Casa: la proprietà cresce tra i ceti meno abbienti, ma è sufficiente per ridurre le disuguaglianze?

Da anni il dibattito macroeconomico in Italia si confronta con dati e percezioni che segnalano una crescente concentrazione della ricchezza.
A offrire un’angolazione diversa è il recente report “La casa riduce le disuguaglianze“, elaborato da Confedilizia, che ha evidenziato come, tra il quarto trimestre 2019 e la fine del 2025, le famiglie collocate nelle fasce economicamente più deboli abbiano registrato una crescita patrimoniale particolarmente rilevante.

Il documento offre uno spunto di rilievo sul ruolo storico della casa di proprietà, quale fattore di sicurezza abitativa e di accumulazione patrimoniale, ma per comprenderne appieno le implicazioni è necessario distinguere tra aumento del valore patrimoniale stimato, disponibilità economica effettiva e andamento della disuguaglianza complessiva.

Le evidenze dello studio: il ruolo dell’immobile per chi ha meno

Il lavoro di Confedilizia ha il merito di fotografare l’allargamento della proprietà immobiliare e il suo impatto sui bilanci delle fasce economicamente più vulnerabili agli effetti dell’inflazione. I dati, scomposti per quintili, delineano un quadro nel quale la componente immobiliare assume un peso crescente nella formazione del patrimonio delle fasce medio-basse:

Il report rileva, inoltre, una variazione demografica interessante: è aumentata l’incidenza delle giovani generazioni tra coloro che accedono al credito. La quota di under 35 sul totale dei mutuatari per l’acquisto della casa, infatti, è salita al 35,8% (rispetto al 28,1% del 2019), anche in connessione con alcune agevolazioni pubbliche.

Questi dati confermano come l’accesso alla proprietà continui a rappresentare un canale centrale di formazione del patrimonio familiare.

Una lettura analitica: i limiti della ricchezza illiquida

Valutare la solidità finanziaria di un nucleo familiare limitandosi all’apprezzamento stimato del suo immobile, rischia però di omettere alcune variabili macroeconomiche fondamentali:

• L’Indice di Gini e la distribuzione globale

  Nello stesso periodo, la quota di ricchezza netta detenuta dal 10% più ricco è passata dal 56,2% al 60,6% e l’indice di Gini della ricchezza netta (il principale indicatore statistico della disuguaglianza, che varia da 0 quando tutti hanno la stessa ricchezza a 100 quando un solo soggetto possiede tutto) è salito da 69,7 a 72,2.
  Il primo quintile, quindi, ha registrato un incremento percentuale notevole, ma poiché il decile superiore parte da livelli patrimoniali incomparabilmente più elevati, anche una crescita percentuale inferiore o simile tende a tradursi in incrementi assoluti molto maggiori.

  In sintesi: il miglioramento relativo di alcuni gruppi inferiori è matematicamente compatibile con un aumento della disuguaglianza complessiva della ricchezza nel Paese.

• Le differenze metodologiche tra reddito e patrimonioUn limite strutturale dell’analisi riguarda la non perfetta sovrapponibilità delle metriche utilizzate. Il dato sulla proprietà della casa è riferito ai quintili di reddito, mentre le rilevazioni della Banca d’Italia ordinano le famiglie in base alla ricchezza netta. Il 20% più povero “per reddito” non coincide necessariamente con il 20% più povero “per patrimonio”: basti pensare a pensionati con redditi correnti modesti ma proprietari di abitazioni acquistate in passato, ricevute per successione o ormai prive di debito ipotecario.

  Avvertenza metodologica: senza una disaggregazione per età e storia familiare, non è possibile stabilire quanto dell’incremento dipenda da nuovi acquisti, eredità o rivalutazioni.

• Il vincolo dell’illiquidità e l’incognita normativaSecondo l’elaborazione del report, la crescita registrata dal 50% meno abbiente supera l’inflazione cumulata del periodo; ciò rende meno plausibile che il fenomeno sia spiegabile soltanto da un effetto nominale.
  Tuttavia, una quota rilevante di questo incremento è costituita da ricchezza non immediatamente liquida, che accresce il valore netto senza tradursi in maggiore capacità di spesa. Inoltre, il recepimento nazionale della Direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici potrebbe incidere sui costi di gestione e riqualificazione degli immobili più energivori e, indirettamente, sulla loro appetibilità e valorizzazione in caso di vendita o nuova locazione.

  In termini pratici: l’immobile genera il beneficio concreto di non pagare un affitto, ma il suo apprezzamento “su carta” non fornisce liquidità immediata per le esigenze correnti.

• L’impatto della concentrazione del portafoglioIl fatto che gli immobili rappresentino il 76% della ricchezza complessiva del secondo quintile evidenzia una vulnerabilità tecnica: si riduce significativamente la flessibilità finanziaria. Quando l’abitazione principale assorbe quasi interamente il patrimonio e si trova in un mercato poco liquido, questa concentrazione può ostacolare la mobilità geografica o lavorativa, rendendo più oneroso cambiare città, vendere l’immobile o affrontare un nuovo acquisto.

  Profilo di rischio: l’allocazione quasi totale su un singolo asset fisico rende il patrimonio più esposto, limitando i margini per diversificare il rischio.

I dati disponibili consentono quindi di affermare che alcuni gruppi collocati nella parte inferiore della distribuzione patrimoniale hanno visto crescere sensibilmente la propria ricchezza netta. Tuttavia, se isolati dal contesto, questi numeri non bastano a dimostrare che tale crescita derivi esclusivamente dai nuovi acquisti immobiliari, né tantomeno che la disuguaglianza complessiva nel Paese sia diminuita.

Un fondamentale fattore di inclusione:

La proprietà dell’abitazione principale resta uno dei più importanti strumenti di sicurezza abitativa e di accumulazione patrimoniale per le famiglie in Italia. Ma un patrimonio prevalentemente immobiliare non equivale automaticamente a maggiore reddito disponibile, liquidità o resilienza finanziaria.

La casa può ridurre l’esposizione al rischio abitativo e consentire, nel tempo, la costruzione di ricchezza. Non può però sostituire politiche per il lavoro, redditi adeguati, risparmio liquido, accesso sostenibile al credito, mobilità sociale e tutela delle generazioni prive di un capitale familiare di partenza.