento enorme di 17 punti percentuali.
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“Quota con DSTI > 40%: da 31% a 57% (+26 p.p.)”
- Cosa è successo? Più della metà (il 57%) di chi ha un mutuo a tasso variabile recente ora usa più del 40% del proprio stipendio per la rata. Prima era circa il 31%. L’aumento è stato drastico.
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“Quota di prestiti in sofferenza: da 4,8% a 9,8% (+5 p.p.)”
- Cosa è successo? La percentuale di questi mutui recenti considerati “a rischio” è più che raddoppiata, arrivando quasi al 10%.
In breve per i mutui a tasso variabile recenti: la situazione è peggiorata ancora di più rispetto alla media di tutti i mutui a tasso variabile.
Le rate sono diventate quasi insostenibili per molti, e il rischio di non riuscire a pagare è aumentato parecchio.
3. Mutui a Tasso Fisso (FRM) Aggregati:
(Questi sono i mutui dove la rata è fissa e non cambia per tutta la durata del prestito, indipendentemente da come vanno i tassi di mercato).
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“DSTI mediano: da 27% a 28% (+1 p.p.)”
- Cosa è successo? Per chi ha un mutuo a tasso fisso, la situazione è rimasta molto più stabile. La fetta di stipendio per la rata è aumentata solo di pochissimo (1 punto percentuale). Questo piccolo aumento è dovuto principalmente ai nuovi mutui a tasso fisso che vengono stipulati a tassi più alti rispetto al passato, o se queste famiglie hanno anche altri debiti a tassi variabili.
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“Quota con DSTI > 40%: da 21% a 26% (+5 p.p.)”
- Cosa è successo? C’è stato un aumento, ma molto più contenuto, della percentuale di persone con tasso fisso che si trovano in una situazione finanziaria stretta.
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“Quota di prestiti in sofferenza: da 3,1% a 3,6% (+0,5 p.p.)”
- Cosa è successo? Anche qui, l’aumento dei mutui “a rischio” è stato minimo.
In breve: chi ha scelto il tasso fisso è molto più protetto dagli aumenti dei tassi. La loro situazione è cambiata poco e il rischio è aumentato solo marginalmente.
Conclusioni:
Questi numeri ci dicono chiaramente che l’aumento dei tassi di interesse ha colpito duramente chi aveva un mutuo a tasso variabile, specialmente quelli presi più di recente.
Per gli interessati, pagare il mutuo è diventato significativamente più difficile, mentre chi aveva un mutuo a tasso fisso ha risentito molto meno di questi cambiamenti.
In conclusione, lo studio della BCE fornisce un quadro dettagliato delle crescenti pressioni sui bilanci delle famiglie europee con mutui, specialmente quelle con contratti a tasso variabile e di più recente stipula.
Sebbene il valore del collaterale immobiliare offra una certa protezione, quindi, l’aumento del costo del denaro rappresenta comunque una sfida significativa per la sostenibilità dei debiti.
Fonte: BCE – 8 maggio 2025