L’acquisto di un immobile “chiavi in mano”, già ristrutturato, rappresenta spesso la scelta ideale per chi desidera evitare lo stress della gestione di una ristrutturazione.
Ma rinunciare ai lavori in prima persona, significa perdere anche la possibilità di usufruire dei bonus fiscali?
La risposta è no, ma con precise distinzioni.
Il legislatore ha previsto infatti una specifica agevolazione, spesso ignorata, per chi acquista una casa in un fabbricato ristrutturato da impresa di costruzione o cooperativa,con differenze sostanziali tra “abitazione principale” e seconde case.
Come funziona la detrazione forfettaria sul prezzo d’acquisto?
A differenza dei bonus classici, dove la detrazione si calcola sulle fatture dei lavori eseguiti, nel caso di acquisto di immobile ristrutturatola logica è forfettaria.
Il Fisco, cioè, presume che il costo dei lavori corrisponda al 25% del prezzo di vendita (o di assegnazione) riportato nell’atto notarile.
La detrazione non si applica, quindi, sull’intero prezzo pagato ma su questa base imponibile calcolata. È fondamentale sottolineare, inoltre, che il prezzo finale su cui calcolare il 25% include anche l’IVA addebitata all’acquirente.
Le nuove aliquote 2025-2026: attenzione alla distinzione d’uso
La Legge di Bilancio ha introdotto un cambiamento radicale rispetto al passato, abbandonando l’aliquota unica. Per gli acquisti effettuati nel 2025 e 2026, infatti, la percentuale di detrazione varia in base alla destinazione dell’immobile.
Di seguito il quadro fiscale aggiornato (massimale di spesa agevolabile: 96.000 euro):
| Scenario Destinazione | Impatto e Agevolazione | Validità |
|---|---|---|
| Abitazione principale | Detrazione potenziata al 50% calcolata sul valore forfettario. Massimale di spesa garantito a 96.000 €. | Biennio 2025 – 2026 |
| Altri casi (seconde case) | Aliquota ordinaria al 36%. Ideale per investimenti immobiliari o unità a reddito. | Biennio 2025 – 2026 |
| Abitazione principale (2027) | Fase di decalage: l’aliquota scende al 36%, mantenendo il massimale di 96.000 €. | Anno 2027 |
| Altri casi (2027) | Fase di decalage: riduzione al 30% dell’agevolazione fiscale spettante. | Anno 2027 |
Esempio pratico di calcolo:
Ipotizziamo l’acquisto di un’unità immobiliare destinata ad abitazione principale nel corso del 2026, al prezzo di 200.000 euro (Iva inclusa).
- Prezzo d’acquisto (inclusa Iva): 200.000 euro
- Costo forfettario lavori (25%): 50.000 euro
- Detrazione spettante (50% su 50.000): 25.000 euro
L’importo di 25.000 euro non viene rimborsato in un’unica soluzione, ma dovrà essere ripartito in 10 quote annuali di pari importo (2.500 euro l’anno) nella dichiarazione dei redditi.
Requisiti tecnici e vincoli: quando spetta davvero?
Non tutti gli acquisti di case ristrutturate danno diritto al bonus.
Per evitare contenziosi con l’Agenzia delle Entrate, è necessario verificare la presenza simultanea di tre condizioni rigide (“conditio sine qua non”):
L’immobile deve essere venduto da un’impresa di costruzione, di ristrutturazione immobiliare o da una cooperativa edilizia. Escluso l’acquisto da privati che hanno ristrutturato in economia.
L’intervento deve aver riguardato l’intero fabbricato (non il singolo appartamento) e configurarsi come restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.
L’alienazione o l’assegnazione dell’immobile deve avvenire tassativamente entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori.
Un aspetto strategico spesso sottovalutato è la cumulabilità.
La detrazione sul prezzo d’acquisto è cumulabile con la detrazione degli interessi passivi sul mutuo stipulato per l’acquisto (o ristrutturazione) dell’abitazione principale.
Questo permette di massimizzare il risparmio fiscale nei primi 10 anni dall’investimento.
Chi sono i beneficiari ammessi:
Il diritto alla detrazione non è esclusivo del proprietario, ma possono beneficiarne anche:
- Il nudo proprietario dell’immobile.
- Il titolare di un diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione).
È interessante notare che, in caso di compravendita di nuda proprietà con contestuale costituzione di usufrutto, la detrazione va ripartita in proporzione al valore dei due diritti reali.
Considerazioni finali:
L’acquisto di un immobile ristrutturato da un’impresa nel 2026 offre ancora vantaggi fiscali significativi, specialmente se destinato ad abitazione principale (50%).
Tuttavia bisogna verificare sempre che nel rogito o nel preliminare registrato sia indicata la data di fine lavori dell’intero fabbricato, oppure ottenere un’attestazione dall’impresa costruttrice.
Inoltre, per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, dal 2025 è attivo il nuovo “decalage” delle detrazioni (art. 16-ter del Tuir), che potrebbe ridurre l’effettivo beneficio fiscale spettante.
Ulteriori informazioni potranno essere tratte dalla Circolare n.6/E del 29 maggio 2025, nella quale l’Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori istruzioni e le modalità applicative di questo nuovo articolo.
Fonte: Agenzia Delle Entrate – 13 febbraio 2026
Bonus ristrutturazione: a chi spetta la detrazione, se si vende solo una quota dell’immobile?