La recente Legge 24 luglio 2024 n. 105, denominata Legge Salva Casa, ha introdotto significative novità sul mutamento della destinazione d’uso degli immobili, un tema cruciale per il settore edilizio ed il mercato immobiliare.
Per navigare con la necessaria chiarezza nelle nuove regole, il Consiglio Nazionale del Notariato ha recentemente analizzato la disciplina, esaminando nel dettaglio la portata della riforma.
La destinazione d’uso:
Per comprendere il cambiamento, è essenziale partire dalle basi.
La destinazione d’uso non è l’utilizzo di fatto di un immobile, ma la sua funzione giuridica ufficiale.
È quella impressa dal titolo abilitativo (es. il permesso di costruire) che ne ha autorizzato la costruzione o l’ultimo intervento edilizio ed è un pilastro della pianificazione urbanistica comunale.
Il concetto ha una duplice valenza:
- Carattere urbanistico: definisce la funzione dell’immobile all’interno della zonizzazione territoriale (residenziale, commerciale, ecc.), influenzando gli standard e i servizi di un’area.
- Carattere edilizio: riguarda le capacità funzionali specifiche del singolo edificio, come stabilite dai titoli autorizzativi.
Le tipologie di mutamento:
La normativa distingue i cambi di destinazione d’uso secondo due criteri principali:
Mutamento funzionale (senza opere) e strutturale (con opere)
La prima distinzione è semplice:
- Mutamento funzionale: il cambio di utilizzo avviene senza eseguire opere edilizie.
- Mutamento strutturale: la nuova destinazione è accompagnata da un’attività edilizia che modifica l’immobile.
La distinzione chiave: mutamento rilevante e irrilevante
Questo è il cuore della disciplina.
Il mutamento è urbanisticamente irrilevante (o “orizzontale”) quando avviene all’interno della stessa categoria funzionale, mentre è urbanisticamente rilevante (o “verticale”) quando comporta il passaggio da una categoria a un’altra.
Le categorie funzionali autonome, definite dalla legge, sono:
- a) Residenziale
- a-bis) Turistico-ricettiva
- b) Produttiva e direzionale
- c) Commerciale
- d) Rurale
Un mutamento è “rilevante” perché, anche senza opere, modifica il carico urbanistico, ovvero l’impatto dell’immobile sui servizi della zona (parcheggi, traffico, rifiuti).
La disciplina, dopo il Decreto Salva Casa:
La riforma ha introdotto un regime più chiaro e unitario, basato sul principio dell’autosufficienza del titolo abilitativo:
A) Il cambio “irrilevante”: sempre consentito con SCIA
Il mutamento all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, ma la procedura varia leggermente:
- Per una singola unità immobiliare: è sempre permesso, ma i Comuni possono fissare “specifiche condizioni”.
- Per un intero immobile: è consentito, salva diversa previsione delle leggi regionali o degli strumenti urbanistici.
In entrambi i casi, anche se non si eseguono opere, il titolo abilitativo necessario è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
B) La grande novità: il cambio “rilevante” semplificato
Il Decreto Salva Casa ha introdotto una specifica procedura semplificata per i mutamenti urbanisticamente rilevanti, ma solo a determinate condizioni:
- Deve riguardare una singola unità immobiliare.
- L’immobile deve trovarsi in zone territoriali omogenee A, B o C.
- Il passaggio deve avvenire tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, e commerciale (esclusa quindi la rurale).
In questi casi, il mutamento è sempre ammesso e non richiede il reperimento di nuovi standard per parcheggi o servizi.
Resta fermo però, se previsto, il pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria e il titolo abilitativo richiesto è la SCIA.
C) I cambi “rilevanti” non disciplinati: quando serve il Permesso di Costruire
Cosa succede per tutti gli altri mutamenti urbanisticamente rilevanti non coperti dalla semplificazione (es. cambio d’uso di un intero edificio, passaggio alla categoria rurale)?
Nel silenzio della norma, lo studio del Notariato chiarisce che, in linea con l’orientamento giuridico prevalente, questi interventi si configurano come una “trasformazione urbanistica” che, pertanto, richiedono il rilascio del Permesso di Costruire.
Riepilogo dei titoli abilitativi necessari:
Per sintetizzare, la Legge Salva Casa ha uniformato il regime, stabilendo che il mutamento di destinazione d’uso richiede sempre un titolo abilitativo.
Ecco uno schema pratico:
- Mutamento senza opere o con opere di edilizia libera (art. 6 TUE): è sempre necessaria la SCIA.
- Mutamento con opere soggette a CILA (art. 6-bis TUE): la CILA viene assorbita; è necessaria la SCIA.
- Mutamento con opere soggette a SCIA (art. 22 TUE): è necessaria la SCIA.
- Per tutti gli interventi maggiori, non ricompresi nei punti precedenti (art. 10 TUE): è necessario il Permesso di Costruire.
Considerazioni finali:
La riforma introdotta dal Decreto Salva Casa segna un passo importante verso la semplificazione e la fluidità del mercato immobiliare, ma è fondamentale approcciare le novità con un’analisi tecnica rigorosa.
La semplificazione è reale, ma circoscritta.
L’estensione della SCIA come titolo abilitativo per un’ampia gamma di mutamenti, inclusi quelli “funzionali” senza opere, è senza dubbio la novità più rilevante. Riduce i tempi e i costi burocratici.
È però cruciale ricordare che le condizioni di applicabilità, specialmente per i cambi “rilevanti”, sono molto specifiche (singola unità, zone A/B/C, categorie predefinite) e non si tratta di una liberalizzazione totale.
Attenzione massima ai casi non disciplinati.
Il vero rischio per l’operatore, inoltre, risiede nei mutamenti che non rientrano nelle casistiche semplificate.
Come evidenziato dallo studio del Notariato, infatti, per questi interventi la regola generale resta quella del permesso di costruire, con tutte le complessità che comporta.
Un’errata valutazione del titolo necessario può avere conseguenze gravi, sia dal punto di vista amministrativo che penale, arrivando a configurare, nei casi più estremi, il reato di lottizzazione abusiva.
La nuova normativa affida al tecnico e al notaio una responsabilità ancora maggiore. Spetta a loro, infatti, il compito di qualificare correttamente l’intervento, analizzando con precisione la categoria funzionale di partenza e di arrivo, la localizzazione dell’immobile e la normativa regionale e comunale (che può sempre introdurre ulteriori vincoli).
La diligenza professionale diventa quindi, oggi più che mai, il principale strumento di tutela per i cittadini.
Fonte: CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO (Mauro Leo e Camilla Pelizzatti) – 15 luglio 2025
Legge “Salva Casa”: lo stato legittimo degli immobili, nello studio del Notariato