Acquistare un immobile in regime di comunione legale dei beni può far credere che l’automatismo, previsto dal diritto civile, si applichi in egual misura anche alle rigide regole tributarie.
Ma non è così e ignorare le regole può costare caro.
L’Agenzia delle Entrate e la giurisprudenza di legittimità, parlano chiaro: per estendere il bonus “prima casa” sull’intero immobile, non basta il vincolo matrimoniale, perché entrambi i coniugi devono assumersi le proprie responsabilità fiscali tramite dichiarazioni formali in sede di atto pubblico.
La netta separazione tra diritto civile e regole fiscali:
L’errore più comune in fase di compravendita immobiliare è confondere l’acquisizione materiale della proprietà con il diritto allo sconto sulle imposte.
Si tratta di due binari normativi paralleli che rispondono a logiche completamente diverse:
Il Diritto Civile (Acquisizione)
- L’acquisto ricade automaticamente nella comunione (ex lege).
- Il coniuge diventa comproprietario al 50% senza dover presenziare al rogito.
- Non sono richieste dichiarazioni aggiuntive per sancire la comproprietà.
Il Fisco (Agevolazione)
- Il bonus fiscale non è un diritto automatico, ma una concessione.
- È obbligatorio rendere dichiarazioni personali sotto la propria responsabilità.
- L’assenza di dichiarazioni di uno dei coniugi limita lo sconto fiscale alla sola quota di chi firma.
Quanto si perde: l’impatto economico del bonus dimezzato
Per comprendere la gravità di un’omissione al rogito, è essenziale quantificare il valore del beneficio fiscale.
Il bonus “prima casa” si concretizza in un massiccio abbattimento delle aliquote previste dal Dpr n. 131/1986 e, se uno dei coniugi non rende la dichiarazione, la sua quota del 50% sarà tassata con le aliquote ordinarie (massime).
- Imposta di registro: passa dal 9% ordinario al 2% agevolato. Un risparmio netto di -7% sull’imponibile (valore catastale).
- Acquisti soggetti a IVA: l’aliquota crolla dal 10% ordinario al 4% agevolato. Un taglio del -6% sul prezzo di cessione.
I requisiti oggettivi e soggettivi da dichiarare:
Per ottenere il via libera dall’Ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, l’acquirente deve confermare formalmente il possesso di tre requisiti fondamentali, stabiliti dalla nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa allegata al Testo Unico sull’imposta di registro.
- Requisito territoriale: l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza, oppure deve esserci l’impegno a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.
- Assenza di altri diritti locali: non si deve essere titolari (nemmeno pro quota o in comunione col coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altre case nel medesimo Comune.
- Novità del beneficio: non si devono possedere altre abitazioni sull’intero territorio nazionale acquistate in passato con le agevolazioni “prima casa” (salvo l’impegno ad alienarle entro due anni dal nuovo acquisto).
Il verdetto della Cassazione: il caso studio
A dirimere definitivamente i contenziosi su questo tema è intervenuta la giurisprudenza di legittimità, confermando la rigida prassi dell’Amministrazione finanziaria (già esplicitata nella storica circolare n. 38/2005).
Ordinanza n. 2476 del 5 febbraio 2026. Le dichiarazioni relative al possesso dei requisiti “prima casa” devono essere rese da entrambi i coniugi, anche da quello non intervenuto nell’atto di acquisto.
L’ordinanza nasce da un iter processuale complesso, che ha visto contrapporsi l’Agenzia delle Entrate e un contribuente in regime di comunione legale.
Un solo coniuge interviene nell’atto notarile, acquistando l’intera proprietà dell’appartamento e richiedendo l’agevolazione per l’intero bene, operando in regime di comunione legale.
L’Ufficio nega il bonus totale
In fase di verifica successiva alla registrazione, l’Ufficio territoriale riconosce l’agevolazione solo per il 50%, negandola sulla quota spettante al coniuge non materialmente intervenuto in atto.
La Ctp di Siracusa dà ragione al Fisco. In appello, la CTR della Sicilia ribalta la sentenza a favore del contribuente. Infine, l’Agenzia ricorre in Cassazione che, richiamando precedenti consolidati (sentenze n. 14326/2018 e 26703/2024), chiude la disputa ripristinando la sanzione originaria.
Come tutelarsi e cosa fare al momento del rogito:
Alla luce dell’Ordinanza del 2026, la procedura non ammette scorciatoie o interpretazioni estensive. Un coniuge non può autodichiarare il possesso dei requisiti fiscali anche per conto dell’altro, basandosi solo sul regime patrimoniale della famiglia.
Se entrambi i coniugi possono presenziare al rogito, entrambi dovranno sottoscrivere l’atto e, se uno dei due è impossibilitato, è tassativamente necessario fornire al coniuge presente una procura speciale (redatta per atto pubblico notarile) che lo autorizzi in modo esplicito a rendere le dichiarazioni previste dalla nota II-bis del Testo Unico in nome e per conto del partner assente.
Fonte: FiscoOggi | Agenzia Delle Entrate – 23 marzo 2026
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