Secondo un’analisi del portale immobiliare Idealista, nel quarto trimestre del 2024 solo il 61,4% delle abitazioni pubblicate in Italia sarebbe stato economicamente accessibile alle famiglie italiane in grado di accedere ad un mutuo.
Questa percentuale è stata calcolata considerando i prezzi richiesti degli immobili in vendita, i dati demografici e finanziari delle famiglie, oltre alla dinamica del mercato immobiliare, per valutare la presunta accessibilità economica.
Sempreché si disponga del risparmio necessario per accedere al finanziamento, che – nel caso di un appartamento con due camere da letto – è stato mediamente calcolato in 43.040 euro.
Note sulla metodologia utilizzata per l’analisi:
L’accessibilità è stata definita attraverso la capacità di sostenere una rata mensile di mutuo di 844 euro, calcolata in base al reddito netto e ai risparmi necessari.
Il tasso di sforzo, che misura il rapporto tra la spesa per l’abitazione e il reddito familiare, è stato calcolato su un mutuo trentennale con un Loan-to-Value (LTV) iniziale dell’80% ed i dati sul reddito, aggiornati al 2021, provengono da rielaborazioni basate sui dati ISTAT.
L’analisi ha considerato, come premesso, anche i risparmi medi necessari per l’acconto, nonché il numero di annunci immobiliari attivi e la pressione della domanda sul mercato.
Disparità nelle grandi città:
La situazione dell’accessibilità immobiliare varia significativamente nelle grandi città, dove l’accesso al mercato è più complesso.
Ad esempio, a Milano, solo il 31% delle abitazioni risulterebbe essere accessibile per l’acquisto, perché in media l’importo mensile da pagare per un mutuo (considerando le condizioni di finanziamento standard come un mutuo trentennale e un LTV dell’80%) sarebbe di 1.528 euro, differentemente dai 1.380 euro che le famiglie potrebbero sostenerne.
Con con una differenza di 148 euro mensili, rispetto alla rata ritenuta essere “sostenibile” per una famiglia media a Milano.
Analogamente, a Roma, solo il 40% delle abitazioni risulterebbe accessibile per l’acquisto, con una rata media media di 894 euro che, in questo caso, sarebbe inferiore di 95 euro a quella che è stata calcolata essere mediamente sostenibile (989 euro).
Le famiglie romane dovrebbero dedicare, inoltre, il 27,1% del loro reddito annuo per coprire la rata del mutuo, con un “tasso di sforzo” che rappresenterebbe un impegno finanziario significativo che limita, in questo modo, la percentuale di abitazioni considerate accessibili.
Città più o meno sostenibili:
Milano non è, comunque, la città con la minore sostenibilità finanziaria immobiliare:
- Venezia (10%)
- Bolzano (18%);
- Rimini (24%);
- Firenze (27%);
Venezia risulta, inoltre, essere la città meno sostenibile a causa di un mercato orientato verso acquirenti stranieri e famiglie benestanti.
Tra le altre grandi città con bassa sostenibilità figurano Napoli (39%) e Verona (42%), con altri 29 capoluoghi che risulterebbero avere una percentuale di abitazioni accessibili inferiore alla media nazionale.
Al contrario, Chieti (93%), Terni (93%), Vibo Valentia (92%), Enna (92%), Rovigo (92%), Cosenza (91%), Catanzaro (91%) e Vercelli (91%) si distinguono per le rate di mutuo più accessibili, con Bari (61%) che si allinea alla media nazionale.
Differenze nei risparmi necessari, tra nord e sud:
Esiste una notevole differenza nei risparmi necessari per l’acconto tra le diverse città italiane.
Città con i risparmi più elevati richiesti:
- Milano (126.807 euro);
- Bolzano (114.809 euro);
- Venezia (96.552 euro)
Roma si colloca al nono posto di questa classifica, con 74.217 euro, mentre Napoli è all’undicesimo con 66.147 euro.
I capoluoghi che necessitano di un acconto superiore alla media di 43.040 euro si trovano principalmente al Centro e Nord Italia, con l’eccezione di Napoli, Salerno, Bari e Matera, mentre le città più accessibili in termini di risparmi necessari risulterebbero essere Alessandria (19.770 euro), Ragusa (19.333 euro), Caltanissetta (16.901 euro) e Biella (15.016 euro).
Analisi dei mercati provinciali:
A livello provinciale, la sostenibilità della rata del mutuo supera la media italiana nel 72 delle 106 aree monitorate.
Le province con la maggiore percentuale di abitazioni accessibili sono Isernia e Rovigo (90%), seguite da Biella (89%) ed Enna (87%).
Gli hinterland di grandi città come Roma (51%) e Milano (50%) presentano, invece, indici di sostenibilità inferiori.
Le province con i risparmi più elevati necessari per l’acconto sono Bolzano (114.969 euro), Milano (80.196 euro) e Rimini (75.279 euro), mentre le più sostenibili risulterebbero essere Biella (12.237 euro), Isernia (15.435 euro) e Alessandria (16.763 euro).