Il 2025 si conferma essere un anno di forte espansione per il mercato dei mutui in Italia e, nonostante le incertezze globali, le famiglie italiane sembrano aver ripreso a investire con vigore nell’immobiliare.
I dati dell’ultima edizione della Bussola Mutui (CRIF – MutuiSupermarket.it), infatti, rilevano che le erogazioni hanno registrato un impressionante incremento nei primi 9 mesi del 2025:
Il mercato del credito torna a correre a doppia cifra
Il report delinea uno scenario a due velocità: da un lato l’esplosione delle richieste, con una domanda complessiva (nuovi mutui e surroghe) cresciuta del +12% nel 2025, dall’altro il progressivo esaurimento della spinta propulsiva delle surroghe, penalizzate dal rialzo dei tassi a lungo termine.
Il ritorno della domanda: acquisto prima casa protagonista
Il segnale più forte arriva dai volumi erogati.
Nei primi 9 mesi del 2025, come visto, le erogazioni hanno registrato un impressionante +32,8%, con una domanda complessiva (nuovi mutui e surroghe) cresciuta del +12%.
Questo incremento non è distribuito uniformemente.
Analizzando la finalità delle richieste nel quarto trimestre, infatti, emerge una chiara polarizzazione verso l’acquisto immobiliare:
- Acquisto prima e seconda casa (72%): rappresenta ormai quasi tre quarti del totale delle richieste. La necessità abitativa torna ad essere il motore primario del mercato.
- Surroga e sostituzione (22%): in netta contrazione rispetto al 26% del trimestre precedente e al 38% del primo semestre.
Il calo delle surroghe non è casuale, ma strutturale.
L’aumento dei tassi fissi (IRS) ha ridotto la platea di mutuatari per i quali la “rottamazione” del vecchio mutuo risulta matematicamente conveniente.
Chi poteva surrogare lo ha già fatto; per gli altri, le condizioni attuali di mercato offrono margini di risparmio troppo esigui rispetto ai minimi storici del passato.
Tasso fisso vs variabile: il paradosso della convenienza
Siamo di fronte a un’anomalia tecnica interessante: il tasso variabile costa oggi meno del fisso, ma gli italiani continuano a ignorarlo per avversione al rischio.
La rilevazione di gennaio 2026, infatti, evidenzia uno spread significativo tra gli indici di riferimento:
| Indice di Riferimento | Analisi dello Scenario | Valore Attuale |
|---|---|---|
| Euribor 3 mesi (variabile) | Offre rate più leggere nel breve periodo grazie a spread bancari dimezzati allo 0,3%. Previsioni stabili fino a metà 2027. | 2,04% |
| IRS 20 anni (fisso) | In aumento di circa +0,70% rispetto a inizio anno. Scelto dal 91% degli utenti per sicurezza. | 3,20% |
Nonostante il variabile offra rate più contenute, il 91% delle richieste online privilegia ancora il tasso fisso. La sicurezza di una rata costante vince sulla matematica finanziaria, anche a costo di pagare un premio assicurativo implicito più alto.
- Simulazione reale: mutuo di 140.000 euro
Per un mutuatario di 35 anni, con una durata prevista di 25 anni, l’attuale scenario di mercato offre un bivio netto tra sicurezza e risparmio immediato:
- Tasso fisso (migliore offerta): 2,85%, con rata mensile di 653 euro.
- Tasso variabile (migliore offerta): 2,19%, con rata mensile di 607 euro.
Vantaggio strategico
Scegliendo il variabile si genera un risparmio di oltre 2.000 euro nei primi 4 anni, finestra temporale in cui l’Euribor si prevede possa restare stabilmente al di sotto della soglia del tasso fisso.
L’impatto sul mercato immobiliare: prezzi in salita
La disponibilità di credito agisce come un acceleratore per il mercato immobiliare.
Nel terzo trimestre 2025, ben il 47% delle compravendite è stato supportato da un mutuo (in crescita rispetto al 44,1% dell’anno precedente).
Questa iniezione di liquidità ha sostenuto la crescita dei prezzi, che nel quarto trimestre 2025 hanno segnato un +1,8% per gli immobili oggetto di garanzia, con un valore medio degli immobili che si è attestato sui 176.000 euro, con una superficie media di 111 mq.
L’andamento dei prezzi non è omogeneo sul territorio nazionale, come evidenzia la classifica delle aree geografiche:
Area geografica
Variazione
-
1
Nord Ovest
+3% -
2
Sud e Isole
+2,4% -
3
Nord Est
+1% -
4
Centro Italia
-0,5%
L’identikit del mutuo 2025: giovane, lungo e di importo elevato
Se lato offerta le banche comprimono gli spread, lato domanda il mercato risponde con un deciso cambio di pelle generazionale e finanziario. La spinta dei mutui “under 36” e l’allungamento dei piani di ammortamento sono le risposte dirette all’aumento dei prezzi degli immobili.
L’analisi dei flussi nel terzo trimestre 2025, evidenzia tre pilastri fondamentali:
- Target giovani: le richieste degli under 36 crescono del +4% su base annua, arrivando a coprire il 30% della domanda totale (mentre il restante 70% resta appannaggio delle fasce senior).
- Importi in crescita: l’importo medio finanziato è aumentato del +3.4% nel corso dell’anno, toccando i massimi proprio nel quarto trimestre.
- Sostenibilità della rata: per compensare prezzi e importi più alti, il 68% dei mutui erogati prevede una durata superiore ai 20 anni (con il restante 32% che si concentra su durate brevi o medie).
Il vantaggio competitivo del canale onlineIn questo contesto, il canale online si conferma un alleato strategico per la competitività. I dati mostrano, infatti, che i tassi medi ottenibili online in Italia sono inferiori del -1,3% rispetto ai canali fisici tradizionali, sia per il comparto variabile che per quello fisso.
Previsioni 2026: cosa aspettarsi?
Le prospettive per i prossimi trimestri indicano un consolidamento di questi trend.
La domanda di surroga continuerà verosimilmente a contrarsi, diventando un prodotto di nicchia, mentre l’acquisto casa rimarrà il driver principale.
Un fattore cruciale da monitorare sarà l’impatto della Direttiva Case Green (EPBD).
Con il recepimento previsto in Italia per maggio, infatti, i “Mutui Green” – già in crescita costante – potrebbero diventare lo standard di mercato, obbligando il sistema bancario e immobiliare a una rapida riqualificazione dello stock esistente.
In sintesi, chi ha intenzione di comprare casa nel 2026 dovrà valutare con estrema attenzione le scelte, con la “tranquillità” del fisso che oggi ha un prezzo di mercato chiaramente quantificabile.
Fonte: CRIF – 17 febbraio 2026
ABI: aumento del tasso medio dei mutui per l’acquisto di abitazioni (3,47%), a gennaio 2026