La scelta tra un bilocale e un trilocale, per chi intende fare un investimento immobiliare destinato all’affitto, è strategica e richiede l’attenta analisi di molteplici fattori.
Tra cui il target di inquilini, la località dell’immobile e gli obiettivi di rendimento.
Immobiliare.it ha recentemente approfondito i pro e i contro di ciascuna tipologia, fornendo interessanti spunti per decidere sull’eventuale investimento, con un focus specifico sulle dinamiche dei mercati di Roma e Milano.
Bilocale: compatto, versatile e ad alto potenziale
Il bilocale, composto solitamente da una camera da letto, soggiorno con angolo cottura e un bagno, è la soluzione abitativa più comune nelle città italiane ed è particolarmente indicato per studenti, giovani professionisti e coppie senza figli che cercano una soluzione temporanea o una prima esperienza di convivenza.
Analizziamo nel dettaglio i pro e i contro di questa tipologia di immobile:
Vantaggi e svantaggi del bilocale
Vantaggi del bilocale:
Investire in un bilocale offre diversi benefici chiave:
- Alta domanda: nelle città universitarie o con elevata mobilità lavorativa, è facile trovare inquilini in tempi brevi.
- A Roma, quartieri come il Centro Storico (dove i canoni raggiungono i 28,4 euro/mq) o Termini, Repubblica (24,0 euro/mq), mostrano una fortissima richiesta.
- A Milano, zone come Città Studi, Susa (canone medio 20,6 euro/mq, con un +1,4% annuo) o Pasteur, Rovereto (canone medio 21,2 euro/mq, con un +0,9% annuo) ne confermano l’attrattiva.
- Rendimento superiore: un costo d’acquisto inferiore, unito a un canone di locazione competitivo, si traduce spesso in un rendimento percentuale più elevato rispetto a un trilocale.
- Costi di gestione ridotti: meno stanze implicano minori spese per manutenzione e pulizia.
- Flessibilità d’uso: è ideale per affitti brevi o transitori, come quelli per studenti fuori sede.
Svantaggi del bilocale:
Tuttavia, il bilocale presenta anche alcuni aspetti da considerare:
- Canone d’affitto più basso: il canone medio per un singolo bilocale è generalmente inferiore rispetto a quello di un trilocale, sebbene il rendimento sul capitale investito possa essere superiore.
- Rotazione inquilini più frequente: il target principale (studenti, giovani professionisti) può portare a periodi di mancata locazione più elevati.
- Spazio limitato: non è la scelta ottimale per chi necessita di una stanza dedicata al lavoro da remoto.
Trilocale: spazio, stabilità e comfort per famiglie
Il trilocale offre maggiori spazi, con un soggiorno e due camere da letto, oltre a cucina e bagno.
Questa tipologia è più adatta per le esigenze di famiglie con bambini o di chi cerca una soluzione abitativa stabile e confortevole e si trova spesso in quartieri residenziali o periferici, ideali per le famiglie che desiderano ambienti più ampi e tranquilli.
Vediamo ora nel dettaglio i punti di forza e le criticità di questa scelta:
Vantaggi e svantaggi del trilocale
Vantaggi del trilocale:
L’acquisto di un trilocale per la locazione può presentare specifici vantaggi:
- Inquilini stabili: le famiglie tendono a permanere più a lungo, garantendo contratti pluriennali e riducendo il rischio di periodi di sfitto.
- Reddito mensile superiore: il canone di un trilocale è generalmente più alto, portando a un maggiore reddito mensile.
- Anche in zone periferiche di Roma come Trigoria, Castel Romano, dove i prezzi di vendita sono più accessibili (2.133 euro/mq), il canone di locazione mostra un incremento annuo del +3,8%, indicando un buon potenziale.
- A Milano, il quartiere Ponte Lambro, Santa Giulia con un costo di vendita di 3.409 euro/mq e un aumento del +10,5% in 12 mesi, dimostra un’elevata attrattiva per famiglie e una buona redditività.
- Versatilità dello spazio: le camere aggiuntive sono preziose per chi lavora da casa (smart working) o per chi ospita frequentemente.
- Percezione di completezza: è considerato un appartamento più “completo” e confortevole per residenze a lungo termine.
Svantaggi del trilocale:
Anche il trilocale ha i suoi punti critici:
- Bacino di inquilini più ristretto: la domanda può essere inferiore rispetto ai bilocali, specialmente nelle città con una popolazione giovane o single.
- Rendimento percentuale potenzialmente inferiore: un maggiore investimento iniziale e una minore domanda possono tradursi in un rendimento percentuale più basso, nonostante il canone assoluto sia superiore. Tuttavia, la stabilità dell’inquilino può compensare.
- Gestione più complessa e costosa: più stanze significano maggiori costi di manutenzione e una gestione più impegnativa, soprattutto per affitti brevi.
Roma e Milano: due mercati immobiliari a confronto
Le due maggiori città italiane, Roma e Milano, rappresentano poli d’attrazione unici, ma con dinamiche di mercato immobiliare distinte e in continua evoluzione.
I dati più recenti di Immobiliare.it Insights (agosto 2025), relativi all’offerta del mercato, hanno offerto una panoramica dettagliata:
- A Roma, il prezzo medio delle case in vendita si attesta a 3.635 euro/mq, con un notevole incremento del +7,5% rispetto all’anno precedente.
Per l’affitto, la media cittadina è di 18,3 euro/mq. Il Centro Storico è l’area più costosa, con prezzi di vendita che superano gli 8.600 euro/mq ed i canoni che raggiungono i 28,4 euro/mq. - A Milano, invece, il prezzo medio richiesto per la vendita di una casa è significativamente più elevato, pari a 5.543 euro/mq.
Anche qui, il Centro guida la classifica con prezzi di vendita richiesti vicini a 11.000 euro/mq e canoni di locazione medi di 30,8 euro/mq, mentre il canone medio è di 22,6 euro/mq.
È interessante notare come – a fronte di prezzi al metro quadro generalmente più alti a Milano – la crescita annuale del prezzo di vendita medio a Roma (+7,5%) sia stata più marcata, contro dati più variabili per Milano, per esempio, in settori come il “Centro” ( -0,1% nell’ultimo mese, +2,1% in un anno).
Questo suggerisce una potenziale maggiore valorizzazione del capitale immobiliare, nella città di Roma.
Come scegliere il taglio giusto per un investimento a Roma o Milano?
La decisione finale non si basa solo sulla metratura, ma su una valutazione combinata di target di inquilini, località dell’immobile e analisi del rendimento.
Analisi dei fattori chiave: target, località e rendimento
Il target ideale:
Definire il profilo del tuo inquilino è cruciale:
- Studenti e giovani professionisti: la scelta ricade sul bilocale, ideale per una soluzione temporanea e pratica:
- A Roma, l’alta richiesta in zone come Bologna, Policlinico (affitto medio 21,7 euro/mq, in crescita del +13,9% in 12 mesi) o il Pigneto, San Lorenzo (affitto medio 20,4 euro/mq, con un +8,3% annuo) ne conferma l’attrattiva.
- A Milano, quartieri come Città Studi, Susa (affitto medio 20,6 euro/mq) o Pasteur, Rovereto (affitto medio 21,2 euro/mq) sono hub universitari e professionali ideali per bilocali.
- Coppie giovani senza figli: un bilocale è adatto in città competitive, ma un trilocale può essere una scelta lungimirante se prevedono di allargare la famiglia.
- Famiglie con bambini: il trilocale è la soluzione ottimale, con una maggiore importanza per spazio e sicurezza.
L’influenza della località:
La posizione dell’immobile è un fattore determinante, specialmente in città come Roma e Milano:
- Centri urbani e città universitarie: la domanda per i bilocali è altissima.
- A Roma, quartieri come il Centro Storico (vendita media 8.624 euro/mq, affitto medio 28,4 euro/mq) o Prati, Borgo (vendita media 6.182 euro/mq, affitto medio 22,9 euro/mq) offrono rendimenti elevati grazie all’alto turnover.
- A Milano, invece, il Centro (vendita 10.985 euro/mq, affitto 30,8 euro/mq) e Garibaldi, Moscova, Porta Nuova (vendita 9.929 euro/mq, affitto 29,6 euro/mq) sono tra le zone più ambite e costose.
- Quartieri residenziali e periferie: i trilocali sono preferiti dalle famiglie che cercano spazi più ampi, servizi vicini e una migliore qualità della vita.
- A Roma, zone come l’Eur, Torrino (vendita media 4.011 euro/mq, affitto medio 16,6 euro/mq) o Appio Claudio, Capannelle (vendita media 3.423 euro/mq) offrono soluzioni per famiglie, con un notevole incremento del +23,0% negli affitti a Appio Claudio in 12 mesi.
- A Milano, aree come Bicocca, Niguarda (vendita 3.921 euro/mq, con un +7,7% in 12 mesi) o Ponte Lambro, Santa Giulia (vendita 3.409 euro/mq, con un impressionante +10,5% annuo) sono zone residenziali in crescita adatte ai trilocali.
- Località turistiche (es. Ostia, per Roma): i bilocali possono essere più facili da occupare stagionalmente, ma i trilocali possono garantire un guadagno maggiore per l’affitto a famiglie in vacanza, o per periodi più lunghi.
- Il Lido di Ostia, per esempio, ha un prezzo medio richiesto per la vendita di 2.497 euro/mq e un canone medio di 12,6 euro/mq.
Analisi del rendimento: bilocale vs trilocale
Non esiste una risposta unica, ma la scelta dipende dai tuoi obiettivi e dall’analisi dei dati di mercato:
- Massimizzare il rendimento percentuale: il bilocale è spesso la scelta migliore, grazie all’investimento iniziale contenuto e al canone competitivo.
- Nelle zone centrali e universitarie di Roma, gli affitti di bilocali hanno mostrato un forte incremento annuale, come il +13,9% a Bologna, Policlinico o il +11,9% a Prati, Borgo, confermando l’elevato potenziale di guadagno.
- Anche a Milano, zone come Porta Romana, Cadore, Montenero hanno visto gli affitti crescere del +1,3% in 12 mesi.
- Reddito costante e stabilità: il trilocale può essere più vantaggioso, offrendo maggiore stabilità degli inquilini e riducendo i periodi di sfitto.
- Anche in questo caso, i dati di Roma sono incoraggianti: l’area Aurelio-Boccea ha registrato un impressionante aumento del +16,9% nel canone medio richiesto in 12 mesi, e Monti Tiburtini-Pietralata un +16,5%, indicando una crescente valorizzazione anche per le tipologie più grandi in zone residenziali.
- A Milano, il quartiere Ripamonti-Vigentino ha registrato un +3,9% nel canone medio di locazione su base annua.
Riflessioni conclusive:
In sintesi, la scelta tra bilocale e trilocale, per un investimento immobiliare redditizio, è intrinsecamente legata ad un’accurata analisi del mercato immobiliare e della specifica domanda locale.
I dati presentati per Roma e Milano, sebbene indichino mercati vivaci in entrambe le città, fungono solo da esempi emblematici per illustrare dinamiche e sfide differenti che si possono riscontrare a livello nazionale.
A Roma, per esempio, si osserva una tendenza di crescita generale nei prezzi di vendita (+7,5% medio annuo), suggerendo un potenziale di valorizzazione del capitale ancora significativo, soprattutto in determinate zone in espansione o riconversione.
La capitale offre un ventaglio più ampio di prezzi, dai quartieri centrali elitari a zone periferiche più accessibili, rendendo l’investimento strategico se ben indirizzato al target di inquilini più adatto e monitorando attentamente i trend di incremento dei canoni di affitto in aree specifiche.
Milano, d’altro canto, si conferma come una delle città più costose d’Italia, con valori al metro quadro nettamente superiori, specialmente nelle aree centrali.
Sebbene la crescita media dei prezzi di vendita possa apparire più contenuta in alcune zone rispetto a Roma, il valore assoluto degli immobili rimane elevato.
Un aspetto critico e degno di nota di questo mercato è l’accessibilità. I calcoli di Immobiliare.it indicano, infatti, che per acquistare un bilocale a Milano senza oneri eccessivi, un lavoratore dovrebbe guadagnare quasi 52.000 euro all’anno (ovvero, 4.300 euro netti al mese), somma che supera di oltre il doppio lo stipendio medio locale.
Tale squilibrio solleva interrogativi sulla sostenibilità a lungo termine per una fascia ampia della popolazione e può influenzare le dinamiche della domanda e dell’offerta, rendendo il mercato della locazione particolarmente competitivo ma anche oneroso per gli inquilini, con potenziali ricadute sulla stabilità degli affitti in futuro.
A prescindere dalla specifica località, l’importanza di considerare i trend di crescita dei prezzi a livello di singolo quartiere, piuttosto che affidarsi solo a medie cittadine, è fondamentale.
La micro-localizzazione e la comprensione delle esigenze specifiche dei potenziali inquilini (studenti, professionisti, famiglie) possono essere, comunque, la chiave per massimizzare la stabilità del reddito e il ritorno sull’investimento.
Fonte: Immobiliare.it – 8 settembre 2025